房价回调周期应警惕哪些风险

　　李文龙

　　记者李文龙尽管“金九银十”时间向前推进，但是一线城市楼市的成交量丝毫不见起色。据21世纪不动产统计，9月以来的近3周，上海新建商品住宅合计面积供销比为1︰0.56，库存压力明显加大。近日人行营管部对在京房企的经营状况问卷调查结果显示，多数房企预期北京房价下跌，过半数企业倾向“以价换量”。

　　种种迹象显示，旺季行情即将落空，一线城市的房价下跌通道已经打开。这意味着，调控已经取得预期效果，楼市开始向理性回归。然而，考验政府调控决策艺术的是，住房货币化以来，我国还没有经历过一个较长时间的房价回调周期，那么应如何预防房价下降带来的风险？整个房地产市场格局被打破后又应怎样重塑？

　　业界人士表示，以京贸国际城、润枫领尚为样本的北京通州楼盘大幅跳水，发出一个明显信号，就是一线城市住房投资在曾经造就无数财富神话时，终于到了曲终人散的时候。获利空间开始消失，对于以投资为目的的购房者无疑是一个极大利空。因此，在房价回调周期，商业银行应高度警惕投资者的断供风险。

　　相较于获利空间趋窄，投资者更大的风险在于越来越难以套现。尤其是一线城市房价形成不可逆转的回调趋势后，成交量更加难以反弹，很有可能会有大量投资者被套。即使房价下跌幅度不大，仍有一定的套利空间，但是成交量的萎缩却使许多投资者难以套现。我们看到，在2008年下半年一线城市房价的短暂回调中，在深圳等地已经出现了不少断供的个案。

　　中投证券分析师李少明认为，当前房价短期普跌已成趋势，小幅降价只会使短期看跌预期进一步强化，成交量进一步萎缩。而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。与回款压力加大、资金链条紧绷的开发商相比，二手房业主尽管不急于出售，但是随着越来越多的新盘跳水降价促销，唯开发商马首是瞻的二手房业主也会相应地调整自己的预期。

　　在曾经亢奋的、空前一致的房价上涨预期中，许多投资者并非利用自有资金，而是通过银行信贷杠杆甚至借民间高利贷入市，背负着沉重的债务负担。如今，调控政策对曾经自我膨胀、泡沫化的住房“投资属性”釜底抽薪，实质性降价的来临使投资者眼里房价只涨不跌、投资炒房一本万利的认知开始动摇。在入市时就怀着“赌一把”心态的投资者很可能会同样选择非理性方式退市，断供现象从而会死灰复燃。

　　此外，二三线城市房价的迅猛上涨势头也引起了业界担忧。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。当前，投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移，为避免投机性泡沫过多而积重难返，地方政府也应未雨绸缪，通过限购培育居民理性的消费观念，抑制投资投机性需求。

　　但是，在住建部出台新增限购城市建议标准以后，出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖，许多地方政府推进积极性并不高，甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是，在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下，二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地，吸引实体经济中的资金向这里聚集，对这些城市的整体经济发展结构也不利。

　　一线城市的房价暴涨周期给我们一个深刻教训。作为一项生活必需品，住房应按其使用价值定价，但是，一旦被赋予了投资功能，尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时，住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。而且与股票、黄金不同的是，住房既是一项实物资产，又有无数的潜在刚性需求作为支撑，就具备了更多只涨不跌的理由。过去几年火爆的住房投资氛围中，既有开发商不断推出天价房赚取暴利，又有投资者兴风作浪制造套利空间，更有中介人员推波助澜扭曲市场信息，背后还有一批专家在舆论上造势。投资性阵营过为庞大，导致一线城市房价陷入屡调屡涨的怪圈，每次调控都会引来房价报复性上涨，购房者发出的微弱声音也被淹没在鼓噪的房价上涨声音里。

　　如今一线城市房地产投资时代接近尾声，二三线城市房地产开发刚刚起步。随着调控深入推进，政府已经在土地出让、住房开发、销售等各个环节进行了制度修复，既限制了开发商运用高杠杆率滚动开发，又通过一房一价、打击捂盘提高了销售信息透明度。这一系列调控措施已经构成了未来楼市发展的管理制度框架，而且政府仍然有房产税、物业税等不少政策储备。只要有决心，一线城市房价理性回调的目标终会实现，二三线城市楼市的稳健发展仍然可期。