把脉二、三线城市，共话楼市机遇与挑战

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 今年，国家史无前例的调控“组合拳”抹杀了一线楼市的“嚣张”气焰，某些“一刀切”的政策同样使二、三线城市楼市遭到重创。不同的是，二、三线城市房价攀升幅度较高，调控背景下机遇与挑战并存。

　　以焦作市为例，今年1~6月，其新建及竣工面积、销售面积、成交金额均下跌，但是均价却同比上涨29.8%，其中住宅上涨17.29%。

　　尽管有观点认为调控持续将在短期内助推地市的房地产销量，价格会继续小幅走高，但在国家“限购扩容”的风声中，地市政府和开发商也开始惴惴不安。限购的影响有多深远？中原经济区建设的大好时机下，地市房企又有哪些机会？调控背景下又将如何突围？

　　9月23日，焦作市人民政府、焦作市房地产管理局共同主办了“远大·未来城”杯2011河南地市（焦作）房地产发展高峰论坛。中国住建部政策研究中心副主任王珏林及河南省内知名专家，从政策、营销等角度，对地市房地产发展把脉问诊。

　　

　　政策趋稳

　　“上半年，全国房价涨幅有变化，总体上是上升的，但是有所放缓。尤其一线城市已经处于停涨阶段。北京六环以外的房价下降，四环五环之间的房价属于同等水平略有下降，四环以内略有上升。总得来说，调控取得了一定成效。”王珏林说。

　　他认为，房价之所以一直在涨，一方面是由发展阶段决定的，另一方面是由于供求矛盾过于不足导致的，现今的限购使得供求关系有所缓解，但仍未平衡。

　　通过对近期政策的持续跟踪和研究，河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰认为，现今国家对通胀的治理取得了阶段性成果，在国际环境变化、下行压力大的情况下，年底再次提高利率等金融紧缩政策将不会出台。

　　“房价涨幅过快的城市要限购。”7月12日，温家宝的讲话揭开了限购令扩容的序幕。台州、衢州主动限购，让其他二、三线城市有些惶然。

　　“这两个城市都属于浙江省，而浙江是投资投机的重灾区，11个地级市中限购的已有8个。这是特殊原因，限购政策也相当宽松。”李晓峰指出，地方政府与中央政府的博弈仍在持续，限购能否蔓延不言自明。

　　

　　市场向好

　　王珏林认为，房地产形势如何最重要的是要看销售如何，上半年全国销售量达到4.25万亿平方米，如果下半年继续保持，市场便会接近2009年的水平。按现在的情况推测，今年依然是个不错的年头。

　　河南财经政法大学城市发展研究所主任刘社介绍，中国的城市化进程每年以高于1%的速度增长，截至2010年年末全国城市化率达到47.5%，而河南省为39.5%，近5年来一直以1.77%的速度增长，按此推算还有18年的快速发展期。

　　“十二五规划”提出的3600万套保障房建设目标，令开发商感到担忧，他们认为这势必会冲击房地产的发展，并有推高房价的嫌疑。对此，王珏林认为，今年1000万套保障房中，44%为成本不太高的棚户区改造，没有土地成本。保障房用地未占用商品用地，就不会对市场造成太大冲击。

　　

　　突围有方

　　作为一直往返于河南18地市的实战专家，深圳王牌城市研究院董事长上官同君剖析了当下房地产企业在调控中的六大问题：销售不错，按揭回款难；百姓观望；房价上涨罪在通胀还是人为；滞销产品增多；准客户难找；调控下，合作的策划代理公司不会卖房了。

　　“房地产调控政策有漏洞，副作用明显，助推了二、三线城市的房价快速上涨。”上官同君说，自今年3月以来，来河南跑马圈地的一线房企比去年同期增加了60%。在销量下降、房价上涨的形势下，如何进行营销突围是二、三线城市面临的挑战。

　　他认为，房地产营销行业正面临一场真正的洗牌，花拳绣腿型或者忽悠型的房地产营销终将被市场所抛弃，体验营销将大行其道。而在大营销及战略营销时代良好的生存，基于房企观念的转变。

　　“对待调控，房企们应该关注宏观思路，脚应踩在地上。大的方向明确后，日子好不好过，最终还是在房企自身。突围需要我们有实力、有体力、有机会，对于‘开车速度是30码’的中小企业，即使给予‘120码’的营销思路，由于不懂控制车速及合理避让等，也是无法突围成功的。”上官同君建议，企业应把当前调控政策的影响尽可能弱化，找出适合自己的突围之路。