成交低迷金九落空银十难期楼市“拐点论”能否应验？

　　记者 俞佳

　　“金九银十”已经过半，在刚刚过去的9月和十一黄金周，楼市表现持续了7、8月间的低迷景象，累及“银十”形势亦不容乐观。同时，今年最后一季度也悄然来临，各方争辩已久的 “四季度将迎房价拐点”论调终迎来论证时刻。

　　【数据回顾】

　　“金九银十”成交惨淡

　　俗称“金九”的9月和俗称“黄金周”的十一长假，今年这两个时段的楼市表现却很难跟“金”字挂上钩。相比7、8月的传统淡季，9月上海一二手房成交均维持低迷。而在刚刚过去的十一房展会上，13万参观者之众恍然回归楼市盛世，但200余套成交的尴尬数字又一下将人拉回现实。

　　十一黄金周期间，2011上海房地产秋季展示会在上海展览中心举行。据主办方统计，4天参观总人数逾13万人次，几乎可与2009年楼市最热时期相当，旺盛的市场需求不言自明。但与此同时，房展会期间，包含异地置业在内，成交仅203套，共2.6亿元，与火爆的参观人数形成鲜明反差。

　　本届房展会吸引到250个参展项目，较五一房展会多出40%，规模有所增加，其中也不乏万科、保利、金地等知名企业的身影。被寄予厚望的打折促销并没有出现，房展首日，明确挂出“折扣”、“优惠”牌子的楼盘并不多，多数项目表示要去现场才能知道具体折扣，直到最后一日展会收尾，部分楼盘给出的折扣才明确一些。从各个楼盘的折扣幅度来看，10%以下占主流，难以打动人心，购房者反应平平，现场成交套数和金额难尽人意。

　　10月1日-7日，本被黄金周冲淡的假日楼市愈发黯淡无比，“银十”可说出师不利。根据同策咨询研究中心十一成交特刊数据，在今年的十一黄金周期间，全市成交面积65128平方米，同比去年下降149023平方米，成交套数722套，同比下降1348套，成交金额 115246万元，同比下降284222万元。全市公寓共有96个楼盘成交366套、37429平方米，别墅产品共有15个楼盘成交32套、7238平米，相比去年，均属惨淡。

　　【论道后市】

　　成交量取决于价格

　　金九不金，银十之始的黄金周也是黯淡无比。临近年底，各方普遍预测开发企业将抓住“最后时机”优惠放量回笼资金，冲刺销售目标，“四季度将迎房价拐点”的论调更是早已不绝于耳。

　　记者邀沪上房地产研究机构人士，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍、中国指数研究院副院长陈晟、同策咨询研究中心总监张宏伟、德佑地产研究主任陆骑麟，共同预测“银十”及其之后的市场走势，论道“拐点论”。

　　陈晟：十一房展会赶在了“金九银十”时段，参观者的踊跃体现了刚需、改善性购房者对希望了解市场的迫切愿望，而成交量的尴尬则表明，他们对价格并不满意。

　　今年最后时机的成交量取决于价格，开发企业不得不尽快作出决策。降价分为两类：品牌企业和品牌项目，一旦降价立即有人追捧跟进，购房者可以享受到实际剩余价值空间，为有效降价；而另一些中小企业的项目，购房者考虑更多的不是价格因素，降价也不一定吸引购买，则为无效降价。年关将近，对于有效降价来说，眼下应定下降价空间换取成交量，而对于无效降价，也应通过其他手段保护资金链的稳定。

　　宋会雍：在长期观望和松动渐明的背景下，今年的十一房展吸引了13万参观者，旺盛的置业诉求和对价格调整的强烈期待不言自明。尽管局部项目和板块热销，但在展会上不难发现，打折促销仅是少数，很多优惠举措具有试探意味。

　　可以看出，房企资金状况仍在掌控之中，虽不能游刃有余，但也可做到进退自若。此次展会并不能解读到太多关于楼市转折的信息，较旺的人气让参展项目的客源都得到一定补足和积累，但真正转化为交易，还需要一定的价格让步。

　　张宏伟：当前上海等一线城市金九市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。至少到明年3月，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性的调整而逐步走高。

　　10月，成交量表现预计将有所好转，但期待价格下跌并不容易。开发企业更愿意通过量来缓解资金压力，将前期由于信心不足延期开盘的一些项目推出市场，采取适当策略性降价。最后一季度，如何激活成交量，缓解大库存带来的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　拐点仍未到来

　　陈晟：对于普通住宅、保障房周边住宅等“可支付住宅”来说，价格已经从涨转为微降，可以说这部分住宅的价格拐点已经出现。但是，高端住宅虽然成交量萎靡不振，但房源相对稀缺，价格仍然坚挺。

　　宋会雍：价格拐点不能轻易下结论。我认为，判断拐点是否到来的一个重要条件就是，个别楼盘的降价是否带动了其他楼盘的降价，现在还没有这样的迹象。尽管9月降价楼盘多于7、8月，临近年底，势必还将有更多楼盘加入优惠阵营，但降价幅度浅尝辄止，判断拐点为时尚早。

　　陆骑麟：随着年底的临近，开发企业受资金链和全年销售目标的压力，房价将不复上半年的坚挺，降价之风会有所蔓延，以各种明折暗扣换取成交量。目前，房价走势持平已久，在这些降价压力之下，房价走势或将下行，出现房价拐点。对于成交量来说，现在属于绝对的低位，如果价格下跌10%，成交有望恢复至月均70-80万平的正常水平，但暴增的可能性很小。

　　张宏伟：我认为，所谓房价拐点，必须是宏观均价下跌10%或15%以上，非局部策略性降价，且不是由成交结构引起的下跌。这样的拐点，在今年1-7月都没有出现，未来出现的可能性也不大。现在很多楼盘打出的降价旗号，多是折扣力度微弱，或名不副实。名曰降价，实则为“假摔”。