民间热钱还在房市：转型信托和私募基金

　　文/上海记者 孙郁婷

　　房地产市场一直是温州、山西、内蒙古等民间“热钱”的投资重地，随着多地限购政策出台，炒房风险变高，民间资本尝试进入融资、创投领域。但本刊调查显示，似乎坚守房地产才是更多投资最终的选择。

　　温州、山西、鄂尔多斯等地的民间资本，近年来一直是房地产市场的投资大户。但随着房地产限购令的出台，这些炒房团陆续撤离了一线城市的住宅市场，进军二三线城市。二三线城市限购名单出台的消息发布后，这些钱是否会从限购的二三线城市出逃？

　　迟迟没有公布的二三线城市限购名单又给了民间资本喘息的机会，本刊记者发现，很多常年“炒房”的老钱都在迟疑，究竟要不要撤离？监测机构的数据显示，由于限购名单迟迟未出台，导致了部分城市恐慌性购房需求，二三线城市房价上涨压力骤然加大。

　　如此利益驱动下，民间资本是否还会坚守房地产市场？大热的艺术品市场、民间借贷和风险投资，又分流了多少？

　　温州人“落脚”实业

　　一条寻找合作项目的消息，日前从温州中小企业发展促进会发出：温州资本寻找国内消费领域、自然资源，医疗卫生，可替代能源和服务业、生物技术或生物医学等领域项目。在投资阶段上，我们倾向于中后期投资，投资公司的净利润应该在1亿元人民币以上。

　　“很多投资人都是凭经验、凭感觉去投资，”温州中小企业协会会长周德文告诉记者，温州资本目前处于等待、观望、徘徊状况，也是在蓄势待发。

　　2010年出台的“新36条”，曾给迷茫的温州资本带来过一线曙光。但“鼓励和引导民间投资健康发展”只停留在纸面，遭遇现实的残酷后，温州资本不得不从实际出发。周德文说，很多领域民间资本是进不去的，他们只有通过“小资本大积聚”的方式才能得到更好地发展。

　　近年来，温州民间投资主要瞄准了两个领域：金融和新兴产业投资。不管投向哪，在周德文看来，民间资本最好的落脚点还是实业。

　　比如小额贷款公司，温州有16个名额，大家都在抢；包括地方商业银行改制，温州银行改制全部是民间资本进入，这些民间资本再反过来扶持传统行业和企业——这是典型的民资转型。另一个受人关注的投资新兴产业，比如光伏、风电是温州资本投资金额最大的两个领域。

　　数据显示，截至2011年8月底，已上市企业有创投参与的163家，占比63.18%。在“转方式、调结构”的背景下，如何引导社会资金参与投资、增强经济发展的内生动力是一项重要而紧迫的任务。国内创业板推出以来，不仅极大地激发了中小企业参与资本市场的热情，同时也带动了风险投资、私募股权投资基金等民间资本的活跃和发展。创投由于具备风险代偿机制，为汇集社会资金、支持企业发展提供了重要渠道。创业板对民间投资的带动效应十分突出，高新技术企业、创业投资和资本市场良性互动的格局初步形成。

　　构建“产业生态圈”

　　一家名为绿野资本集团的中国区董事长兼房地产金融首席合伙人郑晓军向《新财经》记者表示，投资经验也是摸爬滚打出来的，他早年的投资也是“亏得一塌糊涂”。

　　这家公司自称总部位于加利福尼亚，专业提供公房地产管理咨询、投资和营销服务。现在看来，郑晓军的做法显然是江湖的。

　　他郑晓军表示，温州“打猎式”的投资已经不适应现阶段民间资本的投资方向，需要转向“农场式”的投资模式。民间投资人不是几个人简单地将钱凑到一块儿，做浅层的投资，而是要通过某种方式团结起来，比如：“农场”，可以种各种各样的“蔬菜”，“农场主”需要管理好这些“蔬菜”的播种、浇水、施肥等每一个过程……投资也是。

　　郑晓军要寻找的是一种可持续的盈利模式。作为资深投资人，他已经形成了自己的一套做法，“为某一个产业做一个生态圈”就是其中之一。他表示，现在的民间投资应该根据市场来定。“通常PE投资是以点状布局为主，也就是从不同行业、不同产业链环节的企业中去选择最佳的投资对象。而产业投资则是以线状布局为主，选择某一个产业链进行全产业链投资。”产业的聚集和发展也需要生态圈，包括若干产业的协同发展和产业链的垂直整合。

　　比如，在地产领域，绿野资本就从产业规划、产业投资到招商引资等产业链的垂直整合，同时提供基础和产业配套设施。“以前，不管是投资公司还是实业公司，通常是有什么产品，就卖什么产品。但现在我们首先要考虑客户有什么需要，我才去组织、开发什么样的产品，一切要从客户角度出发。”

　　针对国内地产开发和招商中存在的问题，郑晓军提出了一些建议：首先，每个产业都有其自身的发展规律，产业园区很多时候起到的是一种聚集作用。如果缺乏协同关系这个核心，只是生拉硬拽地将一些产业聚拢在一起，就达不到产业聚集的效果。其次，园区的灵魂和前期的产业规划息息相关，开发之前一定要做好规划，规划时的定位决定了园区应该倡导怎样的文化。后期所要做的就是根据规划招商引资，明确吸引哪些企业入驻，拒绝哪些，不加以选择是不可取的，不能没有目标和方案。

　　受政策调控影响最大的住宅市场是否还有机会？郑晓军认为，随着城市化进程的快速推进，未来住宅地产的投资机会将主要在细分市场，比如，青年公寓、老年公寓、白领公寓，等等；另外还包括不同产权的住宅地产，比如，公共租赁房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等。

　　民间投资离不开地产

　　与前两位不同，邓小伟是温州一家私营公司的老板，也是俗称的“散户型民间投资人”。2002年，他拿出500万元投在房地产市场上，在北京、海南分别买了几套房子，三四年下来，那几套房子给邓小伟带来了近十倍的丰厚收益。“那个时候市场环境好，投资房地产基本是稳赚！”

　　邓小伟注意到，身边的几个朋友最近又有了“新动作”。于是，通过朋友介绍，他拿出一部分资金和朋友一起“转战”山西，承包了一个煤矿。“当时也是听几个兄弟说投资煤矿收益更高，就毫不犹豫来到了山西。”后来，邓小伟先后在山西晋中投资了3座煤矿，但是，守着“金山”的日子并非一帆风顺。

　　从2008年12月起，山西省下令将30万吨以下的小煤矿全部关停。“2009年以后，我的煤矿基本上处于停产状态。尤其是事故引发‘连坐’或其他原因停产，我们毫无办法。”邓小伟告诉《新财经》记者。“连坐”是指山西一旦某矿发生安全事故，当地煤矿就有全部停产整顿的不成文惯例。除此之外，地方政府官员的调整，中央、地方重大会议召开，都会导致一些煤矿停产。最后，在巨大的压力下，邓小伟将煤矿关闭了。

　　这一次投资失利让邓小伟很沮丧，他又开始将重心转回到房地产市场。然而，一线城市限购政策陆续出台，邓小伟赶紧在几个二线城市买了几套房产，并着手购买整层、整栋写字楼和酒店等商业物业。这也是朋友们做得很多的投资方式。

　　温州中小企业协会会长周德文表示，新一轮限购政策使得民间资本处于冷却观望状态。“他们不确定要把资金投向何处，未来的投资策略一定是趋向保守的。”

　　据温州总商会对商会4万名会员进行的一项地产投资调查显示，八成会员表示放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产。同时，对部分有升值潜力的非限购住宅市场投资欲望也比较强。

　　大量民间资本通过信托、基金等方式投向房地产已成为趋势。根据信托协会公布的数据，今年上半年，投资房地产领域的信托资金6051.9亿元。

　　房地产私募基金和信托贷款似乎比直接购房效率更高、风险更小。业内人士认为，民间资本进入房地产信托、房地产私募股权基金等新型金融业态，有利于将房地产投资从需求转向供给，既能解决民资流向问题，又能补充开发商的资金来源。