整合潮再起 房企何去何从

　　本报记者 李子木报道

　　中小地产开发商今年的日子越来越不好过了。

　　受调控政策影响，由分化程度加剧带动的房地产业整合度的提高已经开始显现。据计算，2011年上半年，前十大房企的市场份额已经上升了13.95%，较两年前提高了3.5个百分点。另有数据显示，2011年1至7月，房地产行业发生并购案例62例，金额175亿元，同比分别上升72%和102%。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，房地产行业遭遇到调控政策压力，资金回流速度逐渐减慢，致使房企发展面临压力，行业出现两极分化趋势将更加明显，“一方面，规模型房企将充分发展资金优势，在新增开发项目、融资、议价能力方面发挥特有优势，行业集中率持续攀升。另一方面，中小房企将面临资金回流困境，资金韧性下降，部分房地产企业急于离岸，并购案件逐渐增加，从政策调控力度来看，房企并购潮有逐渐蔓延的趋势。 ”

　　“这说明中央的调控措施的预期效果已经完全显现出来了，”世联地产集团研究部总监王海斌在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　与中小房企形成鲜明对比的是，大房企的资金宽裕程度较之中小房企而言要好不少，今年上半年，十大标杆房企完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。而且，在中小房企陷入资金链断裂困境之际，万科、绿地等巨头们仍在纷纷抢地。相关统计显示，8月至今万科已斥资80亿在北京、广州、合肥、西安、太原、佛山等地取得至少11个项目。

　　韩长吉认为，万科目前频繁拿地的原因在预期明显的规模优势，从上半年万科年报来看，万科在二三线的项目布局给万科贡献了至少30%的利润点，这也是万科资金链受影响较少的主要原因。

　　“万科受到调控措施的影响较小的另一点原因在于其所做推出的产品都是政府支持的，比如推出定位为“首次置业房”的户型，以及兴建以小户型为主的楼盘，这都对万科的发展起到了一定的帮助作用，”王海斌指出。

　　就目前的两极分化形势来看，有观点指出房地产行业或将出现类似于2004-2005年那样的整合潮。韩长吉认为，房地产行业趋于巨头竞争的结果非常明显，主要原因在于房地产行业在当前我国楼市政策的调控下，资本运作能力成为企业发展的主要动力，整合潮的出现是资本市场运作的结果。从产业角度来看，一旦行业发展遭遇困境，整合趋势将愈加明显。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦表示同意，他在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“此次整合潮同上一次整合潮出现的主要原因都是宏观调控政策的出台，不同之处在于此次政策调控的广度比上一次要大，但深度却有所不及。这也就意味着此次楼市降温比较慢，价格波动的周期比较长，从而会导致此次整合的程度强于以往。”

　　业内人士担心，在整合浪潮的推动下，中国房地产也会进入新一轮的“国进民退”。“这是不太可能的，”王海滨说：“目前的整合还仅仅止步于单纯的市场行为，只是有实力的国营企业吞并一些资金链断裂的小企业罢了。与其说‘国进民退’，不如说‘市场集中度提高’。”

　　“事实上，此次并购潮带给房地产行业一个启示，就是要转变商业模式，企业应当突破传统的‘银行贷款——拿地——建房’的模式，可以适当地借鉴美国、新加坡等国开发商的做法，通过信托基金等手段拓展融资渠道，摆脱对银行的资金依赖，使企业自身成为房地产市场的主体，如此才能使企业在价格变动周期的‘大浪’中生存下来。只有大部分企业都满足这一条件时，中国的房地产市场才可以说是步入成熟阶段，”王海滨说。