赢家通吃时代来临

　　本报编辑部

　　《新约?马太福音》第二十五章说道：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”这就是“强者恒强，弱者恒弱”的马太效应。

　　不断加码的宏观调控，正使得房地产行业两极分化，行业洗牌力度加剧。一些大型企业日益壮大，地产行业集中度正在不断上升，以万科、中海、恒大、保利为代表的中国房地产的航母时代正在来临。

　　而另外一些企业，却在即将到来的房地产寒冬里苦苦挣扎。知名地产商任志强说，开发商“很快就只剩裤衩了”。其意指，不少中小开发商资金链岌岌可危。

　　时代周报联合众多专家评委共同推出的时代地产百强评选，就是为了寻找与发现，在这轮宏观调控里面，谁能够中流击水，逆势做大做强，实现赢家通吃；谁能够在未来担当行业的领军者，开拓出新的道路，为中国经济的发展作出杰出贡献。

　　行业集中度不断上升

　　9月一过，指望着借助天时大捞一把的开发商，希望的泡沫破灭了。

　　“金九”黯然褪色，十一黄金周，各地楼市依然门庭冷落。

　　“金九银十”风光不再，让那些上半年经营惨淡的企业雪上加霜。

　　而房地产行业的风险也在不断累积，截至9月28日，北京可售住宅总量为11.27万套；而有数据显示，因成交惨淡，上海商品住宅库存或将创2007年以来新高。因为限购，近期被市场质疑信托融资风险凸显的绿城，在其新房销售率持续走低的情况下，甚至被传要从港交所退市的消息。可以说，绿城中国是这一场调控之中，风险最先凸显且“绯闻”不断的房企巨头。

　　绿城现象只是冰山露出一角。面临调控步步紧逼，从今年上半年开始，一些断粮的小房企卖地卖项目，以求生存的案例屡见不鲜。

　　可以预见，在危机面前，负债率高、经营较差的开发商资金链风险暴露无遗，误判经济形势，还在观望、等待的中小企业将加速死亡。

　　与此同时，2011年将成为行业的洗牌年，且与以往不同，今年的洗牌将更为彻底，一些中小企业将被“航母级”的大型房企从项目开始逐渐蚕食，直至并购，未来房地产业的集中度将愈来愈高。年关尚有一段距离，但这样的预期已经被市场逐步证实。

　　各上市公司季报显示，万科2010年中期市场占有率上升至1.86%，三季报数据显示这一数据再次跳增至2.24%；保利地产2010年中期上升至1.1%，三季度升至1.30%；中国海外发展由2010年中期的1.22%，微增至三季度的1.25%；恒大地产2010年中期上升至1.06%，三季报显示这一数据再次上升至1.11%。

　　今年上半年，以万科、保利、中海、恒大为代表的大型房企的销售再次惹眼。其中，万科上半年总销售额为656.5亿元，同比上升78.6%。销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

　　一线房企依然在四处攻城略地。万科、保利，前者在一个月的时间里连续在北京拿下4幅地块，在全国其他地方也屡有斩获。保利地产则保持其一贯扩张作风，在全国各地“东征西讨”之余，还把昔日央企中国兵器集团旗下子公司世博宏业所有的蓟门桥地王项目，以收购的方式纳入囊中。

　　在商业地产方面，SOHO中国行政总裁张欣认为未来12个月内银根将持续缩紧，届时资金的力量将显示出来，可以获得收购、并购的机会。

　　据悉，截至9月初，房地产行业发生80起并购案例，涉及交易金额228.7亿元—无论是并购数量还是所涉金额，都突破了历史纪录。其中，仅8月份房地产行业就发生了18宗并购行为，包括6起央企剥离旗下公司房地产业务并对外出让的行为。

　　品质地产没有冬天

　　地产的寒冬之下，几家欢喜几家愁的根本原因在于各家企业面对市场的应对策略不同。

　　事实上，在此轮市场环境下，追求“快销售、高周转”这样一个概念，是万科、碧桂园、恒大、龙湖等规模房企销售业绩增长的重要原因。

　　以恒大为例，在调控之下，业绩突飞猛进的一个重要因素就是全国布局，不少项目位于二、三线甚至四线城市。日前，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大地产上半年所售项目中，只有一个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。

　　同样受益布局二、三线城市的碧桂园，上半年实现合同销售金额约为人民币215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米，较上年同期分别增长约64%及42%。

　　大型房企，之所以能够逆势实现企业的市场集中度和市场份额将继续上升，主要缘自于大中型企业凭借规模优势，再加上高周转的运营的模式、灵活多变的价格策略，逆市下将进一步实现销售业绩的提升。这恰如星河湾控股有限公司副总裁梁上燕的一句话：“品质地产没有冬天。”

　　而对中小上市房企而言，在调控成为常态的当下，其相对保守的策略越来越难以适应市场情况。若不积极调整策略抢占市场份额，或者是转化主营业务方向，则会越来越迫切地面临被“大鱼”兼并的风险。

　　在住宅地产遭受调控，变得越来越惨淡之时，商业地产却开始风生水起：包括万科、保利等在内的传统住宅房企巨头，开始纷纷对外宣布“转型”：从专一的住宅供应商，开始向商业地产和度假地产投入大量资金和精力。以万科、保利为代表的A股房企，均表示商业地产等持有型物业将占比其整体投资的20%左右。

　　事实上，龙湖地产的销售情况已经显示出来商业以及度假地产对其业绩的有力支持：公开资料显示，今年以来，龙湖地产重点推出了位于重庆、成都以及北京等地区的商业地产项目，同时，其在烟台推出的度假地产项目也一度售罄。分析人士指出，龙湖位于西部地区的项目以及商业地产和度假项目的推出，为其销售业绩增色不少。

　　今年被认为最为重要，也是对于行业整体影响最大的政策，就是保障房的建设。

　　保障房建设一度被视为鸡肋，但是它却是未来市场的主角。因而，万科、保利、招商地产、碧桂园等企业都积极参与到保障房的建设当中。保利地产就拿下了广州首个“限地价竞配建”的地块。而首开、首创等地产公司则因为建设保障房而获得了政府在资金方面的支持。

　　物竞天择，适者生存。在调控常态化的市场环境下，只有勇于创新，不断进取，顺应时势的地产公司才会成为未来市场的王者。