地产专家博客热议：佛山限购放宽令连夜夭折说明什么？

　　中国经济网编者按: 11日上午，广东佛山住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件，这是全国第一个明确放松限购政策的城市。当天晚上该局又在网站上通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。短短12个小时就宣布破产，真正可称得上是朝令夕改的短命政策了，这条消息也引起了许多网友、专家的高度关注，叶檀、易宪容、杨红旭、马跃成等多位地产专家撰文分析了“松绑令”给房地产市场带来哪些深远的影响。

　　

　　佛山住房和城乡建设管理局网站截图

　　叶檀：政策朝令夕改，说明利益博弈激烈

　　以佛山的朝今夕改为契机，其他城市将进入房地产政策深度博弈期，地方政府将拒绝出台更为严厉的举措，同时以实体经济下滑与财政入不敷出为理由，向中央要求政策。四季度房地产开发商已经回天无力，而地方政府将面临年末财政难关，类似佛山放松限购的公开挑战可能很少，但潜在的松动恐怕难以避免。房地产政策总体不会改变，但地方的震荡将成为常态。

　　中国的房地产行业尾大不掉，于佛山事件可见一斑。现在，已经到了考验房地产政策坚定性，到了引导资金进入实体经济的关键时刻了。[全文]

　　易宪容：表达了中央对全面挤出房地产泡沫的决心

　　这次佛山市政府住房限购政策朝令夕改，应该是一种全盘皆输的行为。这种行为既没有受到市场欢迎与认可，也没有得到中央政府同意，结果是两头不是人。政策的出台不得不回到原点。可见，佛山政府房地产政策儿戏，操弄的不是市场而是地方政府自己。佛山市政府住房限购令的朝令夕改不仅意味着中央政府对当前房地产宏观调控的态度，即全面挤出房地产泡沫的决心与态度不会改变，当前国内市场上纷纷预测在年底前国内房地产市场会有一个重大的改变，其概率不会太高。[全文]

　　杨红旭：或被误成楼市政策的风向标，不利于房价回落

　　若按地方的理解，只要能完成目标，就不该被约谈和问责，至于是否实行限购、是否放松限购，总该有点自主权吧。此命题成立。不过地方政府放松调控的动作，不宜太张扬、太高调，因为若影响到别的城市、甚至是全国的政策走向，那么就绝非是类似佛山一地之事了。不久之前，国家领导人还在强调继续坚持房地产调控不放松。而经过媒体暴炒后，佛山放松限购成了全国楼市政策的风向标，这当然会影响卖房人和购房人的心理预期，不利于房价回落。[全文]

　　马跃成：连夜叫停限购放宽令说明楼市真乱

　　有人说，这次佛山松绑政策被叫停是有上层领导的连夜指示。这是可能的，如果佛山自己估计不会有这样的觉悟。这次松绑政策被叫停我认为，不是政策本身的问题，而是因为佛山开创了一个不好的先例。结合上边的分析，我觉得佛山松绑的这些政策，应该在出台了相关税收制度之后再执行，我们一定要相信，以后绝对不能再让楼市无限制的炒来炒去了，未来一定要建立一个稳定、均衡、人人能买房的市场。[全文]

　　（以上观点仅供网友参考，不代表本网立场）

　　更多内容请点击：网友热议

　　（责任编辑：马丹）

　　放松限购令说明房地产博弈进入深水区

　　作者：叶檀

　　政策朝令夕改，说明利益博弈激烈。

　　佛山给各方提供了朝令夕改的新样板。10月11日中午，广东省佛山市规定从今日12日起，佛山市有关方面出台通知，房地产限购政策出现松动。仅过半天，到晚上11时15分，就紧急通知暂缓执行这一文件。

　　佛山政府放松限购令，可能出于以下几个原因。

　　首先，佛山限购在前，而其他相同城市则以限价替代限购，这让佛山心中不平，因此试图以加政策补丁的方式缓解过激的政策。传说中的东莞、珠海等城市的限购令只闻楼梯响，而9月韶关成为广东第四个发布限制政策的城市，仅限于“限价”层面，二三线城市限购至今仅有浙江的台州和衢州响应。

　　其次，佛山房地产交易量大幅下滑，调整幅度高于全国平均水平。今年1到9月份，佛山新房成交面积和成交金额分别为467万平方米和426亿元，同比下降14.3%和2.9%，而1-8月份全国成交面积和金额则分别增长了13.5%和25.9%，佛山房地产销售情况明显比全国平均水平差很多。

　　第三，佛山当地财政收入难以为继。

　　佛山房地产成交量大幅下滑，使当地政府对地方财政来源心生恐惧。在回答记者此番出台松绑政策是否与国庆期间惨淡的交易量相关的问题时，佛山住建局官员给出了肯定的答复。佛山对土地财政依赖程度非常高。2010年全市土地出让收入380亿元，而财政收入仅有306亿元，土地出让金与财政比例达到124%。今年前三季度佛山市出让收入183亿元，仅为去年全年土地出让收入的48%。

　　根据佛山市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告，今年上半年完成财政一般预算收入完成172.80亿元，为年初预算的54.47%，同比增长28.14%。一般预算支出完成168.70亿元，为年初预算的47.89%，同比增长22.85%。从税收结构上看，企业所得税、营业税、城市维护建设税及土地增值税增幅分别达到47.07%、32.01%、70.32%、114.14%，共增收23.48亿元，占地方一般预算收入增收额的六成，拉动一般预算收入增幅18个百分点。从行业结构上来看，房地产业和制造业仍然是当前拉动税收增长的主要动力。依靠一般预算，财政入不敷出。

　　国庆期间房地产成交惨淡，加剧了地方政府的恐慌情绪。泛澳地产研究机构提供的分析报告显示：10月1日到7日，佛山全市新房共网签458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期下跌约83%；均价为9574元/平方米，同比涨12.3%。

　　地方财政下滑，与其他城市的政策比较过严，是佛山市的房地产政策松动的根源。其次，何止佛山，其他城市同样蠢蠢欲动。如媒体披露，海南三亚允许外地人新购一套住宅，无需提供纳税证明，当地政府对此消息澄而不清。

　　地方政府试图突破房地产紧缩政策，一方面说明已经房地产调控已经伤筋动骨，到了快要见效的关键时刻，另一方面说明地方财政与房地产之间存在深厚关联，更说明中国经济结构调整尚未找到突破口。

　　以佛山的朝今夕改为契机，其他城市将进入房地产政策深度博弈期，地方政府将拒绝出台更为严厉的举措，同时以实体经济下滑与财政入不敷出为理由，向中央要求政策。四季度房地产开发商已经回天无力，而地方政府将面临年末财政难关，类似佛山放松限购的公开挑战可能很少，但潜在的松动恐怕难以避免。房地产政策总体不会改变，但地方的震荡将成为常态。

　　中国的房地产行业尾大不掉，于佛山事件可见一斑。现在，已经到了考验房地产政策坚定性，到了引导资金进入实体经济的关键时刻了。

　　 叶檀博客：http://blog.ce.cn/html/51/110651.html

　　（责任编辑：马丹）

　　佛山限购令朝令夕改意味着什么？

　　作者：易宪容

　　据报道，10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局发布名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(佛建管〔2011〕205号，以下简称《通知》)的楼市调控新政，规定从10月12日起放宽住房限购政策。该消息刚一发出，立即引起市场巨大反映.有房地产业人士认为，这是全国首个城市公开宣布放宽限购，它将引发更多的二三线城市跟风放宽甚至取消房市限购政策。但是在10月11日晚间消息，或当天晚上23时24分，佛山市住房和城乡建设管理局发布紧急通知，叫停10月11日上午发布的限购放宽令即《通知》。

　　看到佛山政府这种住房限购令的政策朝令夕改，市场以为这是地方政府政策儿戏。房地产宏观调控政策如此朝令夕改，将把地方政府的一点房地产政策威信扫得一光二尽。其实，实际情况并非如此。这完全是地方政府房地产政策与中央政府房地产政策两者博弈的结果。

　　我们可以看到，经过一年多来的房地产宏观调控，国内房地产市场出现了很大的变化。尽管各地房价还是顶得天花板上，但是全国性住房销售下降已是不争之事实。特别是一线城市住房销售下降更是地方政府及房地产开发商没有预料到的。比如在今年10月的第一个星期，深圳市的住房销售下降90%。珠三角地区许多城市的情况都是如此。由于住房销售全面下降，市场对房地产市场预期开始在转变。而这种转变最大的是房地产开发商对土地需求预期的改变。比如不少地方土地成交量及价格迅速下降。

　　在这种情况下，不仅立即影响到各地方政府当年的土地财政收益增加，而且也可以影响到不少地方政府当年财政预算支出部分已进行，但收入部分远远低于预期出现地方财政赤字。如果这种情况出现，不少地方政府将面对着巨大的债务危机风险。这就是为什么地方政府迫不急待地需要放松房地产限购政策，希望以此重新燃起房地产投机炒作高潮及房地产繁荣的核心所在，从而使得房地产企业对土地的需求快速增加。这就是为何佛山政府急忙要推出〈通知〉。

　　但是实际上，中央政府对当前国内房地产市场问题看得十分清楚，尽管中央政府也有对挤出当前房地产泡沫托市之嫌，因此，到目前为止，尽管房地产宏观调控一直在说要遏制过度炒作的房地产泡沫，但是有效的房地产税收政策就是不出台。我曾过中国的房地产税收政策比津巴布韦还津巴布韦。这是什么意思？津巴布韦是世界上经济最落后的国家，但是该国的房地产税收政策仍然好过中国，仍然要严厉打击房地产投机炒作。不过，中央政府是不希望让当前国内巨大的房地产泡沫最吹大，否则中国房地产继续吹大，这个巨大的房地产泡沫破灭是必然。

　　在这种情况下，如果房地产泡沫破灭，那么中国银行危机、金融危机、经济危机及社会危机也就自然而来。中国社会各种问题及矛盾也都会暴露出来。而这点是中国政府最不愿意看到了。因此，当中央政府发现地方政府的意图与其政策目标完全背离时，是不会答应地方政府这样做的。在威权式的中央集权制度下，如果中央政府真的不想让中国房地产泡沫继续吹大，那么任何背离这个目标的地方政府政策就会得到立即制止。这就是为何佛山的住房限购令朝令夕改的原因所在。也就是说，当中央政府发现佛山的房地产政策与中央遏制房地产过度需求的政策相冲突时，是不会允许这种政策有做为的。

　　这次佛山市政府住房限购政策朝令夕改，应该是一种全盘皆输的行为。这种行为既没有受到市场欢迎与认可，也没有得到中央政府同意，结果是两头不是人。政策的出台不得不回到原点。而且佛山市政府没有看清楚，对住房当前住房销售全面下降，并非是住房限购令的结果，而是银行信贷政策改变的结果。即使是佛山政府能够取消现有的限购令，想通过这种方式来托起房地产泡沫根本是不可能，当地的住房销售仍然会处于低迷之中。因为，推高这几年住房价格及导致当年住房繁荣的是过度优惠的住房信贷政策及税收政策。如果当前住房信贷政策不改变，住房限购令取消也是没有多少作用的。因为，住房限购令从出台开始就是一种没有用的房地产政策。它的有用只不过某些政府部门有了一种干预房地产市场工具及手段而已，能够参加房地产宏观调控了。

　　可见，佛山政府房地产政策儿戏，操弄的不是市场而是地方政府自己。佛山市政府住房限购令的朝令夕改不仅意味着中央政府对当前房地产宏观调控的态度，即全面挤出房地产泡沫的决心与态度不会改变，当前国内市场上纷纷预测在年底前国内房地产市场会有一个重大的改变，其概率不会太高。

　　易宪容博客：http://blog.ce.cn/html/89/102589.html

　　（责任编辑：马丹）

　　

　　佛山限购闹剧说明了什么？

　　作者：杨红旭

　　近些年，房地产业很是热闹。焦点有二：一是房价涨跌，二是政策变幻。在当前房价拐点出现之际，再曝政策闹剧。10月11上午，佛山市住建局出台文件，放宽限购；当天23时24分，该局又在网站上通告称：为了综合评估政策影响，暂缓执行该政策。

　　这才叫“朝令夕改”。这件事够诡异，不妨细加剖析。首先，佛山为何发文放松限购。限购是2003年以来房地产调控政策中的“撒手锏”，纯属行政干预，也是房价越调越涨之后的无奈之举。去年以来，限购经历三次升级，最近一次是7月国务院常务会议提出：符合条件的二三线城市也应实行限购。不过，仅有台州和衢州响应，可谓不了了之。

　　两个原因可以解释地方政府的行为。一方面，今年1月下旬新一轮调控以来，全国楼市普遍降温，多数城市住宅成交量相较去年明显萎缩，近期房价亦基本止涨，部分城市由涨转跌，既然限购的目的是抑制房价，那么效果初现，也就没有必要追加限购力度了。另一方面，房地产市场成交低迷，土地出让金和房地产税收大减，地方财政吃紧，况且还得加大保障房投资。因此，没限购的城市，死活不愿限，已限购的城市，想方设法松绑。

　　其次，佛山为何收回成命。三个字：太张扬。部分已实行限购的城市放松政策，绝非什么新闻了。只是，很多城市都是暗地里放松，房管部门只需放宽购房资格的审核，很简单的事情。只有佛山一地，明目张胆的出台文件。有人在我微博(http://weibo.com)上跟帖：佛山政府领导电视剧看的不多，很多电视剧里都有那句经典的对白“不要用纸记录，要用脑子记”。

　　这台词够经典。佛山官员有两点没有充分考虑到。一点是全国媒体疯狂炒作，网络媒体实在可怕，以前新闻传播第二天才能见报，而现在当天、甚至当时就在网上传播了，尤其是通过微博这一先进“武器”，几小时内便能将佛山的这声“叹息”，放大成影响全国的“惊雷”。

　　二是调控房价“革命尚未成功”，政策不容公开转向。在调控房价方面，当前国家和地方存在不同理解。国家关于调控房价的措辞主要有两种：坚决遏制房价过快上涨、使房价回归到合理水平。总体可以这么理解，国家希望在这一轮调控中，部分热点城市的房价能有所回落。而地方政府的目标很明确：完成3月份制定的房价控制目标，绝大多数城市都规定年度房价涨幅不超过GDP或人均收入，比如佛山大概为12%。

　　若按地方的理解，只要能完成目标，就不该被约谈和问责，至于是否实行限购、是否放松限购，总该有点自主权吧。此命题成立。不过地方政府放松调控的动作，不宜太张扬、太高调，因为若影响到别的城市、甚至是全国的政策走向，那么就绝非是类似佛山一地之事了。不久之前，国家领导人还在强调继续坚持房地产调控不放松。而经过媒体暴炒后，佛山放松限购成了全国楼市政策的风向标，这当然会影响卖房人和购房人的心理预期，不利于房价回落。

　　在强大的社会舆论压力，以及相关部门的严重关注下，佛山一天之内踢了一场 “限购乌龙球”。然而，这场闹剧所隐含东西，还是相当丰富的，即便是收回了文件，但地方政府的心态表露无遗，而且仍将会适度放松政策，只是将像其他城市一样，更多的“地下的干活”。

　　如果说8月份以来的限购升级的不了了之，标志着房地产政策“见底”，那么这次“佛山事件”，则将意味着地方政府放松政策的开始。与2008年相似，政策放松需要经历“自下而上”的上过程，先是地方，后是全国。很多人担心房价因此将反弹，实在不必过于担心。当前房价下跌大势确立，即便政策放松，房价反弹亦需要数月的滞后期。

　　杨红旭博客：http://blog.ce.cn/html/83/109983.html

　　（责任编辑：马丹）

　　连夜叫停限购放宽令说明楼市真乱

　　作者：马跃成

　　11日上午，佛山市住建局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，规定于10月12日起放宽限购条件。我认真研读了每条政策，发现不算是调控政策的根本性放松，只是放松了部分居民的购房限制，房贷政策都没有变化，也没有给炒房行为开口子。其实这是一个规范居民持有房屋的政策。

　　这个政策出台不到一天，尚未执行一下就被叫停。11日23时24分，佛山市住建局网站上发布了《关于暂缓执行〈关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知〉的通知》，对出台松绑政策作出了说明。对放松7500元/平方米的商品房限购的说明为：“引导市场的合理结构，引导市民理性消费，鼓励中低价位产品推出市场。”另外，“基于全市的一、二手商品住房市场结构考虑，促进办理房地产权证5年以上的二手房流通，合理引导市场梯度消费。”但“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行”该通知。

　　但是这个政策在这个时候推出来，确实也不是时候，虽然佛山的这个限制以后再看肯定会放开，但是现在这个时候会容易给别人一个错误的信号。比如引进人才可以买一套房，不受限购政策限制，其实确实没有多大的限制意义，因为按照佛山的限购政策，只要一年的社保、或税收记录就可以买房，这对引进人才根本不算什么。

　　如果引进的紧缺人才都不能得到买房的优先，甚至没有优惠，怎么引进人才？以前深圳等地引进人才还是免费提供住房的，现在买套房都不行，这对小城市引进人才极为不利，这样的限购就有了负面影响。

　　说句说实话，我是支持限购政策的，但是我认为这是一个短期政策。虽然是短期政策，但是我也反对以后人们可以无限制的购房。那么怎样保证限购呢？就是要从制度上让人们没有超购的冲动。这可以从税收上下手，比如出台房产税、遗产税，加大持有多余房屋环节的税收，加大交易环节的税收。

　　房子本来就是住人的嘛，非要让一部分人通过炒卖炒买房屋挣大钱，太不人道了。因为有人炒房挣钱，就一定有人因为炒房买不起房，让一部分人挣钱，却要剥夺另一部分人住房的权利，这怎么能允许吗？我一直不明白为什么总有一些专家学者跟着开发商大佬一起推高房地产投资功能。

　　在传统的“金九银十”遭遇惨淡的黄金周楼市后，包括房企、地方政府在内的各相关方都感觉到了形势严峻。在国务院以及住建部负责人多次明确“限购政策短期不会放松”的背景下，广东省佛山市住房和城乡建设管理局宣布有限度地放松了之前定下的“限购政策”，从而佛山市也成为限购政策实施以来首个宣布放松限购政策的城市。

　　有人说，这次佛山松绑政策被叫停是有上层领导的连夜指示。这是可能的，如果佛山自己估计不会有这样的觉悟。这次松绑政策被叫停我认为，不是政策本身的问题，而是因为佛山开创了一个不好的先例。结合上边的分析，我觉得佛山松绑的这些政策，应该在出台了相关税收制度之后再执行，我们一定要相信，以后绝对不能再让楼市无限制的炒来炒去了，未来一定要建立一个稳定、均衡、人人能买房的市场。

　　这次的政策没有过夜就被废止，让我想起2007年住建部也有过一次政策出台一天就被废的先例。2007年1月9日，建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)，在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。

　　90平方米等于107平方米，正当房产商们连声叫好，专家们众说纷纭，百姓则困惑不解的时候，1月10日下午，建设部新闻发言人宣布废除原意见稿。二十四小时之内建设部就否决了原来的文件，这样的速度令人大跌眼镜。

　　类似的例子还有一次是，关于第二套房的认定标准的。2007年9月27日夜，中国人民银行网站发布重要公告，央行联合银监会发布“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”。10月12日央行、银监会等监管部门就“第二套住房”的认定标准达成共识。据称，监管层定下的“三点基调”分别是：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

　　但是两个月之后，12月11日，央行、银监会联合又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，《补充通知》对“二套房”的判定给与了一个明确的标准，即“第二套房贷”指的是在央行征信系统中有过一次房贷记录的购房者再次贷款购房的行为，而并不是此前一部分人理解的“在同一家银行办理两次购房贷款”，也就意味着绝对不会出现贷款人在工行买“第一套”，又在中行再买一个“第一套”。同时确定“第二套房贷”是以家庭为单位记数的，而不是像以前各个商业银行确定的那样以人为单位，比如以夫妻、子女名义购房都不算第二套房。

　　当然，这方面的例子我们还可以找出很多，那些政令不通，各地对抗中央政策的事情还有很多，比如关于各地上报限制房价的问题，当时70多个城市不但即使上报的没有几个，而且上报的也罢限制房价目标搞成了涨价目标。而上个月要求二三线城市出台限购政策的通知，但今天也没有几个城市上报出来。

　　楼市之乱可见一斑，路漫漫其修远兮。

　　马跃成博客：http://blog.ce.cn/html/53/109953.html

　　

　　更多内容请点击：网友热议

　　

　　

　　（责任编辑：马丹）