耿氏兄弟：廊坊大鳄的辗转腾挪

　　本报记者 张莹 深圳报道

　　 金九银十眼看泡汤了，房地产上市公司的前景让不少人开始担心，一向高调的地产商们开始自觉不自觉地低调起来。10月13日，本来答应接受《华夏理财》记者采访的荣盛发展董秘陈金海，最终还是婉拒了采访。

　　 作为廊坊本地最大的开发商，荣盛发展这些年的发展并不平坦。幸运的是，早在2007年8月8日，这个吉祥的日子，荣盛发展就登上了中小板，其直接控股人耿建明兄弟也因此跻身中国富豪家族。

　　 每一个成功的商人都有一个适合自己团队运营的成功模式，工程兵出身的耿建明在风云变幻大起大落的房地产市场，是如何辗转腾挪的呢？

　　敌进我退

　　 荣盛发展在房地产行业当中，规模、实力和影响力都处于中等偏上水平，难以和万科、保利等大型房地产公司相比拟，这是客观存在的条件。为此，耿建明冷静分析，没有选择房地产商争香斗艳的北京、上海、深圳等大型城市，而是远离“战火”，以河北的廊坊、沧州，安徽的蚌埠，江苏的南京六合、徐州等中等城市为其业务主打区域，加大力度地开拓京津冀环渤海地区和长三角地区周围有开发潜力的二三线城市的房地产市场。

　　 事实证明，准确的市场定位和合理的区域选择为耿建明带来了巨大的财富。等到荣盛发展2007年上市之时，耿建明已在廊坊、沧州、蚌埠、六合、徐州等多个中等城市开展了房地产开发业务，并且已经实际取得了二线城市房地产价格上涨所带来的巨大收益。以河北廊坊为例，从2004年开始房地产价格一直稳步上升，据2007年7月初摸底显示，市区楼盘整体均价已达4341元／平米，同比增长25％以上。与此同时，荣盛发展的房地产销售面积已达62.7万平米，销售金额达21.98亿元，分别同比增长8.22%和30.29%。

　　反弹琵琶

　　 不可否认，立足本土做大做强之后，再以大本营为圆心扩散到其他区域的模式适合绝大部分企业的发展，可是，必要时候的逆向思维也可能收获更大的成功，只能说，耿建明敏锐的分析和独到的眼光再一次帮助了他。就在大家几乎思维定式地认为中小房地产企业的发展模式是先立足本土站稳脚跟，再逐步开辟外部市场的时候，耿建明却有着自己的发展思路，他提倡的发展模式是“走出去、练好功、请回来”。1999年初，荣盛房地产公司没有孤注一掷地待在廊坊开发项目，而是采取“走出去”战略，把触角伸到了南京，成功开发了“南京·方州花园”项目，踏实可靠的房屋质量和精美实用的户型设计使其迅速得到南京市场的一致认可。通过在外埠开发房地产的成功试水，再回廊坊开发房地产市场就自然而然地多了份自信与成熟。这种逆向发展的思维，使荣盛发展成功逾越了历来中小房地产开发企业固有的发展惯例，把廊坊其他开发商远远甩在了身后。

　　股市悲欢

　　 在当今这个以市场为导向、视顾客为上帝的年代，站在消费者立场上，揣摩消费者心思、投其所好，显得十分重要。荣盛发展在其开发项目过程当中十分重视这一点。在许多开发商紧跟时代潮流致力于开发中高档高层住宅小区的时候，耿建明却能冷静分析其中利弊，不盲目跟从大流，在分析了消费群体结构的基础上，大胆地提出了开发多层次产品力求适应不同消费需求的策略，吸引了众多准消费人群的购买欲望。

　　 耿建明以其独特的经营理念和敏锐的市场分析能力，带领他的团队掘到了廊坊房地产最早的第一桶金。2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。在耿建明的带领下，短短十五年，荣盛发展由当初一家注资600万的建筑安装公司发展成为现在中小板上市公司当中为数不多专门从事房地产开发与经营的企业。上市当天公司市值更是一度突破200亿元，耿建明因此身价暴涨，彻底实现了其廊坊“地产大鳄”的华丽变身。

　　 基于目前的房产调控现实，不少人对荣盛发展的前景表示担心，但耿建明对自家公司的前景却依然表示担心。据沪深交易所数据，耿建明曾在6月2日以8.1元的价格通过竞价交易增持了10万股自家股票，当日该股价格最低探至8.03元，而10万股的增持数量也在近期的高管增持榜上居首，显得底气十足。

　　Q&A

　　Q=《华夏理财》

　　A=华泰证券公司行业研究员

　　 Q:荣盛发展作为中小板上市公司中为数不多的房地产开发企业，其整体发展经营状况如何？

　　 A:我们一直很关注荣盛发展公司，从它2007年上市以来，一直都保持稳定的增速，是一家具有开发特色的房地产公司。它十分重视中小盘的开发，在公司的项目中，中小型楼盘占比较高，这点和万科比较相像。公司的优势主要在于它在中小城市拿下土地开发权以后，通常采取快开发、高周转的策略，在拿到地之后迅速开工，一般6个月内可以首次开盘，两年之内能够结算完毕。速战速决的作风能快速周转回笼资金，加速了企业的发展速度，也正是这个原因，其存货周转率在业内一直处于领先水平。

　　 Q:目前房地产限购等一系列政策对荣盛发展的影响如何？荣盛发展是否有相应的一些应对政策？比如适当转型或是开发新渠道、挖掘新的增长点。

　　 A:因为荣盛发展的业务一直扎根于二三线城市，所以限购政策对其影响可以说是微乎其微。唯一影响比较大的可能是它在南京的楼盘。因为大环境的问题，今年5月份南京楼盘的去化率仅仅只有50%左右，跟其以往90%左右的去化率相差甚远，这可能会对公司的利润造成直接性的影响。但相对其他同行业而言，荣盛发展受波及已经可以算得上是很小的了。另外根据我们平时和荣盛发展的交流来看，荣盛发展近期转型的可能并不大，也没有着手发掘一些房地产开发以外新的增长点。

　　上榜理由

　　 1983年，耿建明还是一名普通的工程兵战士。

　　 1996年，他下海创建了自己的建筑安装公司。

　　 2007年，荣盛发展挂牌上市，市值曾一度突破200亿元，耿氏兄弟身价飙涨。但近年荣盛发展股价大幅起落，特别是2011年，荣盛发展控股股东在二级市场的短线交易，直接反映其公司管理的不足。在房地产调控的大背景下，现在133.8亿元的市值不知未来将上演怎样的沉浮……