余丰慧：房地产信托密集兑付的雪崩效应

　　知名财经评论员 余丰慧

　　在我国房地产2009年新一轮扩张中，房企除了在商业银行融资外，一个重要融资途径是房地产信托集合产品。对房企来说，通过信托产品融资绕过了银行信贷审批程序慢、环节多、受贷款规模限制等因素；对信托公司来说，坐拥信托业务收益；对发展中间业务十分着急的商业银行来说，赚取一笔托管中间业务手续费。房地产信托产品一经问世就受到了各方热捧。

　　自2009年下半年以来房地产信托产品快速发展，如今一年半已过，调控后第一批发行的信托计划已经基本到了兑付期。但是面对房地产调控阴云密布，房企是否能够准备充足资金及时兑付？密集兑付期是否会因楼市不景气而出现资金链条断裂影响兑付呢？市场各界发出一系列问号。

　　银监会统计数据显示，截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。而2010年一季末这一数字为2351亿元，2010年四季度末为4323亿元。依笔者看，5500亿元的房地产信托资金仅仅相当于商业银行一个月左右的放贷规模，并不算多。但是，一旦发生风险的影响却非常大。从2009年下半年密集发行的信托产品已经进入集中兑付期，对房地产以及信托公司资金链条带来巨大考验。最大的考验是，房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难、申请贷款难。

　　鄂尔多斯市刚刚发生一起房地产公司老板一个自杀一个逃跑事件，原因是资金链条断裂。路径是：房地产公司以开发房地产暴利为诱饵高息吸收民间资金，然后试图依靠银行按揭贷款资金归还高息债务，结果是银行贷款卡壳，开发商老板承受不了每月支付的高利贷高息和蜂拥而来的上门逼债人的巨大压力而选择轻生和逃跑。

　　房地产信托产品集中兑付与其类似。自2009年房地产信贷开始收紧，融资成本“次优”的信托就逆势走俏，成为房地产企业的最优选择。如今，产品期限多为一两年的房地产信托密集到期兑付，一面是债台高筑，一面是销售疲软、回款急剧放缓，一些开发商资金链“命悬一线”。房企不能回笼资金，资金链条必然断裂，最终难以兑付投资者购买的信托产品。

　　一个出路是信托公司通过发放新的信托产品筹集资金兑付到期房地产信托产品。但这只能够解决和缓解一时困境，只是将兑付风险隐性化，将其暴露出来的兑付风险往后推迟而已。同时，把压力集中到了信托公司身上。如果一家信托公司多个房地产信托产品出现兑付问题而需要信托公司发新还旧，那么，这家信托公司最终将被压垮，将会出现更大风险。这种“拆张家墙补李家墙”的做法，也有违监管政策。

　　有研究机构数据显示，从6月份开始到明年3月份，各月兑付产品的数量均超过两位数。也有分析认为，2013年-2014年才是考验房地产公司和信托公司的时间节点。笔者认为，无论如何，按照目前房地产市场情况，发生信托兑付风险的可能性极大。因为，2009年以及2010年密集发行的房地产信托产品都是在房价最高、房地产最火爆时期发行的。是按照高房价、火爆房地产状况设计的信托产品，比如回报率指标，一般都在15%-20%，这么高的产品回报率是做一般实业不可能达到的，这完全是按照畸高房价行情设计的产品。但是，如今已经时过境迁，房地产的冬天似乎已经来临，不可能达到设计产品时的高利润，这必将给兑付带来巨大压力。

　　房地产信托产品一旦发生兑付风险，带来的影响是巨大的。一是可能引发房地产整个行业信托产品资金链彻底崩裂，在房地产信托产品兑付上发生雪崩效应，不排除爆发信托产品整体风险。二是对信托公司信誉、经营将带来巨大影响。

　　我国信托公司经过上个世纪盲目发展受到严厉整顿重生后，社会各界包括监管层对其阴影般看法一直抹之不去。如果因房地产信托产品出现兑付问题而受到影响，对整个行业将是毁灭性打击。三是商业银行也可能受到连累。毕竟产品是从托管行卖出去的。

　　监管部门对此非常敏感甚至如临大敌。早在2010年12月份，银监会就颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，目的在于规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。今年8月底，银监会再次下发通知，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。

　　在严格落实中国银监会防范房地产信托产品兑付风险的各项要求的同时，笔者认为，信托公司应该自觉收缩房地产信托产品规模，认真评估产品风险，做好提早应对之策。比如：提前排查房企不能兑付风险大小，提前介入抵押房产评估和处置，提早为兑付筹集资金等。特别是在目前房企通过商业银行贷款之路被基本堵死之后，其寻找信托公司通过信托产品融资的热情非常之高，信托公司一定要保持清醒头脑。商业银行要充分认识到托管和销售信托产品存在的信誉损害风险，谨慎涉猎房地产信托托管业务。决不能为了增加中间业务收入而不顾风险，不惜损害信用信誉。