新盘降价势头扩大 跌价榜鱼龙混杂难辨真假

　　□晨报记者 张昱欣

　　 经历了近六年来最低迷的“金九”，“银十”的开局依然不给力，越来越多的业内人士明确“看空”后市。来自多家专业研究机构的最新调研报告显示，申城新建公寓项目降价势头正在不断扩大，个别楼盘9月成交均价甚至比8月“大跌”20%以上。然而，记者对部分处于“跌价榜”的楼盘探访后却发现，除了个别项目价格确有小幅下探外，有位于“跌价榜”前列的项目存在假摔嫌疑，目前最新售楼处报价甚至比上个月还要贵。

　　 在刚刚过去的第三季度，伴随楼市调控政策继续收紧和买家后市预期进一步转淡，沪上新建公寓项目降价势头出现扩大。根据相关网络机构监控数据显示，在上海495个在售楼盘中，9月共有87个项目价格发生变化，其中49个项目降价，30.6%的降价项目降价幅度超过了1成，有6个项目的降价幅度甚至超过了两成。记者在该份调研报告中看到，“降价”势头最猛的是位于青浦赵巷板块的绿中海雅庭，降幅高达29.55%。记者从该网站历史价格数据记录看到，该项目8月成交均价高达22000元/平米，9月的成交均价则直线下探至17666元/平米，而本月至今则为15500元/平米，仅从价格曲线看，该楼盘6月至今确实走出了一个坡度很陡的抛物线。

　　 然而，记者向售楼处进一步核实却发现别有隐情。“从来没有过这么大幅度的降价，是不是搞错了？”售楼工作人员对所谓“降价近30%”的说法予以明确否认。据了解，绿中海雅庭项目由公寓住宅、别墅物业混合构成。8月该楼盘曾有部分总面积250平米，总价约500多万/套的复式房源在售。而此后在售的主力房源则是户型为90平方米2房和140平方米3房公寓，均价15500元/平方米。“两个均价所对应的是不同类别的产品，缺乏可比性，因而从成交均价变化得出大幅降价的结论并不科学。”业内人士指出。

　　 更出人意料的是，当记者向售楼工作人员询问目前有无优惠打折时，售楼处给出了95折的折扣，而根据机构监测数据，上月该项目部分房源曾有过92折优惠，也就是说目前售楼处报价比之前还要贵。对此售楼工作人员并未予以否认，而是表示“由于前期销售情况较好，故而调整了优惠幅度。”记者从网上房地产查询发现，绿中海雅庭自今年6月下旬起推出总计288套房源，截至记者发稿时共计成交34套，销售情况似乎并不是特别理想。

　　 来自21世纪不动产上海区域市场中心通过对新建公寓降价情况深入调查后发现，降幅在10%以上的项目，其降价动力主要分为两类：一类是有少量尾盘在售，想趁9、10月间加速清盘；另一类是存量房较多，想借降价快速出货。在6-9月四个月持续成交的新建公寓项目中，共有10个项目成交均价连续下降。这些项目中有7个主流均价在1.1万-1.7万元/平方米区间，总价集中在140万－170万元。

　　 值得注意的是，这10个项目虽有持续降价作为依托，其合计成交量却仅在7月间有所上升，八九月间则是持续下降，并低于6月的水平，降价并未换来销售业绩的改善。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，虽然三季度新建公寓降价势头扩大，其降价幅度却未明显突破，不论从逐月变化还是季度变化均可看出，降幅10%以内的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的降价举措，这或可以解释“降价失灵”情况的出现。