跌字主旋律

　　文︱《小康·财智》记者 刘彦华

　　9月，全国楼市成交大减，“金九”泡汤。据中国指数研究院数据显示，9月，其检测的30个城市中，逾七成城市成交面积环比下降，6城市跌幅超过或接近30%，其中泸州跌幅最大，达69.03%，其次是汕头，跌幅为56.56%。成交量环比上涨的城市中，三亚居涨幅榜首，达198.46%。成交价格方面，9月多数城市波动不明显，蚌埠商品房均价跌幅最大，达8.49%；汕头均价涨幅最大，达8.45%。

　　随着各地楼市成交量的不断萎靡，降价促销、维权退房等市场状况频出，各方对楼市“拐点”的争论正逐渐走向统一。多地楼市成交量的同比下跌已成定局，而成交价格也开始显露出下探趋势。

　　不过也有专家提醒，虽然全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，不能仅依据部分城市房价一时的 “停涨”或“微降”，就认为调控效果已经达到。否则，一旦相关措施不能延续和扩展，房价或将强力反弹。

　　北京 3年来最萎靡的金九

　　9月北京楼市进入开盘放量潮，但多数项目却黯然收场。中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，全月，北京商品房住宅成交量为5236套，二手房住宅成交量为8750套，成交量依然维持8月的低迷状态，总套数环比微涨了2.4%，其中二手房上涨了7.3%，商品房住宅则下调了4.9%。

　　对比三年来的“金九”可以发现，今年的“金九”成交量属于最低迷状态，总成交量不足1.4万套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下调幅度达到了51.4%。

　　从北京楼市9月的成交情况来看，大户型住宅的集中入市，偏离了市场购买需求。北京9月120平以上的住宅新增供应3208套，占比41%，但至28日仅有23套签约，签约率不足1%，而120平以下项目签约率约为11%。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，在今年的“金九银十”，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。目前，开发商能够利用的融资渠道几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。而二手房市场也能出现明显的价格下调。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。

　　上海 新房成交量出现“腰斩”

　　传统销售旺季“金九”的成色显然不足，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，截至9月28日，上海新房住宅市场在9月的成交量为50.88万平方米，与8月同期的50.01万平方米基本相当，仅略微高出1.74%。然而，若是与去年9月前28天高达115.48万平方米的成交量相比，今年9月全市新房住宅成交面积已经“腰斩”，跌幅达到了55.94%。

　　纵观楼市运行轨迹，通常是“金九不再，银十难现”。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，进入9、10月份，开发商的推盘意愿明显提高，但是目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者，加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。预计今年10月份的供应将继续增加，实际开盘数量较多，但是这种大面积大幅度的降价不会在10月份出现，因此，成交量也不会出现明显回升。

　　上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也表示，近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的“均价”，对此应有辨别。

　　重庆 渝北逆势而上

　　在刚刚过去的9月份，重庆楼市成交虽小幅上涨，但已没有以往金九银十的光彩。根据搜房网数据监控中心最新统计整理：2011年9月重庆主城成交房源13652套，总成交建筑面积为1194382平米，成交量套数环比上涨22.05%，成交建筑面积环比上涨16.21%。但与去年同期相比，本月成交下跌幅度也是十分明显的：成交套数下跌51.82%，总成交建筑面积下跌53.93%，下跌幅度超过五成。

　　重庆二手房市场成交量大幅下挫，但是渝北区二手房逆市而上、不跌反涨。数据显示，渝北区二手房成交环比增长16%，其中加州、新牌坊地区成交均价为8182元/平米，涨幅达18.99%；两路空港以及冉家坝片区涨幅相当，成交均价分别6420元/平米与6934元/平米。业内人士分析称，主要是受刚开通的轻轨3号线影响。

　　另外，从10月1日起重庆市将对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。面对“来势汹汹”的房产税，业界评价两极分化。悲观派称，无疑是“雪上加霜”，这种“算旧账”的方式将对重庆高端物业市场“出重拳”，不至于“一拳打死”，至少会造成很大“心理压力”。而乐观派称，高端物业不受影响，别墅升值价值远超税额。