马光远：首套房贷利率上浮 房地产利益链或断裂

　　马光远(微博)(经济学家)

　　事实上，早在今年年初，随着房地产调控的加码，上海、杭州等城市的部分银行已经陆续上调了首套房贷款利率。从2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率，又在基准利率的基础上继续上浮5%~30%，甚至50%，这不仅意味着购房者实际支付的利息成本增加了30%到40%，更重要的是，银行的这种举动是给未来的房价走势投下了一张否决票。考虑到商业银行和地方政府、开发商在整个房地产市场休戚与共的 “铁三角”关系，在决定市场未来走势的关键时刻，银行没有听任志强(微博)等开发商的鼓噪，而是根据自己的风险判断原则，通过提高房贷利率对房价看空，房地产牢不可破的利益链条上终于隐约可见一道被撕开的口子。

　　不可否认，商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来走势的重大影响。按照首套房贷利率最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。银行主动从地方政府和开发商的利益共同体中脱身，让楼市的走势不再扑朔迷离，应该说，房价拐点的到来已经只是时间问题。

　　目前的房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转：首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显在退潮，房地产交易暴跌，“金九银十”已经成为泡影，北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近3年来的新低；其二，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。可以说，从环比而言，房价基本已经停涨；其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了10万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，绿城地产的负债率高达140%，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘；其五，前期房价暴涨的一些地区，要么房价已经回落到2009年的水平，如北京通州的一些楼盘，要么出现资金链断裂的迹象，如鄂尔多斯。

　　然而，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利，特别是最近欧美主权债务危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险，使得开发商对政策松动抱有强烈的幻想。比如，9月份的宏观经济数据在18日出炉后，一些市场人士就呼吁放宽货币政策，避免中国经济的“硬着陆”风险。尽管前9个月经济增速在9.4%以上，说“硬着陆”风险有点滑稽可笑，但也反映了房地产的利益链仍然在拼命为政策放松而努力。在这个时候，任何政策的风吹草动，对于房地产而言都是极其敏感的。佛山放宽限购，让大家担心政策又会功亏一篑；而商业银行提高利率，又让房价坚固的堤防被打开了一道明显的缺口，让市场看到了房价回归的希望。

　　事实上，回到宏观经济本身，前9个月9.4%的GDP增长，尽管在改革开放30多年历史上不算一个很耀眼的数字，但在今年全球经济复杂多变，欧美经济几乎停止增长的情况下，能够取得这样的成绩实属超出预期，这是管理层未来坚持调控政策的底气所在。而最近温州民间借贷投机房地产引发的风险和中小企业的生存困境，事实上已经说明依靠房地产和投资炒作发展经济，最终不可避免会走向崩盘的危险。房地产可以毁了温州，毁了鄂尔多斯，同样也可以毁了中国经济。

　　正是基于这样的认识，温总理在9月份 《求是》杂志发表文章明确表示，“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。这不仅是给市场喊话，也是给中国经济的未来喊话。但是，这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑，而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。作为房地产利益链条上的银行扛不住了，但这并不意味着上浮的房贷利率，就是钉向高房价棺材上的最后一颗钉子。