楼市下行趋势确立 银行强势上调房贷利率

王营

　　“银行的这一做法将对首套置业销售产生很大难度，将明显挫伤刚需购房的积极性，给房地产市场带来停滞性的影响。”北京万科企业有限公司副总经理肖劲悲观地表示。

　　继中国建设银行在北京等城市率先提高首套房贷利率后，全国各地银行纷纷上调房贷利率。一项调查显示，截至目前，在全国14个重点城市，约八成银行上调了房贷利率。其中武汉、重庆、成都、深圳等城市，首套房贷款利率涨幅最大。

　　某商业银行资深人士在接受采访时表示，由于目前信贷需求旺盛，而可贷资金并不多，银行出于自身考虑提高资金价格无可厚非。从未来看，四季度物价大幅回落概率较小，负利率依然严重，预计货币政策紧缩基调短期内难以改变。这一状况可能将维持至明年上半年。

　　“跟风”或只是开始

　　据搜房网的一项调查显示，截至目前，在全国的14个重点城市中，约有八成银行上调了房贷利率，其中武汉、重庆、成都、深圳等城市，首套房贷款利率涨幅最大。

　　调查显示，全国城市的部分银行首套房贷款利率在取消7折利率的同时，在基准利率基础上上浮5%-30%不等。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍为5%-10%，济南在5%-20%，长沙、武汉则更高，在10%-30%；长春则创纪录，部分股份制银行利率高达10.575%。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟计算，利率上调到1.05后，首套房房贷百万贷款20年月供将首次接近8000元，这相当于加息约两次，如果是1.1倍的话，月供更是超过8000元，这对刚需的影响非常大。首套房的消费者要做好“吃苦”的准备。

　　不仅各大商业利率有所上调，首套房贷首付比例部分城市也已经上浮50%，包括上海广发银行、重庆兴业银行等。另外，武汉、重庆、东莞等部分银行首套房已停贷，重点城市普遍上调二套房贷款首付比例至六成，武汉、重庆等部分银行已暂停二套房贷款。

　　上述商业银行人士告诉记者，商业银行的这一做法是正常的市场行为。目前银行面临的局面是，商业银行自身的资金都比较紧张，而信贷需求又很旺盛，尤其企业的部分需求很强烈，资金价格自然就要上涨。加上房贷利率一直就偏低，这本身就不正常。他表示，此次商业银行纷纷上调首套房利率这是由供需双方共同决定的。

　　国家行政学院政策研究室研究员王小广在接受记者采访时表示，各大商业银行纷纷上调首套房贷，是多种因素的叠加。一是由于银行新增存款的减少；二是受流动性不足影响，从2007年10月开始，银行的长期贷款余额一直高于短期贷款，演变至今，使得银行越来越面临短期流动资金不足的问题；三是商业银行开始不看好房地产市场，认为房地产市场存在风险；四则是，外汇储备对货币总量产生了影响。

　　央行10月14日公布的数据显示，9月份新增人民币贷款4700亿元，同比少增1311亿元；新增人民币存款7303亿元，同比少增7259亿元。

　　张大伟认为，目前大部分银行的额度都非常紧张，后续仍有继续上调的可能。而21世纪不动产分析师粟日表示，利率提高后，成交量必然会继续下探，而各商业银行跟进提高房贷利率，可视为银行看空楼市下一步的信号，并将推动房价下跌。

　　楼市下行无可逆转

　　房地产业内人士普遍认为，银行的做法对楼市无异于雪上加霜。

　　“一线城市已经接近楼市拐点。”张大伟认为，一线城市已经接近楼市拐点，再叠加信贷继续收紧，资金比较紧张的自住需求置业应该更加谨慎。

　　“高端限购，中端位置不好，低端限贷，没法干了。”尽管还远在西班牙休假，但肖劲听到这一消息后，更“不淡定了”。

　　“据近期调研发现，二线城市库存量尤其大，这意味着未来二线城市销售困难的局面将要严重于一线城市。”渣打银行中国经济分析师申岚预计，二线城市房价整体下跌将在10%左右。

　　她认为，从银行房贷收紧政策来看，银行对房地产市场风险把控更加谨慎。前不久佛山市欲放松限购，但随即被叫停，说明中央调控决心仍然很大。她认为，尽管目前货币政策倾向于对中小企业放松，但整体经济基本面不支持房地产放松调控。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松甚至认为，中国房地产行业即将面临第一次真正意义上的大调整。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房地产业正在入冬，四季度房地产景气指数将跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。国家统计局数据显示，9月份，全国房地产开发景气指数为100.41，连续4个月下滑。杨红旭评价9月份70个大中城市的房价数据时称，二手房市场反应更加敏感，可以说房地产市场提前出现“拐点”。

　　业内人士普遍认为，京沪广深等几个特大城市的房价已进入下降通道，楼市向下调整的趋势已基本确定，但仍需警惕地方政府的变相放松。