林采宜：政策凉风吹冷楼市涨价预期 房价回归人间

　　【财新网】(特约作者 林采宜) 兼具消费和投资两种属性，使房子这东西必定成为每个人心中的纠结。

　　我们不能“天当房，地当床”，总要有个能遮风避雨和睡觉休息的屋子，此所谓房子是一件人们生活所必需的消费品，而且是耐用的；我们又总想着这能遮风避雨的房子是一只会“下金蛋的母鸡”，能每天睡在床上数钞票，而且越下越多，此所谓房子又是一件激发人类贪婪本性的投资品。

　　这世上，能同时兼具消费和投资这两种属性的物件还真的不多，把古董字画，股票债券用来消费的故事闻所未闻，房价能上天入地，端赖它是一件投资品。投资品的价格高低，所对应的永远是这个领域里有多少钱！

　　上个星期，2011年的经济学诺奖给了两位理性预期学派的美国学者，于是乎人们似乎看到了“货币主义要回来了”的曙光。货币主义的代表人物米尔顿 弗里德曼说：“通货膨胀无论何时何地都只是一种货币现象”，按照这个逻辑，作为投资品，房子的价格高低必然也是“一种货币现象”。

　　从2008年11月份开始的4万亿财政刺激政策到2010年第三季度开始显露的通货膨胀现象，在房地产领域同样显露无疑。4万亿让频临绝境的中国房地产商重获庞大资金流的雨露滋润，也使中国的房价在加油换挡之后继续爬升飞上了天。而如今，通货膨胀来了，货币的龙头收紧了，房地产领域里的钱开始“跑路”了。

　　投机性热钱一走，支撑房市的是什么？有些人会说：刚需。但我认为：从居住需求来看，中国目前对增量房产根本不存在所谓的“刚需”。

　　2010年底中国住建部发布的数据，中国城镇人均住宅建筑面积约30平方米，不仅比三十年前增长了4倍多(1978年城市人均住宅面积6.7平米)，而且超过了日本、韩国和香港。即便是发达、富裕的欧洲国家，其城市人口的人均住宅面积也不过是36平方米，其中英国、法国和西班牙分别为35.4平方米、35.2平方米和25.8平方米。

　　人均30平方米的建筑面积，实现“居者有其屋”可谓绰绰有余，无非你住的是自购的房子还是租来的房子而已。租来的房子也是房子，租来的生活也是生活。因此，那些由丈母娘经济或者改善性需求支撑起来的“刚需”，实际上是变相的投资需求，是人们在看涨房价的心理预期下衍生出来的持有资产的需求。

　　从理性预期学派的观点来看，所有的中国的丈母娘都是理性预期的“大师”。

　　去年以来，从信贷控制到限价、限购和房产税，一系列的“政策组合拳”不仅拦住了一部分流往房市的热钱，勒住了开发商的现金流，而且改变了市场对房价走势的心理预期。

　　趋势投资的预期已被政策组合拳逐渐改变，那么作为“保值增值”的投资品，房子这只母鸡究竟能下多少金蛋？

　　就说我家住的那个小区，买套三室两厅的二手房租出去，是为投资。假设月月房客住满，房租不升不降，房子永远不用维修、设施永远无需更换，要106年才能收回购房款以及各种税费。

　　这个数字和专业机构的调研数据不谋而合。根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心《2007年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.4》发布的数据：“北京、上海、深圳、杭州等城市的租金收益率界于2~4%之间”。从2007年至今，中国一线城市的平均房产价格上涨幅度超过100%，也就是说，目前的租金收益率应该是介于1～2%之间，甚至更低。

　　在经济发达国家，作为投资品，房地产年租金收益率平均在6%上下，北美地区甚至更高。因为美国长期国债的平均年收益率为6～8%，相比之下，房地产投资的流动性明显低于国债，而投资风险却高于国债，因此其年均收益率回报一般不能低于国债。

　　可见，作为投资品，1～2%的收益率不足以让它在理性投资者的资产选择中成为宠儿。

　　房价在天上，支撑它的是云彩。

　　政策的凉风一阵接一阵，把房市心理预期这片云吹得越来越冷，18日，统计局发布了《9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，从冰冷的销售数字来看，今年的“金九”不见了，“银十”所看到的也是缕缕寒光。豪宅跌价的消息一个个传来，长泰西郊降价了，星河湾降价了，从滞销到降价，翻云覆雨已无悬念。

　　从限贷、限购到房产税，政府房地产政策的长期目标应该是去房子的投资品属性。天上的房子，终究要落地，回到人间，回归它安居乐业的基本禀赋。

　　(林采宜博士为国泰君安证券(微博)首席研究员)