50万买车位不如买商铺

　　钱存银行就等于贬值，通胀下如何小额投资，50万买车位还是买商铺？

　　东地产 汪露 报道

　　“现在50万就能在市中心买一间小商铺，大概10年就能收回成本，地段好的话升值空间非常大。”上海兴天实业有限公司置业顾问张先生告诉《东地产》。

　　“就目前看来，车位越来越稀缺，因此价格不断飙升。”21世纪不动产民生路分店经理孔磊称。

　　投资总额均不高，投资前景均被看好的商铺和车位，究竟该投资哪个？

　　不过，比起商铺的不限购，车位因只卖给小区业主，而缺乏灵活性。对此，业内人士认为，尽管未来政策可能发生变化，但眼下50万投资商铺更有前景。

　　50万买内环的小面积商铺

　　据了解，商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，尽管商铺投资要考虑的因素较多，但考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是及时租金回报率，二是增值空间。

　　以上海中华商城为例，总价在25万-50万不等。其中一楼单价平均5万元左右，总价约为50万。经营管理公司前5年包租，1-5年内商铺投资回报率共计40%回报，第五年投资回报率可达到10%。第6-10年内开发商承诺业主投资回报率不低于8%，在此基本回报率的基础上，商场盈利率超出部分与业主2：8分成。十年后，客户与经营管理公司另行协商投资回报率，回报率将不低于前十年的平均投资回报率。在与开发商签订租赁合同后，开发商承诺在第三年提供唯一一次回购机会，客户可以选择继续租赁或以比租赁合同总价高出10%的价格回购给开发商。而楼层稍微高一点的，还有更多的优惠政策。

　　关于商铺经营管理公司承诺的包租，东江建筑设计事务所副总经理李晓告诉《东地产》：“开发商对商铺投资者承诺包租，首先考虑的是项目的地段，因为地段好，不愁租不出去。未来也会因为地段产生巨大的升值空间。这样开发商能够快速回笼开发资金，小业主也减少风险，双赢。”

　　车位紧张但缺乏灵活性

　　根据21世纪不动产上海区域市场中心抽样调查显示，目前上海楼盘只有一些高档小区车户比例能够达到1：1，中环内大部分板块车户比例不足1：0.3，产权车位更是少之又少。

　　家住黄浦区的程先生感触特别深，“小区地下车位基本上都被业主买在产权下了，想租都租不到，我现在租的是小区露天车位，每个月300元。虽然是交了钱，但是位置又不固定，回来晚了找车位找半天。如果以后买车的人变多，恐怕停车位就要不够用了。”

　　“我们小区的车位非常紧张，很多以前没买车位的业主现在都排队等二手车位，一个标准车位的价格已经涨到20多万元，比当初开发商卖的价格翻了一倍，但还是没有人拿出来卖。”家住徐汇区的石女士庆幸自己买房时就买了车位。

　　停车位的稀缺导致很多车主在小区里“一位难求”，价格的飙升使得车位的升值、保值性越来越明显。但是如果你不是小区的业主，就无法成为小区车位的投资者。

　　“车位的投资往往跟房子走，一般情况下，只有拥有小区的房产，才能购买车位。这就给车位投资圈定了相对狭窄的空间，投资者一般是小区业主。由于车位的出租、转手，仅限于本小区周围进行，缺乏其他投资方式的必要灵活性。”汉宇地产研究部经理付伟告诉《东地产》。

　　商铺投资策略

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　　第一

　　商铺最好要处于区域核心商圈

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　　第二

　　了解商铺的开发商

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　　第三

　　周边交通要便利

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　　第四

　　要了解人流量情况

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　　第五

　　对于周边民众购买力需大致了解

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　　第六

　　商铺未来经营方向要把握

　　车位与商铺投资回报比较

　　那么，就投资价值而言，车位和商铺这两种小型商用物业哪个最具有发展潜力？

　　记者以目前在售价格相近的翠湖天地嘉苑车位与位于杨浦区的莱克大厦商铺相比(如下图)发现，就过去五年至今而言，商铺投资回报率更可观。

　　计算公式：投资回报率=【(现价+年租金*5)-五年前价格】/五年前价格【含租金】

　　商铺投资回报计算

　　回报计算：

　　购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，所以判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报。而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。当然，年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此方法进行投资项目的初步筛选。