库存与调控双压力下 郑州楼市开始去泡沫

　　 造成商品房库存量高企的原因不外乎两个，一个是供应量的增加，另一个是销售速度的下降。而库存量不断高企，也映射出了部分开发商不能及时根据市场情况，做出正确的反应，他们适应市场的能力有待加强。

　　□经济视点报记者 王 璐

　　 见习记者 王 楠

　　

　　 金九银十将要过去，开发商期待的楼市回暖并没有如期出现，相反，随着库存量的持续增加以及各项调控政策的持续发力，各项数据显示，房地产市场的胶着状态正在深化，对于开发商来说，痛苦的“寒冬”才刚刚开始。

　　10月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布数据显示：第三季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅达4成以上。

　　与此相对应，9月底，郑州市区商品房累计可售面积已经达到621.59万平方米。

　　“这个数字至少是最近三年来郑州市商品房库存量的最高值。”郑州市住宅与房地产业协会（以下简称郑州市房地产业协会）秘书长叶琦告诉记者。

　　根据记者掌握的信息，房管部门将着手加大对市场上一些在售项目的动态监管，实时监控房地产企业的经营活动，尤其是对那些自有资金较为薄弱的开发企业，将加强对其资金及项目销售变化的关注，以防止出现新的“烂尾楼”。

　　

　　旺市不复 房企需变

　　数据显示，9月底，郑州市区商品房累计可售面积为621万平方米，较去年年底增加了251万平方米，增幅达到了67.8%，尤其是商品住房增幅更大，目前的可售面积与去年年底相比几乎增加八成。

　　叶琦告诉记者：“如果按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，这个速度是指在市场没有任何新项目和房源推出的情况下。”

　　简单来看，造成商品房库存量高企的原因不外乎两个，一个是供应量的增加，另一个是销售速度的下降。

　　其实不然，库存量不断高企，也映射出了部分开发商不能及时根据市场情况，做出正确的反应，他们适应市场的能力有待加强。

　　因为郑州商品房市场库存高企的问题早在年初就已经被各大媒体关注，开发商也曾就此感叹，需要变化营销节奏及产品结构。然而，从目前开发商的表现来看，很多开发商走了相同的路。前两个季度，各项营销节点纷纷推迟，尤其是开盘时间一推再推，而到了传统的金九银十，开盘项目则扎堆成风。

　　而郑州市房地产业协会发布的数据则显示，截至9月底，商品住房方面，60平方米以下的商品住房累计可售套数达到15688套，占到商品住房可售套数的30%以上。从这组数据可以看出，开发商对产品结构的调整也明显滞后。

　　

　　商业大热 审慎入市

　　在郑州，商品住宅曾经一直是商品房市场的“宠儿”，金融危机之后，市场上甚至出现商铺卖不过住宅价格以及“商住倒挂”等现象。

　　但是，从去年4月“新国十条”出台之后，随着各项政策纷纷对住宅发力，商业地产一时间风生水起，郑州的非住宅市场出现了价涨量增的旺市，商业地产均价一个月甚至能够增长一千多元。

　　在此情况下，今年以来就有数家开发商表示会加大商业地产的开发比重，并且建设大型城市综合体项目也已融进了不少开发商的规划设想里。开发商对商业地产的热情可见一斑。

　　然而，除了热情，投资更多需要的是理性。

　　数据显示：三季度，郑州市非住宅销售面积为41.5万平方米，同比下降了17%，而价格方面，除7月份以外，今年2月份之后的非住宅销售均价基本在13000元/平方米上下波动。

　　河南财经政法大学教授刘社分析认为：“商业地产风头下挫，很大程度上是银行限贷政策不断深化、投资者资金受限所致。”

　　而目前这种形势，商业地产到底能不能投资？著名财经学人叶檀在其博客中撰文指出：“能投资，但要看规划，看未来商业前景。她认为，中国内需社会，住宅地产黄金时代已经过去，而商业地产的黄金时代依然在。但是，经济大发展时期，一定会迎来一轮大发展时期，前提是不能透支、不能上涨过快。”

　　

　　颓市之下 分化加剧

　　2011年第三季度，不管是郑州市全市商品房销售面积还是市区的商品房销售面积，同比下降均超过四成。

　　在市场环境不好的情况下，投资者以及刚需者双双减少，一些拥有购买资格的人更加注重楼盘的品牌及性价比，在此情况下，一些楼盘反而逆市热销，取得不俗的销售业绩。

　　数据显示，第三季度，郑州市商品住房销售面积排行前30名的楼盘共计销售81.7万平方米，占到季度商品住房销售总量的58.8%。

　　销售状况冰火两重天，房地产企业分化开始加剧。

　　从全国范围来看，万科、恒大等龙头企业的业绩均已十分接近或超越去年全年的水平。而在郑州，恒大、万达、绿地等外来房企亦取得了不俗的成绩，本土房企美景、鑫苑等业绩也相当给力，其中美景鸿城三期顺势接连加推。

　　与此相反，一些实力较小的开发商，则生存艰难，前途暗淡。

　　资金链上，银行房地产开发贷款较上年减半，信托融资渠道亦被严厉监管。房管机构已经预感到个别自有资金紧张的企业可能会在此轮调控中出现危机，开始酝酿建立房地产风险预警机制。

　　链家地产的调研数据显示，有34%的中小房企并不排斥并购，在持续的调控压力下，一部分资金实力弱的企业可能难逃被收购的命运。