信托彪悍四少“大跃进”遭当头一棒

　　作者: 梁宵 | 来源: 中国经营报

　　一度以10.86%的平均预期年化收益惊艳理财市场的房地产信托已入寒冬。从6月初监管层要求信托公司审慎对待地产业务后，陆续传来银行暂停代销的消息。近来，房地产信托公司更是“风声”不断。

　　“四家信托公司被银监会叫停3个月的地产业务”话音未落，其中三家就紧急发表澄清公告，声称此事子虚乌有；继绿城事件之后，房地产信托已经进入多事之秋。

　　尽管四家信托公司都表示业务正常运行，但是某第三方理财负责人向《中国经营报》记者透露，“叫停”之际,“其中一家信托公司的项目正在评估，但是信托项目经理突然告知说项目出事，不发了”。

　　而对于“事件”频发的房地产信托，多数投资者已经选择了“用脚投票”。

　　饥不择食？

　　除五矿信托之外，四川信托、方正东亚信托和渤海信托均发表了澄清公告，声称并没有受到银监会的叫停通知或者相关窗口指导，并表示产品风险可控，兑付无问题。五矿信托综合管理部工作人员在接受记者采访时表示，“并未收到银监会任何正式通知和窗口指导，目前一切项目仍然正常开展。”

　　据悉，四家信托公司都在2010年前后成立，注册资本金分别为12亿元(五矿信托)、13亿元(四川信托)、3亿元(方正东亚信托)、7.96元(渤海信托)。

　　“这些公司由于刚刚成立，资金比较充沛，拿项目比较激进，尤其是对于高收益的房地产项目。”某信托业内人士评价。

　　据好买基金研究中心统计，今年以来，四川信托、五矿信托发行房地产信托数量分别为54只、41只，分别募集资金量达104.74亿元、107亿元，其房地产信托业务在整个固定收益类信托的占比分别达到了75%和80.39%；相比之下，渤海信托和方正东亚信托的房地产项目从数量上来看并不是很大，分别成立14只、6只总规模为52.33亿元、23.98亿元，但规模占比也达到53.85%和66.67%。

　　不过，其狂飙猛进的背景却是整个房地产信托市场的噤若寒蝉。“地产商的融资成本日益增加，资金链日益绷紧，一些大的信托公司已经在银监会的窗口指导下主动退出发行战线，而随着调控政策的持续加码，房地产市场的风险也在加剧；选择项目时应对区域和融资方的资质要求更为严格。”格上理财副总经理石端义表示。

　　但是，根据好买基金研究中心的统计，上述四家信托公司的项目中有大量是二三线城市小开发商的信托融资项目，从融资规模上来看都比较小，比如渤海信托的14个房地产项目中，募集资金在1亿元以下的项目有3个，规模在2亿元以下的项目有5个；方正东亚信托的6个房地产项目中，有4个项目的融资规模在2亿元以下。

　　其中，许多让业内觉得“莫名其妙”的项目都来者不拒。

　　以四川信托为例，用益信托的数据显示，截至6月30日，该公司累计成立房地产集合信托产品已达到23款，总额70亿元；成立半年有余就已经跻身信托公司发行规模的前五强。而其近日推出的“川信·青岛凯悦”项目更让业内觉得“有失水准”。

　　据悉，该项目是以新补旧：募集资金用于归还融资方所欠中融信托和建设银行即将到期的款项。在“否认银监会叫停”之说的同一份声明中，四川信托同时表示该项目“经公司前期尽职调查及反复论证后，公司目前已决定不成立该项目信托计划”。

　　“业内有发行新产品、覆盖自己此前到期无法兑付产品的做法，但是接手其他公司的‘烫手山芋’并不多见，很可能是信托公司没有进行充分的尽职调查，或者是太急于发产品。”某信托设计经理表示。

　　这种质疑不仅针对风格相对激进的四川信托，背靠宝钢、成立较早、历来以“稳健”作风行事的华宝信托的绿城项目日前也处于风口浪尖。

　　9月发行，计划募资6000万元的华宝信托-绿城翡翠湖玫瑰园集合资金信托计划可谓“生不逢时”——正值绿城因资金链断裂百亿信托兑付存疑风波爆出。“实际上，这个项目的申请早在几个月之前。”华宝信托相关人士对记者表示，发行之前已经做了详尽的尽职调查与压力测试，并且也得到了银监会的审批。

　　据了解，该项目在风险揭示中指出，在项目进行中，融资方有权要求允许将担保物通过银行再融资，从而导致部分抵押权发生序位变动，使受益人的信托收益实现存在一定风险;此举也被业内人士质疑“抵押物被掏空”。

　　对此，华宝信托10月25日发表了相关声明。27日，该公司相关人士在接受记者采访时表示，产品中做了很多具体的条件设置，能够对投资者进行保障。

　　“‘抵押物被掏空’只是极端风险，目前并未发生。并且，在签订贷款合同时，该地块的土地证、抵押权证都已经放在我们信托公司，绿城如要以此为担保物通过银行再融资，必须先经过华宝信托同意，目前并未出现此类情况。”而上述人士也指出，在目前1000亿元的华宝信托资产管理规模里，房地产信托项目占比并不大，也就在“80亿元左右”。不过，如若出现极端风险，华宝信托会做何应对措施来防范投资者风险，该人士并没有透露。而对于产品说明书提及的“如果融资方要求的话，可以改变抵押权的优先次序”。对信托产品可能造成的兑付风险，该人士回应称，“我们跟绿城贷款合同里面有详尽的条款安排，但信托产品并非公共产品，并不适合公布更多的细节。”

　　“此类产品在市场上并不多见，具体风险要看细节设计；但投资者在看不清楚结构的情况下还是不要贸然购买。”石端义说，“最近两年的信托发展是一个大跃进的模式，但是相关的人才发展并没有跟上，因此项目设计和评估能力不足，尤其在好项目稀缺的情况下，问题的严重性就会更加突出。”

　　流动性风险

　　一方面高收益项目“无米下炊”，另一方面信托项目的集中兑付期则日益临近。

　　根据信托业协会的数据，房地产信托规模自2009年底开始迅猛增长，2010年，房地产信托年增量超过2800亿元，2011年仅上半年发行就已经达到了2000亿元，以1.8~2年的平均期限来看，从今年9月底开始，信托项目已经进入了集中兑付阶段。

　　但是，限购、限贷等严厉的房地产政策的出台造成了住房市场的量价齐跌。据北京中原对全国20个典型城市前10月商品房住宅成交量所作的统计数据显示，截至10月23日，有14个城市的成交套数不足上年全年成交套数的75%。与此同时，一线城市的房价陆续出现松动。

　　“销售资金不能按期回笼势必会引发兑付问题，目前这也是信托公司比较关注的。”上述信托业内人士表示。

　　据记者了解，北京、上海已经有个别信托项目出现延期兑付或者信托公司垫付的情况出现，即便是大型信托公司也未能幸免于难。

　　一位大型信托公司的产品设计负责人就对记者坦陈，公司此前有过项目垫付的情况出现，不过他表示，目前出现的兑付问题都是流动性风险，即使第一还款来源不能满足，信托公司30%~40%的抵押率也能保证第二还款的顺利交付。

　　资深信托人士刘擎并不认同此说法。“流动性风险是最大的风险。”在其看来，目前有些房价已经是7折处理，3~4折的抵押率已经不够保险；另一方面，很少有信托公司具备短期资产变现的能力。

　　而相比大型信托公司，资金实力有限的小信托公司则更难应对流动性风险。“小的信托公司甚至连垫付的能力都没有，”石端义说，如果发生兑付危机，投资者的利益更是首当其冲。