地方微调住宅土地市场年末突击

　　作者: 张明 | 来源: 中国经营报

　　楼市寒冷并非都在坐等过冬。就在10月23日重庆房交会惨淡落幕之际，仍然有个剧情让人记忆犹新——重庆九龙坡区逆势推出3000余亩土地，开发商急于卖房，地方政府急于卖地，在过冬的临界点双方似乎都燃起了“储粮过冬”的热情。

　　《中国经营报》记者了解到，今年以来一直显得较为另类的重庆房地产市场，进入11月后将迎来一个“双抢”的季节：开发商将集中推出50余盘冲销量，地方政府密集供地数千亩以加量冲目标。不仅重庆市场，全国房地产市场都将在11月迎来土地、楼市供应的“双高峰”。

　　商业地块、工业地块强力支撑

　　重庆的集中推地，此前还有场今年难得一见的“遭遇战”：10月19日重庆啤酒厂土地拍卖总价12.75亿元、溢价92%成功拍出，楼面地价约6002元/平方米，成为重庆今年土地拍卖的单价地王。现场举牌高达90多轮次。

　　“除了重啤地块本身的条件较好外，重庆楼市的整体较为另类也是开发商即使遭遇寒流仍然在重庆抢地的原因。”重庆东港地产顾问总经理王洪透露，房产税、限购令、限贷令，重庆的调控政策一项不少，但在全国的大型城市中房价走势依然坚挺，让当地政府和开发商都有了“底气”——“统计显示，今年重庆截止到目前的土地出让收入是全国城市中为数不多出现上涨的。”

　　重庆的情况也让其他城市看在眼里。据统计，接下来的11月，广州、上海、成都、南京、杭州等城市将有大批优质地块纷纷入市。2011年的最后两个月，全国土地市场或将迎来一轮蓄势已久的土地成交潮。

　　“我们初步统计了一下，接下来的时间到11月份，广州共有6场土地拍卖会，出让地块达44宗；上海有6场，地块27宗；成都有9场，出让地块42宗。”据中原地产的调查显示，这期间，成都国土部门公布出让土地量高达1835亩，相当于1至9月期间成都主城区土地市场供应总量一半以上。

　　从全国范围来看，有关数据统计显示，主要城市的土地供应自“十一”之后整体环比升 71%，住宅类环比升 73%，整体同比升 19%，住宅类推出同比升 22%。整体成交环比升 6%，其中一线城市升 132%，二线城市降 17%。住宅类环比降 6%，其中一线城市升 8%，二线城市降 8%。

　　“虽然迄今为止的土地成交同比依然下降有40%以上，但是11月份的供地计划相对今年上半年的土地市场来说，依然算是一个高峰了。”王洪表示，除去地方政府加大了住宅类土地的供应外，商业地块和工业地块的整体贡献仍然不低，而后两者显然成了住宅地块遇冷的情况下支撑土地财政的依靠。

　　住宅地块年末集中突击

　　“以成都市场为例，1至9月期间，成都土地市场虽然也出现了集中放量现象，但是，这些走进市场的土地，大部分以商业为主，住宅用地相对有限。到了年底，加上目前楼市进入了传统旺季，政府因此需要按计划，把本年度应该供应的土地推向市场。”四川中原地产营运总监何涛表示，大多数城市都面临着商业、工业用地供应“超标”、住宅供应还有指标的现状。

　　“这与住宅的遇冷，开发商转型有密切关系，但比开发商着急的是地方政府，它们不得不调整计划或政策以拉动住宅用地的推出。”世邦魏理仕研究部经理金灵表示，在住宅、商业冷热不均的情况下，地方政府的政策微调也可能随之出现。

　　这方面南京显然动手较早，据了解，在10月18日南京今年最大规模住宅用地拍卖遭遇寒流，南京市国土局将原定集中11月出让的11宗土地急速缩水至6宗，此外还通过松绑住房公积金贷款以拉动南京当地的住宅消费，进而刺激开发商对住宅用地的热情。

　　原本冀望于地方政府土地财政压力，促使地方政府“低价”推地，但宏观调控一年来，开发商愿望并未得逞。

　　“地价跟楼价一样陷入了量减价滞的局面。”一位重庆开发商表示，随着地方政府陆续推出优质的地块，“市场已经不等人了。”

　　从近期全国土地市场来看，万科、保利、金地、中海等大型上市房企，开始在各种场合吹风，“将在合适的时机为未来发展增加土地储备。”王洪认为，这些开发商销售业绩与预期相差不远或比预期还要好，由于资金回笼，因此可能会考虑拿地，“此外龙湖、星河湾等开发商在华东的降价促销也让它们收回了部分资金供拿地所需。”在世邦魏理仕看来，调控政策目前已到了关键的时期，土地价格也已到阶段“谷底”，有实力、有资金、坚持长期发展的房企也开始需要为后续开发储备用地。