保障房建设：还有更艰难的路要走

　　胡萍

　　记者胡萍关于保障房建设的最新进展来自于10月25日举行的十一届全国人大常委会第23次会议第二次全体会议，对于保障房建设进度、资金落实、土地供应、工程质量、分配管理等热点话题，住房和城乡建设部部长姜伟新逐个予以介绍。事实上，仅从数据来看，完成今年全国保障房的建设任务已没有问题。然而，开工建设仅是保障房这项大工程中的其中一个环节，正如国务院副总理李克强此前在加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上指出的，在当前大规模开工建设的情况下，尤其要重视确保住房建设质量和分配公平。中央高层的表态无疑发出明确信号，随着3600万套保障房的最终竣工，未来几年我国将进入保障房“建、分、管”并举的时期，如果把不好公平公正这杆“秤”，保障房就难以发挥应有作用，而这也将是关系房地产调控成败的关键之举。

　　现实问题仍不容忽视——开工容易竣工难？

　　作为分流市场需求、增加市场供应、平抑住房价格的一项重要举措，保障房建设正如火如荼。今年7月底，辽宁和陕西两地的保障房开工率就已超过100%，提前完成全年任务；而到9月底，提前完成任务的省份达到15个，接近半数。单从数据上看，完成保障房开工率的任务指日可待。对于“今年11月底前，开工建设1000万套保障性安居工程”这一指标，业界普遍表示，“作为一项政治任务，按时完成保障房开工并不困难”。

　　但相对于开工数据，更让市场关心的是，时至今日，去年590万套保障房开工后是否已经建成或建成多少，相关部门迄今尚未发布相关竣工的数据。按照住建部的要求，今年11月底必须确保1/3项目“主体竣工”，年内确保竣工项目400万套。那么，在今年几乎实现全部开工的情况下，保障房的竣工能否如期完成？

　　对此，上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭直言：“保障房竣工情况或不理想，其症结在于资金困境。”事实上，相对于商品房，保障房开工的门槛并不高，保障房项目投资的最低资本金比例仅为20%。在这种情况下，地方政府的投资就可以成为支撑开工的重要保证，而开工之后，要实现按时竣工，保障房的后续资金如何保证到位是关键。相关数据显示，上半年商业银行在新增4万多亿贷款的情况下，除国开行之外的商业银行新增保障房贷款仅占新增贷款约1%，商业银行因保障房建设“盈利有限”而态度谨慎。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，相比开工率，应更看重竣工率，保障房建设从开工到后期建设各环节都需要大量资金，地方政府为筹集开工所需的资金已经颇费周折，后续所需资金量更大，这对地方政府而言，将是更大的压力。

　　公平分配难题待解——一招不慎满盘皆输？

　　保障房建设不易，分配更难，这是个公认的事实。姜伟新也表示，把保障房分配和管理好，关系到政府的公信力，也是群众的热切盼望。业内人士认为，相对而言，现在保障房建设还是较为简单的环节，未来几年保障房市场除面临资金、土地问题外，其后续管理中还存在分配、退出等一系列问题，哪个环节出现漏洞，就可能满盘皆输。

　　不难看出，保证保障房后续分配管理公平公正，直接涉及保障房投资主体如何回收投资、谁来承担主要的建设责任等。另外，以公租房为代表的此轮保障房建设，其分配办法由哪些部门负责制定和执行？后期如何管理？如何退出市场并收回成本等细节都尚待解决。

　　如何解决公平分配的难题，业界多有讨论。尹伯成建议，根据经适房、公租房、限价房等不同形态的保障房，设置合适的门槛条件，建立完善的分配制度。与此同时，对于实施过程中的管理问题也是一大难关，不仅仅是公租房需要专门的运营机构，经适房和限价房同样需要。杨红旭也表示，在保障房公平分配方面，应更加严格审核准入对象、严格退出机制，增强符合条件者获得保障房的预期。

　　北京市房协秘书长陈志提出，住建部《中国房地产企业社会责任实践研究报告》显示，在房企百强名单中，仅有30家在2007年至2010年参与了保障房建设。长期而言，还应考虑如何把参建企业的资金还给企业，从而鼓励更多的企业投入进来，解决保障房项目长期资金来源问题。

　　关键时期调控不松懈——制度亟须不断完善并增强执行力

　　连日来，中央高层多次传递出对于完成今年及以后的保障房项目建设的坚定决心，同时更加明确了要把政府保障和市场供应结合起来，满足居民多层次住房需求的住房改革目标。人们看到，去年开工建设的590万套保障性住房和棚户区改造住房，加上今年新开工的1000万套，对稳定市场、稳定民心起到了一定作用。近日国务院出台《关于保障房建设和管理的指导意见》，又进一步细化了保障房建设、分配、运营等各个环节。李克强此间也表示，“做到公平公正，关键是完善准入退出机制”。可以预见，未来政策将着重于完善全国保障房整体运营机制的建立上。

　　姜伟新表示，下一步将完善保障性住房公平分配和运营管理机制，同时，将进一步研究保障性住房退出机制。

　　陈志认为，此前存在建设质量和分配不公等问题，说明保障房运营制度还存在漏洞，只有在机制完善的基础上，保障房才能最大化地发挥作用。但还有专家认为，目前在制度方面已经较为完善了，最重要的是相关执行力度及“对于完不成任务的主要领导将实施约谈，到行政处分，直至降级免职的严厉处罚”等处罚力度都应更加切实到位。