庆王府商业运营的天津模式

　　简介：五大道历史风貌建筑区，在天津的文化产业发展中享有重要一席。而其保护利用模式，却长期在政府、专家和公众之间进行着利益博弈。多年争论、磨合、创新之下，庆王府城市文化遗产俱乐部(以下简称“庆王府项目”)应运而生，上交了一份具有“天津模式”的实验性答卷。

　　庆王府商业运营的“天津模式”

　　五大道历史风貌建筑区，在天津的文化产业发展中享有重要一席。而其保护利用模式，却长期在政府、专家和公众之间进行着利益博弈。多年争论、磨合、创新之下，庆王府城市文化遗产俱乐部(以下简称“庆王府项目”)应运而生，上交了一份具有“天津模式”的实验性答卷。

　　新金融记者 郗岳

　　烫手山芋

　　2011年10月23日，89岁的庆王府解开面纱，并迎来了新的身份——庆王府城市文化遗产俱乐部。开业仪式上，冯军略显激动：“经过330天的修复，170天的试运营，庆王府终于正式开业。”

　　冯军是天津市历史风貌建筑整理有限责任公司(以下简称“整理公司”)的董事长。整理公司是庆王府项目的业主单位，成立于2005年10月，注册资金3亿元，是天津市政府出资组建的国有独资公司，也是天津对历史风貌建筑进行整理的唯一特设公司，主要从事风貌建筑策划、腾迁、整修、收购、租赁、转让等经营活动。

　　“风貌历史建筑不同于其他建筑开发，操作稍有不当就会引来争议导致项目停滞，这次整修历时一年之久，整理公司顶着很大的压力。”一位接近整理公司的人士对新金融记者说道。

　　对文物保护单位植入商业模式，在国内外并不算作新鲜事，但由于文保单位的特殊性，如何在国家法律法规的框架下科学地保护和利用，一直是地方政府和学者研究的课题，这也让庆王府项目从立项那一天起，就受到关注。

　　在商业业态规划上，庆王府项目被定位为高端商务会所，由国际知名管理公司CCA集团负责日常运营，将作为精品酒店和服务性公寓，提供商务休闲、餐饮会议等服务。为保障其社会属性，在庆王府侧房内有一间历史展览室对公众开放。

　　天津市副市长任学锋将庆王府项目比作一个“小作品”，希望以此吸引更多国内外游客关注天津旅游发展。在庆王府整修过程中，他曾60多次赴现场指导，对细节和品位提出一些要求。

　　而庆王府自身的历史文化价值以及商业利用潜力，似乎足以承担得起天津市政府和业主企业的关爱和重视。身处五大道历史风貌建筑区腹地，庆王府始建于1922年，曾经是清朝末任总管太监小德张和最后一位“铁帽子庆亲王”载振的府邸。

　　从建筑风格上考量，庆王府是五大道旅游的亮点之一。天津五大道游客服务中心总经理张振东说，在这个号称“万国建筑博览会”的五大道上，庆王府是唯一一栋以中式风格为主、中西合璧的建筑，被称作“带盖的四合院”。

　　新中国成立后，庆王府先后是中苏友好协会天津分会和天津市对外友好协会、外经贸委、商务委和外事办的办公地点。张振东说：在使用过程的更迭中，一些建筑材料和文物没有得到应有保护，部分被严重损坏，修整的时间和资金成本都会非常巨大。

　　除此之外，五大道风貌建筑的利用还遇到其他限制性因素，比如建筑产权有军产、宗教产、外产、公产等多种形式，还要受到文物、风貌建筑保护等国家和地方性政策的制约，所以项目资金回笼较慢，很多企业都望而却步，这让庆王府项目成了烫手山芋。

　　“天津模式”

　　庆王府项目并不是一个单体规划，而是在“天津市五大道保护利用实验区”整体规划中的重点项目。

　　可以查阅到的资料显示，庆王府修整起始时间是在2010年初，而知情人士称，天津市政府尝试以庆王府项目来带动五大道保护利用的时间点要更早几年。

　　一位参与过五大道相关项目论证的专家称，从2003-2006年，天津市政府方面就已开始进行一些旅游开发的论证，并有了一些大动作，比如五大道黄家花园部分被腾迁后修建高层商住公寓，“当时的思路还是开发五大道，现在是要利用好五大道。”

　　2008年初，天津市政府方面正式对外推出五大道“聚客锚地”项目，当时的媒体资料显示：该项目占地面积约11.3万平方米、建筑面积约11.1万平方米，拟在项目范围内，利用风貌建筑和名人旧居形成集餐饮、住宿、游览、文博、娱乐于一体的旅游集聚区，引进一些与游客游购娱吃住行相关的配套工程，在五大道形成“能看能玩能吃能住的大锚地”。

　　“聚客锚地”就是“五大道保护利用实验区”的前身。上述专家表示，“聚客锚地”规划中，要将五大道部分地面建筑腾迁置入停车场等商业配套设施，但这与国家在2008年7月1日实施的《历史文化名城名镇名村保护条例》中“整体保护”的理念相违背，后来这个项目就不了了之了。

　　2010年年初，“五大道保护利用实验区”正式取代“聚客锚地”，成为2011年天津旅游10个重点建设项目之一，“实验区”项目占地3.3公顷，建筑面积3.65万平方米，分为庆王府地块和先农地块两部分。

　　“聚客锚地”是要拆改部分不受政策保护的风貌建筑，而“五大道实验区”是要实现零拆改，只对建筑功能进行调整，原先划定的拆改范围也作废了，这说明了天津市房管部门和整理公司的保护思路在提升。

　　“聚客锚地”的夭折反而让五大道旅游业尝到了甜头。目前，五大道正在以整体建筑群申报全国重点文物保护单位，如果“聚客锚地”实施了，也许五大道就不能以整体街区进行申报。而申报的过程，也为五大道的旅游观光业做了无形推介。张振东表示，今年国庆7天假期，五大道客流量达到17万多，比去年同期增长了40%。

　　天津市对于风貌建筑保护思路的转变，也体现在整个庆王府的修整过程中。参与了庆王府项目论证的天津市建筑遗产保护志愿者团队召集人穆森说，原定工期只有几个月的时间，但是为了最大限度的复原历史信息减少历史遗憾，房管部门和整理公司顶住了很大压力，将工期一拖再拖，历经一年的时间才修整完毕。

　　穆森表示，这期间整理公司咨询了来自国内外学者以及载振后人等多方意见，其中对于庆王府是否建直梯的问题，就论证了很多次，最后选择了可逆方案外挂式通透直梯。整个项目基本做到了“政府主导、专家咨询、公众参与”，这就是多方磨合探索出的“天津模式”，比之前的相关项目迈进了一大步。

　　谁的财富

　　“庆王府项目的涉及面很宽，到底以什么样的功能对外开放，之前我们经历了很长一段时间的研究。”天津市副市长任学锋坦言。目前，天津有2000余座历史风貌建筑，超过800座位挂牌保护对象，如果利用好，将是天津一笔巨大的财富。

　　在保护利用模式的论证中，存在三种意见。

　　一种是，继续沿用在五大道现在比较普遍的企事业单位租用办公的模式，通过政府出资进行简单修缮，与入驻单位签订保护协议，对于一些历史信息较集中的区域向公众进行适时开放。

　　这种模式的优势在于，政府不必为风貌建筑承担过多的资金和管理成本，但是向公众开放的社会效益却不能很好的释放出来，五大道一些涉密性入驻企业，常常拒绝游客参观，五大道还是会与游客产生距离感。

　　第二种模式是以政府拨款为主对建筑进行收购、整修、策划、布展，以纪念馆或博物馆的姿态向全社会开放，并适度收取门票费用。

　　该模式将社会效益发挥到最大，也最受到文物保护专家和民众的欢迎，但却让政府承受了巨大的资金负担，因为文物古建所需的维修保护，需要大量持续性的资金投入，单纯依靠门票收入远远不够。而无论是国内国外，目前主要依靠的还是政府拨款。而对于文保方面的投入，相较于北京和上海，天津的财政投入并不可观。

　　目前，重新整修中的天津梁启超饮冰室纪念馆就是这种模式，天津一位不愿具名的文物保护专家称，饮冰室的陈列和布展环境并不精细，参观人数并不多。因为是政府拨款模式，展馆运营还是事业单位体制，展馆运营好坏不体现在员工绩效上，缺乏动力和积极性，久而久之就成为政府的大包袱。

　　最后一种模式是在业态上加以创新，根据建筑特色引入高端商业，也就是庆王府项目的运作模式，以有政府背景的整理公司进行策划执行，通过自筹资金方式为日后植入商业实现效益增加压力，同时在上级单位——天津国土房管局的领导下，兼顾向公众开放的社会效益。

　　但仍有人对风貌建筑植入商业业态表示质疑，上述人士称，在商言商，很难保证他们不会追求市场效益的最大化，毕竟修整成本是企业自行融资投入的。而在刚刚落幕的十七届六中全会上，也明确提出发展文化产业必须坚持把社会效益放在首位，社会效益和经济效益相统一。

　　不过香港大学建筑系副教授王维仁曾对媒体表示：“千万不要把古迹保存泛政治化或者泛情绪化，不是所有东西都要用复古情怀来看。”他认为，建筑不同于古董，古董需要原封不动地存放在博物馆里，建筑却是需要被用，尤其是近代建筑，要保存它就是要使用它。

　　将一部分有居住价值和商业价值的历史建筑进行市场化和商业化运营，以弥补文物保护和开发方面补财政投入的不足，其实是国际惯例，但是各国对此都有严格的规定。通过制定文物保护名录，签订开发契约等方式，对商业化运营、市场化交易的文物范围做详细的界定，对具体的开发方式也有原则性限制，一般不能改变建筑本身的用途。

　　对此穆森表示了认同，能否兼顾好市场效益和社会效益，是长效管理机制的问题，在和CCA集团签订长期保护和开放协议之后，房管部门和整理公司还要定期抽查和监督，暂不可定论庆王府项目就此成功。他希望项目能再牺牲一些商业属性，在庆王府主楼内能辟出一定空间向公众开放参观，让公众和历史靠得更近一些。

　　尽管庆王府开业之后，目前还并没有正式向公众开放，但出乎整理公司意料的是，庆王府门口常常聚集很多游客要求入园参观，一位在天津从事旅游工作的人士说，之前和庆王府入驻单位协调，在保证安静安全的前提下，还可以带旅游团进入主楼参观，而现在只能通过餐会方式进入，而每人数百上千的用餐费用让一般游客都难以承担。

　　在回答“庆王府是什么建筑”的问题上，天津市国土房管局副局长路红一再强调，庆王府是人民的建筑，“向公众开放”是整修工程中一个非常重要的规定，将来每年每个月会有特定的公众开放日。历史风貌建筑保护的成果一定会惠及广大人民群众 ，当然是以经济运营的方式来做。

　　面对向公众开放问题，整理公司已经做过了多轮方案，目前正在与旅游相关部门进行申报，将来会选择电话和网上预约的方式向公众开放，开放区域暂定为庆王府侧房的展览室。不过整理公司方面也在担心，大量的游客蜂拥参观，肯定会影响高端商务会所的正常运营，目前整理公司也在和CCA集团对此问题进行协调。