珠海信号：房地产调控继续从严

赵飞飞;纪睿坤

　　10月份的最后一天，珠海突然宣布实行房地产“限购”政策。

　　几乎没有给市场反应时间，次日，也就是11月1日就开始执行，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。

　　与此同时，珠海另出一则“限价令”：11月1日起，珠海房地产开发企业报备预售价格若超过该市2011年度房价控制目标11285元/平方米，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　“这是一个很重要的信号，证明房地产调控中央监督地方是绝对不能放松，珠海信息同时也告诉大家，估计到明年上半年，调控都不可能有明显的放松。”广州市社科院经济研究所研究员，广东省房地产协会常务理事谈锦钊如是说。

　　珠海信号

　　在全国一线城市房价纷纷告跌的时候，珠海却突然宣布实行“限购”，而且此举是在珠海2011年土地出让收入降幅达50%的情况下做出的艰难决定。

　　“今年珠海房价涨幅目标是11%，目前已经接近10%，”一位知情人士对记者透露，临近年终房价考核是珠海出台限购的主要原因，而珠海此举或为全国城市效仿，毕竟大部分城市今年房价考核目标都面临压力。

　　中国指数研究院院长陈晟告诉本报，珠海此前没有限购，又有港珠澳大桥、横琴岛开发等概念支撑，珠海上半年涨幅为10%。

　　与此同时，搜房网一项调查数据表明，目前大部分一二线城市刚性购房需求仍很旺盛，在其组织的一场名为“我们都爱北京”第二季暖冬置业大行动上看房报名人数3811人，到场2743人。

　　陈晟表示，虽然主要城市房屋成交量萎缩很厉害，但决不可小看随时准备爆发的各类购房需求潜力，相比北京来说，珠海如果不实行限购，其具有刚性和投资性双重购房需求。

　　事实上早在2010年，珠海商品房均价猛涨38.4%，被广东省住房和城乡建设厅领导点名。

　　珠海市房地产行业协会统计数据显示，2010年珠海市新盘成交均价为香洲区10155元/平方米，金湾区3447元/平方米，斗门区4552元/平方米，明显香洲区房价整体高于其他区域。

　　谈锦钊表示：“所以针对香洲区的限购是最有效的，另外几个区域经济情况不如香洲好，这样的限购针对性强。”

　　值得注意的是，2010年，珠海土地出让金高达203.9亿元，而今年前10个月土地出让收入未满100亿元。

　　今年下半年珠海市政府投资计划中，新建在建项目用款计划43.1亿元，其中需从土地收入中安排24.6亿元，占计划57.07%;市本级需偿还政府投资计划债务资金10.8亿元，其中近10亿元是从土地收入中安排。

　　调控继续从严

　　10月底以来，市场关于中央将放松房地产“限购”政策的传闻不绝于耳。

　　北京中原地产分析师张大伟介绍，此前全国人大会议关于保障房的专题会议上，人大委员与住建部部长等人士就限购问题的论辩，被外界误读为限购政策将会放松。

　　此前，佛山、大连、海口等城市曾不同程度放出放松“限购”的风声。

　　合生创展天津地区公司副总经理陈维明日前在“合生京津中央别墅区媒体见面会”上表示，如果房价继续下调，那保障房入市的价格也将随之下调，在通货膨胀的大背景下，地方政府保障房建设的压力也将增大，保障房配建模式将很难推进。

　　陈维明表示，在楼市调控、众房企面临资金之殇之时，房企生存之道主要有两条，一个是降价促销的高周转模式，另一条就是不断挖掘土地潜在价值的高品质开发之道。

　　以合生京津中央别墅区为例，项目于2003年拿地，合生预计用10年甚至更长的时间去经营，并把原来的盐碱地打造成为一个集高尔夫球场、体育中心、国际酒店和温泉度假村等休闲与度假圣地。

　　然而，就在市场人士纷纷揣测房地产调控或放松、限购政策年底或将退出之时，国务院总理温家宝10月29日强调继续从严执行房地产调控政策，巩固楼市调控效果。这次国务院高层表态，相距上一次要求从严执行楼市调控政策的表态只差9天。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，虽然各大房企大幅降价促销，不过整体来看，房企资金没有问题，只不过存在结构性差异。1-7月，很多大企业的商品房销售额同比增幅超过50%，手中持有大量的现金。而降价促销，更多的是为了明年的扩展经营。

　　一位接近住建部的知情人士介绍，个人住房信息系统也只在试点城市开展，并且还处于试运营阶段，其中标准不一、各部门的协调，数据统计以及无法兼容的问题非常棘手，短期内解决的可能性不大，限购令短期内也不可能松动。

　　上述人士进一步表示，住建部也将密切观察地方政府楼市调控的异动，一旦出现，将对地方政府责任人进行约谈。