11285元：珠海楼市双限的行政逻辑

张晓玲

　　这一夜，好多人熬红了眼。

　　11月1日，滨海城市广东珠海在夜间突然发布限购、限价令，令一众开发商挠头到天亮，翌日11时31分，这份名为《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》的文件，正式在珠海市住建局网站发布。

　　即使与政府部门过从密切的开发商们，在新规出台前也没有得到丝毫的消息披露。本报记者获得的最新信息显示，少数开发商仅在1日晚11点方获知“双限”，遂连夜召开会议商讨对策。“现在还没有一套完整、成熟的应对策略。”一家珠海本地大型开发商营销负责人坦承，其对限购政策有预期，但限价政策则很意外。

　　北京中原地产市场总监张大伟称，从珠海市有关部门突击发布“双限令”来看，地方政府对于房价调控目标的焦虑达到一个临界点。

　　“对于房价控制目标的实现，地方政府、银行都面临很大压力”，张大伟说。

　　张分析认为，在2011年的最后两个月时间内，如果不能及时完成本地区房价年底控制目标，则中央问责很快会找上门来。

　　国务院年初发出相关通知，要求地方严控房价上涨，如新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，相关省区市人民政府要向国务院报告；监察部、住房城乡建设部等部门也要对相关负责人进行问责。

　　11285元：珠海楼市双限的行政逻辑

　　要命的限价令

　　11月1日起，珠海开始实行双限政策。限购主要针对主城区（香洲区）。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而此后当地新开楼盘则将限价11285元/平方米。

　　“我们对限购是有预期的，但全市限价11285元/平方米，完全没料到，”11月1日，邵文渊（化名）对本报记者说。

　　作为珠海资深的房地产营销经理人，获知新政后邵文渊在深夜里把头埋在一堆烟头面前。在缭绕的烟雾中，相关部门负责人和几个代理公司连夜赶到，一起商议对策。

　　“限价之下，楼盘势必要降价，老业主闹事怎么办？”邵有些急。他还担心，公司还有几个项目拿地价就很高，11285元的单价怎么卖？

　　仔细研究“双限”文件后，邵文渊发现，此次限购还比较宽松：无论之前有几套房，本地居民都还可以再新购一套，和其他若干城市限购的户籍和居住时间高门槛不同；但令人“崩溃”的是限价，全市统一11285元，“这个价格基本回到了一年前，”邵说。

　　百脑会房地产策划公司珠海事业部副总经理王玮介绍，2011年上半年，珠海香洲区的新房价格在17000-18000元/平方米，下半年有所下滑，但还在15000-16000元/平方米，而新区西区的房价，也都在万元左右，现在统一要以11285元或以下价格定价，“开发商们都懵了，各家营销总监从昨晚到现在全都焦头烂额”。王玮说，他1日跑了好几家售楼处，去“抚慰”这些老板们。

　　相比其他若干城市出台的限价基数，甚至“假限价，真涨价”，业内人士普遍认为珠海的双限“非常狠”。

　　和附近城市深圳比较，深圳仅针对区域限价，比如南山、龙岗、罗湖等每个区域有一个最高限价和涨幅，而珠海是全市一个天花板价，这意味着，之前卖到17000-18000元的楼盘如果再推后期房源，降价压力陡增。

　　“即使你不降，周围新开楼盘按限价开了，你也得跟着降，”邵文渊抱怨，政府这种一刀切的做法，完全是行政手段，没有考虑市场承受力，也没有提前对老业主群体做出引导和预警。

　　“做梦都会梦到老业主追赶过来，声泪俱下。”

　　郁闷的是，熬到快天亮，从微观讨论到宏观，又东西南北比较，邵文渊和同事同行们绝望地发现，虽然11285元仅是今年的房价控制目标，但从高层近期表态房地产调控不会放松的基调来看，地方一定会顺从中央，明年或许还要继续这个限价。

　　在此之前，珠海和很多城市一样，一直寄望市场主动调整以达到房价调控目标，不肯主动下调地价。就在10月20日，仁恒置地刚以6000元/平方米楼面地价摘得唐家湾地块，“仅仅十天就宣布限价11285元，这让仁恒情何以堪，将来怎么卖？”邵文渊说，“这样的高地价按照限价卖，基本上很难有利润。”

　　房地产的苦日子到来，“至少要做一两年的准备，”邵说。

　　“11285元”背后的行政逻辑

　　珠海是地方政府房价调控压力的样本。

　　根据珠海市政府工作报告，2011年新建住房均价增长幅度不高于全市GDP增幅，而今年GDP预期增长目标是11%，以去年珠海1至12月的商品住宅成交均价为10166.80元/平方米来算，今年新建住房均价不高于11285.148元/平方米，才能达到房价控制目标——这也正是本次珠海限价的标准。

　　但今年以来，珠海房价有些失控，市场传言的限购此前迟迟未出。珠海国土、住建部门数据显示，2011年1-9月，珠海商品房销售均价为11966元/平方米，同比上涨15.64%，远超房价控制目标。

　　而根据国务院年初发出的通知，要求地方严控房价上涨，如新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，相关省区市人民政府要向国务院报告；监察部、住房城乡建设部等部门也要对相关负责人进行问责。

　　“如何在接下来的两个月将房价涨幅控制在11%以内，是珠海市有关部门首要考虑的，”王玮推测，这是为什么在当下这个节点出台双限令的原因。

　　而对于地方政府的铁腕手段，北京中原地产市场研究总监张大伟表示理解。

　　他直言，第三轮限购政策扩散缓慢，到现在只有浙江及广州新增了3个城市，之前的佛山甚至想放宽限购令，被闪电叫停。

　　张直言，房价形势，包括各种利益关系的板结，已经严峻到政府不得不以行政手段直接干预房价的地步了。

　　降价潮波及二三线城市

　　王玮认为，珠海楼市接下来将发生降价风暴：原有高价楼盘会逐渐向11285元靠拢，以吸引一定客户购买；某些地产商为了缓解资金压力，不排除出现主城区8000-10000左右的房子；更多的新房源会做低价格以毛坯房出现，在购房合同之外，另外签一份装修委托合同。

　　和同事们讨论了一整晚，邵文渊开始有些眉目。他说，下一步公司会尽量推出符合本地客群需求的产品，把澳门、阳江、韶关、中山等外地购房者过滤掉。

　　但邵文渊们仍然睡不好觉，他担心，珠海双限令所导致的房价心理预期会进一步下跌，“买涨不买跌，”王玮说，这是人们惯常的行为方式。

　　此番珠海的严厉调控举措，也焦灼着其他二三线城市的心。

　　在东莞惠州等地房产网站，对哪个城市将继珠海之后限购限价的猜想，第一时间挂于显要位置。业内预计，惠州、东莞等地或跟进采取类似措施，限购恐进一步深入和蔓延。

　　更多的地方政府或将面临珠海式的压力。中国指数研究院1日发布报告显示，2011年10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元人民币/平方米，其中40个城市价格仍环比上涨，与珠海面临同样的房价控制目标压力。

　　在调控紧箍咒进一步收紧的预期下，开发商开始降价出货。珠海等地高价楼盘打折已经陆续出现，东莞等地房产网站甚至开始以珠海双限政策推出为名，促销高档楼盘。

　　张大伟还认为，不排除最近继续增加限购城市的可能。特别是接近年底，部分城市领导年内的价格调控目标难以完成，很可能会在最后2个月选择限购短期达成目标。

　　高层近期也传达了调控不放松的信息。上周六国务院常务会议重申，宏观调控政策要适时适度预调和微调，但明确要坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整。