分享更多
字体:

11285元:珠海楼市双限的行政逻辑

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-01 08:30 来源: 21世纪经济报道

张晓玲

  这一夜,好多人熬红了眼。

  11月1日,滨海城市广东珠海在夜间突然发布限购、限价令,令一众开发商挠头到天亮,翌日11时31分,这份名为《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》的文件,正式在珠海市住建局网站发布。

  即使与政府部门过从密切的开发商们,在新规出台前也没有得到丝毫的消息披露。本报记者获得的最新信息显示,少数开发商仅在1日晚11点方获知“双限”,遂连夜召开会议商讨对策。“现在还没有一套完整、成熟的应对策略。”一家珠海本地大型开发商营销负责人坦承,其对限购政策有预期,但限价政策则很意外。

  北京中原地产市场总监张大伟称,从珠海市有关部门突击发布“双限令”来看,地方政府对于房价调控目标的焦虑达到一个临界点。

  “对于房价控制目标的实现,地方政府、银行都面临很大压力”,张大伟说。

  张分析认为,在2011年的最后两个月时间内,如果不能及时完成本地区房价年底控制目标,则中央问责很快会找上门来。

  国务院年初发出相关通知,要求地方严控房价上涨,如新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标,相关省区市人民政府要向国务院报告;监察部、住房城乡建设部等部门也要对相关负责人进行问责。

  11285元:珠海楼市双限的行政逻辑

  要命的限价令

  11月1日起,珠海开始实行双限政策。限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后,本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民,只能在香洲新增一套房。而此后当地新开楼盘则将限价11285元/平方米。

  “我们对限购是有预期的,但全市限价11285元/平方米,完全没料到,”11月1日,邵文渊(化名)对本报记者说。

  作为珠海资深的房地产营销经理人,获知新政后邵文渊在深夜里把头埋在一堆烟头面前。在缭绕的烟雾中,相关部门负责人和几个代理公司连夜赶到,一起商议对策。

  “限价之下,楼盘势必要降价,老业主闹事怎么办?”邵有些急。他还担心,公司还有几个项目拿地价就很高,11285元的单价怎么卖?

  仔细研究“双限”文件后,邵文渊发现,此次限购还比较宽松:无论之前有几套房,本地居民都还可以再新购一套,和其他若干城市限购的户籍和居住时间高门槛不同;但令人“崩溃”的是限价,全市统一11285元,“这个价格基本回到了一年前,”邵说。

  百脑会房地产策划公司珠海事业部副总经理王玮介绍,2011年上半年,珠海香洲区的新房价格在17000-18000元/平方米,下半年有所下滑,但还在15000-16000元/平方米,而新区西区的房价,也都在万元左右,现在统一要以11285元或以下价格定价,“开发商们都懵了,各家营销总监从昨晚到现在全都焦头烂额”。王玮说,他1日跑了好几家售楼处,去“抚慰”这些老板们。

  相比其他若干城市出台的限价基数,甚至“假限价,真涨价”,业内人士普遍认为珠海的双限“非常狠”。

  和附近城市深圳比较,深圳仅针对区域限价,比如南山、龙岗、罗湖等每个区域有一个最高限价和涨幅,而珠海是全市一个天花板价,这意味着,之前卖到17000-18000元的楼盘如果再推后期房源,降价压力陡增。

  “即使你不降,周围新开楼盘按限价开了,你也得跟着降,”邵文渊抱怨,政府这种一刀切的做法,完全是行政手段,没有考虑市场承受力,也没有提前对老业主群体做出引导和预警。

  “做梦都会梦到老业主追赶过来,声泪俱下。”

  郁闷的是,熬到快天亮,从微观讨论到宏观,又东西南北比较,邵文渊和同事同行们绝望地发现,虽然11285元仅是今年的房价控制目标,但从高层近期表态房地产调控不会放松的基调来看,地方一定会顺从中央,明年或许还要继续这个限价。

  在此之前,珠海和很多城市一样,一直寄望市场主动调整以达到房价调控目标,不肯主动下调地价。就在10月20日,仁恒置地刚以6000元/平方米楼面地价摘得唐家湾地块,“仅仅十天就宣布限价11285元,这让仁恒情何以堪,将来怎么卖?”邵文渊说,“这样的高地价按照限价卖,基本上很难有利润。”

  房地产的苦日子到来,“至少要做一两年的准备,”邵说。

  “11285元”背后的行政逻辑

  珠海是地方政府房价调控压力的样本。

  根据珠海市政府工作报告,2011年新建住房均价增长幅度不高于全市GDP增幅,而今年GDP预期增长目标是11%,以去年珠海1至12月的商品住宅成交均价为10166.80元/平方米来算,今年新建住房均价不高于11285.148元/平方米,才能达到房价控制目标——这也正是本次珠海限价的标准。

  但今年以来,珠海房价有些失控,市场传言的限购此前迟迟未出。珠海国土、住建部门数据显示,2011年1-9月,珠海商品房销售均价为11966元/平方米,同比上涨15.64%,远超房价控制目标。

  而根据国务院年初发出的通知,要求地方严控房价上涨,如新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标,相关省区市人民政府要向国务院报告;监察部、住房城乡建设部等部门也要对相关负责人进行问责。

  “如何在接下来的两个月将房价涨幅控制在11%以内,是珠海市有关部门首要考虑的,”王玮推测,这是为什么在当下这个节点出台双限令的原因。

  而对于地方政府的铁腕手段,北京中原地产市场研究总监张大伟表示理解。

  他直言,第三轮限购政策扩散缓慢,到现在只有浙江及广州新增了3个城市,之前的佛山甚至想放宽限购令,被闪电叫停。

  张直言,房价形势,包括各种利益关系的板结,已经严峻到政府不得不以行政手段直接干预房价的地步了。

  降价潮波及二三线城市

  王玮认为,珠海楼市接下来将发生降价风暴:原有高价楼盘会逐渐向11285元靠拢,以吸引一定客户购买;某些地产商为了缓解资金压力,不排除出现主城区8000-10000左右的房子;更多的新房源会做低价格以毛坯房出现,在购房合同之外,另外签一份装修委托合同。

  和同事们讨论了一整晚,邵文渊开始有些眉目。他说,下一步公司会尽量推出符合本地客群需求的产品,把澳门、阳江、韶关、中山等外地购房者过滤掉。

  但邵文渊们仍然睡不好觉,他担心,珠海双限令所导致的房价心理预期会进一步下跌,“买涨不买跌,”王玮说,这是人们惯常的行为方式。

  此番珠海的严厉调控举措,也焦灼着其他二三线城市的心。

  在东莞惠州等地房产网站,对哪个城市将继珠海之后限购限价的猜想,第一时间挂于显要位置。业内预计,惠州、东莞等地或跟进采取类似措施,限购恐进一步深入和蔓延。

  更多的地方政府或将面临珠海式的压力。中国指数研究院1日发布报告显示,2011年10月,全国100个城市住宅平均价格为8856元人民币/平方米,其中40个城市价格仍环比上涨,与珠海面临同样的房价控制目标压力。

  在调控紧箍咒进一步收紧的预期下,开发商开始降价出货。珠海等地高价楼盘打折已经陆续出现,东莞等地房产网站甚至开始以珠海双限政策推出为名,促销高档楼盘。

  张大伟还认为,不排除最近继续增加限购城市的可能。特别是接近年底,部分城市领导年内的价格调控目标难以完成,很可能会在最后2个月选择限购短期达成目标。

  高层近期也传达了调控不放松的信息。上周六国务院常务会议重申,宏观调控政策要适时适度预调和微调,但明确要坚定不移地搞好房地产调控,促进房价合理调整。

分享更多
字体:

网友评论

以下留言只代表网友个人观点,不代表MSN观点更多>>
共有 0 条评论 查看更多评论>>

发表评论

请登录:
内 容: