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楼市调控关键期

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-02 15:01 来源: 财经国家周刊
财经国家周刊封面图。 财经国家周刊封面图。

  房企洗牌开始?

  当前中国的房地产行业,也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期

  记者 王玉光 实习记者 姜宁

  房地产调控持续发酵。

  限购、限贷紧缩式调控持续一年之际,房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压,一系列“拐点”征兆陆续出现。

  但这次“拐点”并非率先表现为价格的大幅下调,而是先从行业内的整合开始,即房企之间的并购、重组持续加剧。

  房地产行业正呈现一波并购热潮

  9月12日,总部设在杭州的香港上市公司绿城中国(HK.03900)开始卷入接连不断的舆论风波。

  先是业内盛传海航集团欲以30亿元的“非常低价”对绿城中国进行收购,由此引发媒体对绿城中国高负债(净资产负债率超过160%)的关注;随后,有外媒披露称,银监会已介入绿城中国旗下相关房地产信托业务的风险调查。此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创,同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水。

  短短半个月时间,因上述舆论风波,绿城中国股票市值蒸发超过30亿元。在此期间,还一度传出绿城中国考虑退市的消息。老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话:如果通过“售房和腾挪项目回笼现金”仍旧无效自救的话,“就将房价降到底,卖光之后就彻底退出房地产行业”。

  代理顾问机构中原地产近日发布的统计报告显示:今年前三季度,中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的已达87宗,总交易金额达256.65亿元,与去年同比分别增长42.6%和106%;仅9月份一个月,全国房地产市场成规模的股权交易就为7宗,成交金额达27.95亿元。

  上市房地产咨询机构深圳世联地产董事长陈劲松则表示,目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间,信息不公开也不透明。因而实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计。

  陈劲松告诉《财经国家周刊》记者,目前业内的通俗说法是,中国房地产企业实际数量有3万家(最高时曾至8万家),但“真正活跃的、还在干活的”全国估计仅有1万家左右。其余绝大部分都是“有地不干活”或者“一个项目没完没了地开发”的“休眠公司”。

  恰是这类“休眠公司”,在市场好的时候自主开发获利;市场低迷时,就待价而沽、伺机寻求并购。

  在陈劲松看来,今年房地产业调控形势严峻,房企并购案例还将持续增加,“即便全年超过100例也很正常”。

  持有类似判断的业内人士不在少数。

  当前银行信贷事实上已对房地产行业收紧,股市又持续低迷,房地产投资信托(REITs)管制政策也晦暗不明,再加上限购下的成交量持续萎缩,房地产业企业输血、造血的功能尽失。这对于一个资金密集型行业而言,无疑是生死考验。

  深圳证券信息有限公司统计显示,今年上半年,上市房企负债总额已突破万亿元,同比上涨41.29%。其中绝大部分是流动性负债。

  民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇则介绍,今年上半年,房地产投资信托业务增长迅速,规模高达1700亿元左右。这项昔日非主流地产金融产品,如今却成为众多房企的“救命融资”。

  正因如此,有业内人士预言,今年底至明年初,房企资金链危机将进一步加深。届时,房企间的并购重组将渐入高潮,牵动行业的并购“大事件”,将从传闻走向现实。

  并购还是合作?

  如果以深圳世联地产董事长陈劲松所说的“国内房企实际数量1万家”计算,即便全年发生100例有迹可循的房企并购案,仍然只占总量的1%,仍属“小概率事件”。

  鉴于此,一些业内人士对当下的房企并购持续增多现象抱谨慎态度,认为就目前规模和表现而言,仍属常态,还远未成气候。

  中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为,中国房地产业出现大规模并购需要几个前提:其一是市场形势急剧恶化;其二是整个经济体中利益相关方对房地产业集体不看好,出现大规模甩盘、清仓;其三是行业内大规模的技术改进、升级,致使落后产能淘汰。

  “但目前全国房地产业主要经济数据还在增长。即便是遭遇持续调控,今年前8个月全国商品房成交面积仍然比去年同期增长13.6%。同时目前的现实是,地方政府依然依赖房地产解决大部分财政收入问题。”陈啸天说。

  至于技术升级,陈啸天认为,“这种情况在IT产业中常见,但在技术含量较低的房地产行业内却不易发生。”

  陈啸天表示,除了以上几种情况,重大的外部条件变化,也会带来行业内的巨大调整。如哥本哈根会议确立的低碳原则,直接影响到一系列能源依赖型产业的调整。国内房地产业虽然也曾一度炒作“低碳”概念,但还未上升到对行业自身的调整层面。

  陈啸天认为,尽管房企并购案例持续增加,但中国与真正的房企大并购时代还相距甚远,现在就说房企并购潮已经到来,显然有炒作、放大之嫌。陈同时认为,由于此轮调控大规模推动保障房建设,在事实上明显压缩了商品住宅用地的供应量,由此导致住宅用地二级市场交投活跃,这才是近期房企并购增多的主要原因。

  据《财经国家周刊》记者了解,房企并购加剧实际上并非始自今日。

  自2005年房地产持续调控以来,受地根、银根收紧和地价上涨影响,国内二级土地交易市场渐趋活跃。一手通过招拍挂、从公开市场拿地,一手进行二级市场的项目收购、股权投资及合作,目前已成为一些大型房地产公司的投资常态。

  万科集团几年前便开始介入联合拿地、股权收购等合作开发模式。2010年,万科年销售额突破1000亿元,比7年前增长近20倍,成为国内首家千亿级上市房企。诸多业内人士认为,万科之所以能快速突破千亿,与其奉行的“合作开发”模式密不可分。

  万科集团相关负责人在回复《财经国家周刊》记者的采访时证实,“2010年,万科新增的项目中有约七成是通过合作方式获取的”。对于合作,万科近年来一直保持开放心态,善于和包括土地、资金在内的各类资源所有者进行合作。

  在万科看来,合作的好处是多方面的:既可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场,减少个别市场未来变化的不确定性,有效分散风险;又可以借助合作方的资源,实现优势互补,减少万科的资金占用,提高项目开发效率。万科的很多合作项目均可以收取一定幅度的项目管理费,相当于输出品牌和管理,以“轻资产”投入为股东换取回报。更重要的,是通过合作、并购快速扩大了企业经营规模,使公司集中采购的规模也同时扩大,增强在采购环节的议价能力,体现规模效应。

  在上市房企佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇看来,当前一部分房企并购案发生的前提,并非如外界想象的因为某些企业“资金紧张、活不下去了”,而是房企之间出于专业分工、优势互补的需要进行的合作开发。

  黄传奇告诉《财经国家周刊》记者,在一些成熟的区域市场,如深圳,房地产行业内的专业分工已经很明确。“有的人是专门做地的,有的人是专业建房的。建房的人不愿意做地,因为拆迁、整理太费时间,还不如谁把这个地弄干净,我就和谁合作。”

  地产业集中度加速

  10月19日,在和讯网主办的“中国地产价值新方向”论坛上,“变局”成为与会者讨论的核心话题。

  中国房地产投资基金联盟主席张民耕总结说,持续多年的调控,使中国房地产业正经历五大变局:大企业市场份额逐步提高,小企业生存愈发艰难;融资模式不再单纯依靠银行,股权、债券等多元化融资手段出现;开发模式从包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进;行业平均利润下降,房地产暴利时代终结;地域布局变化,房地产发展空间从一二线城市向三四线城市加速位移。

  恰是在这样一个“变局”的背景下,房地产行业近年来洗牌加剧。

  实际上,自2005年以来,国内的房地产并购活动大都以中小企业为主导。由大型房企发起、具有行业影响的标志性并购案迄今仅有两起:

  一是万科集团收购浙江南都集团。时间发生在2005年初至2006年8月,处于一轮调控周期内。万科借此次收购获得长三角地区大量优质土地资源,一举奠定在该地区的开发地位。这一收购案也被业内视为房地产行业整合的大幕开启。

  另一案例同样发生在2006年的调控周期内,香港路劲基建有限公司收购了素有“地产战车”之称的顺驰中国。在此之前,顺驰曾以快速扩张闻名业内。但这架疾驰的“战车”最终不得不变卖55%的控制权。

  相比较而言,上述两个典型房企并购案中,万科收购南都被认为是成功案例的代表;路劲收购顺驰则被视为反面教材——收购双方随后展开的控制权、隐性债务纠葛旷日持久,至今未决。

  时至今日,恰逢又一个形势严峻的房地产调控周期,还会不会出现类似上述的房企并购大事件?

  在深圳世联地产董事长陈劲松看来,当前诸多一线地产公司开始有意识地制定并购战略,且一些较早展开并购业务的公司,如万科,其并购策略变得更加激进。

  “万科原来参与项目并购要求掌握绝对控股权,但现在可以不要控股权,只要管理权。”陈劲松认为,从控制资金到控制项目的诉求转变,说明万科的并购战略正在加速。

  此前有媒体报道,2010年,万科一年内收购24家公司,达到平均每月2家的速度;另一巨头保利地产2010年的新增土地中,在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%,其余部分均从二级市场获取。

  总部位于深圳的金地集团,据称也在去年一年内连收13家公司;该集团今年还与外资投行瑞银合作,发起成立了专事股权收购业务的房地产信托投资基金。金地集团总裁黄俊灿表示,“一直在关注并购市场,不管是市场好时还是市场坏时,金地都希望通过并购获得发展的机会”。

  据了解,美国早在上世纪90年代开始出现房企并购加剧、行业迅速集中的现象。至2005年,美国房地产住宅市场25%的份额集中在前10大住宅开发商手中。预计到2011年,美国前20位的住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75%。

  业内人士分析,当前中国的房地产行业,也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期。

  中国房产信息集团不久前发布的行业测评研究报告显示,国内排名前10位的房地产企业,2010年商品房成交面积已占全国的7%,成交金额占全国的13.5%;行业领军企业万科,2010年商品房合约销售额(约1200亿元)占全国总成交金额(5万亿元)的2.4%。这些数字均比往年有大幅提高。

  在陈劲松看来,目前中国房地产行业的资源整合空间还很大,“至少要从1万家房企整合到1000家”。而持续不断的房地产调控,给行业内的资源整合提供了动力,“只要目前的紧缩调控再持续半年,大型房企之间的并购重组很快就会出现”。

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