楼市调控关键期

　　房企洗牌开始？

　　当前中国的房地产行业，也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期

　　记者 王玉光 实习记者 姜宁

　　房地产调控持续发酵。

　　限购、限贷紧缩式调控持续一年之际，房地产融资通道和销售出口遭遇双重挤压，一系列“拐点”征兆陆续出现。

　　但这次“拐点”并非率先表现为价格的大幅下调，而是先从行业内的整合开始，即房企之间的并购、重组持续加剧。

　　房地产行业正呈现一波并购热潮

　　9月12日，总部设在杭州的香港上市公司绿城中国(HK.03900)开始卷入接连不断的舆论风波。

　　先是业内盛传海航集团欲以30亿元的“非常低价”对绿城中国进行收购，由此引发媒体对绿城中国高负债(净资产负债率超过160%)的关注；随后，有外媒披露称，银监会已介入绿城中国旗下相关房地产信托业务的风险调查。此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创，同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水。

　　短短半个月时间，因上述舆论风波，绿城中国股票市值蒸发超过30亿元。在此期间，还一度传出绿城中国考虑退市的消息。老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话：如果通过“售房和腾挪项目回笼现金”仍旧无效自救的话，“就将房价降到底，卖光之后就彻底退出房地产行业”。

　　代理顾问机构中原地产近日发布的统计报告显示：今年前三季度，中国房地产企业累计股权并购数量有据可循的已达87宗，总交易金额达256.65亿元，与去年同比分别增长42.6%和106%；仅9月份一个月，全国房地产市场成规模的股权交易就为7宗，成交金额达27.95亿元。

　　上市房地产咨询机构深圳世联地产董事长陈劲松则表示，目前房地产企业的并购、重组大部分都是发生在非上市公司之间，信息不公开也不透明。因而实际上发生的房企并购案数量要远多过上述统计。

　　陈劲松告诉《财经国家周刊》记者，目前业内的通俗说法是，中国房地产企业实际数量有3万家(最高时曾至8万家)，但“真正活跃的、还在干活的”全国估计仅有1万家左右。其余绝大部分都是“有地不干活”或者“一个项目没完没了地开发”的“休眠公司”。

　　恰是这类“休眠公司”，在市场好的时候自主开发获利；市场低迷时，就待价而沽、伺机寻求并购。

　　在陈劲松看来，今年房地产业调控形势严峻，房企并购案例还将持续增加，“即便全年超过100例也很正常”。

　　持有类似判断的业内人士不在少数。

　　当前银行信贷事实上已对房地产行业收紧，股市又持续低迷，房地产投资信托(REITs)管制政策也晦暗不明，再加上限购下的成交量持续萎缩，房地产业企业输血、造血的功能尽失。这对于一个资金密集型行业而言，无疑是生死考验。

　　深圳证券信息有限公司统计显示，今年上半年，上市房企负债总额已突破万亿元，同比上涨41.29%。其中绝大部分是流动性负债。

　　民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇则介绍，今年上半年，房地产投资信托业务增长迅速，规模高达1700亿元左右。这项昔日非主流地产金融产品，如今却成为众多房企的“救命融资”。

　　正因如此，有业内人士预言，今年底至明年初，房企资金链危机将进一步加深。届时，房企间的并购重组将渐入高潮，牵动行业的并购“大事件”，将从传闻走向现实。

　　并购还是合作？

　　如果以深圳世联地产董事长陈劲松所说的“国内房企实际数量1万家”计算，即便全年发生100例有迹可循的房企并购案，仍然只占总量的1%，仍属“小概率事件”。

　　鉴于此，一些业内人士对当下的房企并购持续增多现象抱谨慎态度，认为就目前规模和表现而言，仍属常态，还远未成气候。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，中国房地产业出现大规模并购需要几个前提：其一是市场形势急剧恶化；其二是整个经济体中利益相关方对房地产业集体不看好，出现大规模甩盘、清仓；其三是行业内大规模的技术改进、升级，致使落后产能淘汰。

　　“但目前全国房地产业主要经济数据还在增长。即便是遭遇持续调控，今年前8个月全国商品房成交面积仍然比去年同期增长13.6%。同时目前的现实是，地方政府依然依赖房地产解决大部分财政收入问题。”陈啸天说。

　　至于技术升级，陈啸天认为，“这种情况在IT产业中常见，但在技术含量较低的房地产行业内却不易发生。”

　　陈啸天表示，除了以上几种情况，重大的外部条件变化，也会带来行业内的巨大调整。如哥本哈根会议确立的低碳原则，直接影响到一系列能源依赖型产业的调整。国内房地产业虽然也曾一度炒作“低碳”概念，但还未上升到对行业自身的调整层面。

　　陈啸天认为，尽管房企并购案例持续增加，但中国与真正的房企大并购时代还相距甚远，现在就说房企并购潮已经到来，显然有炒作、放大之嫌。陈同时认为，由于此轮调控大规模推动保障房建设，在事实上明显压缩了商品住宅用地的供应量，由此导致住宅用地二级市场交投活跃，这才是近期房企并购增多的主要原因。

　　据《财经国家周刊》记者了解，房企并购加剧实际上并非始自今日。

　　自2005年房地产持续调控以来，受地根、银根收紧和地价上涨影响，国内二级土地交易市场渐趋活跃。一手通过招拍挂、从公开市场拿地，一手进行二级市场的项目收购、股权投资及合作，目前已成为一些大型房地产公司的投资常态。

　　万科集团几年前便开始介入联合拿地、股权收购等合作开发模式。2010年，万科年销售额突破1000亿元，比7年前增长近20倍，成为国内首家千亿级上市房企。诸多业内人士认为，万科之所以能快速突破千亿，与其奉行的“合作开发”模式密不可分。

　　万科集团相关负责人在回复《财经国家周刊》记者的采访时证实，“2010年，万科新增的项目中有约七成是通过合作方式获取的”。对于合作，万科近年来一直保持开放心态，善于和包括土地、资金在内的各类资源所有者进行合作。

　　在万科看来，合作的好处是多方面的：既可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；又可以借助合作方的资源，实现优势互补，减少万科的资金占用，提高项目开发效率。万科的很多合作项目均可以收取一定幅度的项目管理费，相当于输出品牌和管理，以“轻资产”投入为股东换取回报。更重要的，是通过合作、并购快速扩大了企业经营规模，使公司集中采购的规模也同时扩大，增强在采购环节的议价能力，体现规模效应。

　　在上市房企佳兆业董事局副主席、总裁黄传奇看来，当前一部分房企并购案发生的前提，并非如外界想象的因为某些企业“资金紧张、活不下去了”，而是房企之间出于专业分工、优势互补的需要进行的合作开发。

　　黄传奇告诉《财经国家周刊》记者，在一些成熟的区域市场，如深圳，房地产行业内的专业分工已经很明确。“有的人是专门做地的，有的人是专业建房的。建房的人不愿意做地，因为拆迁、整理太费时间，还不如谁把这个地弄干净，我就和谁合作。”

　　地产业集中度加速

　　10月19日，在和讯网主办的“中国地产价值新方向”论坛上，“变局”成为与会者讨论的核心话题。

　　中国房地产投资基金联盟主席张民耕总结说，持续多年的调控，使中国房地产业正经历五大变局：大企业市场份额逐步提高，小企业生存愈发艰难；融资模式不再单纯依靠银行，股权、债券等多元化融资手段出现；开发模式从包打天下的“香港模式”向更注重专业分工的“美国模式”演进；行业平均利润下降，房地产暴利时代终结；地域布局变化，房地产发展空间从一二线城市向三四线城市加速位移。

　　恰是在这样一个“变局”的背景下，房地产行业近年来洗牌加剧。

　　实际上，自2005年以来，国内的房地产并购活动大都以中小企业为主导。由大型房企发起、具有行业影响的标志性并购案迄今仅有两起：

　　一是万科集团收购浙江南都集团。时间发生在2005年初至2006年8月，处于一轮调控周期内。万科借此次收购获得长三角地区大量优质土地资源，一举奠定在该地区的开发地位。这一收购案也被业内视为房地产行业整合的大幕开启。

　　另一案例同样发生在2006年的调控周期内，香港路劲基建有限公司收购了素有“地产战车”之称的顺驰中国。在此之前，顺驰曾以快速扩张闻名业内。但这架疾驰的“战车”最终不得不变卖55%的控制权。

　　相比较而言，上述两个典型房企并购案中，万科收购南都被认为是成功案例的代表；路劲收购顺驰则被视为反面教材——收购双方随后展开的控制权、隐性债务纠葛旷日持久，至今未决。

　　时至今日，恰逢又一个形势严峻的房地产调控周期，还会不会出现类似上述的房企并购大事件？

　　在深圳世联地产董事长陈劲松看来，当前诸多一线地产公司开始有意识地制定并购战略，且一些较早展开并购业务的公司，如万科，其并购策略变得更加激进。

　　“万科原来参与项目并购要求掌握绝对控股权，但现在可以不要控股权，只要管理权。”陈劲松认为，从控制资金到控制项目的诉求转变，说明万科的并购战略正在加速。

　　此前有媒体报道，2010年，万科一年内收购24家公司，达到平均每月2家的速度；另一巨头保利地产2010年的新增土地中，在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。

　　总部位于深圳的金地集团，据称也在去年一年内连收13家公司；该集团今年还与外资投行瑞银合作，发起成立了专事股权收购业务的房地产信托投资基金。金地集团总裁黄俊灿表示，“一直在关注并购市场，不管是市场好时还是市场坏时，金地都希望通过并购获得发展的机会”。

　　据了解，美国早在上世纪90年代开始出现房企并购加剧、行业迅速集中的现象。至2005年，美国房地产住宅市场25%的份额集中在前10大住宅开发商手中。预计到2011年，美国前20位的住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75%。

　　业内人士分析，当前中国的房地产行业，也恰处在并购加剧、行业集中度加速上升这样一个历史时期。

　　中国房产信息集团不久前发布的行业测评研究报告显示，国内排名前10位的房地产企业，2010年商品房成交面积已占全国的7%，成交金额占全国的13.5%；行业领军企业万科，2010年商品房合约销售额(约1200亿元)占全国总成交金额(5万亿元)的2.4%。这些数字均比往年有大幅提高。

　　在陈劲松看来，目前中国房地产行业的资源整合空间还很大，“至少要从1万家房企整合到1000家”。而持续不断的房地产调控，给行业内的资源整合提供了动力，“只要目前的紧缩调控再持续半年，大型房企之间的并购重组很快就会出现”。