房企投融资：借贷危，私募显

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 一边是紧缩的货币政策，一边是高利贷，在资金困局的泥沼中，房地产行业的洗牌声不绝于耳。

　　作为资金密集型行业，成功输血意味着企业的生存，上半年在信托、民间资本拆借的“帮助”下，房企勉强度日。但自下半年到期兑付，企业家跑路、跳楼等事实在各地陆续上演，一时间市场上风声鹤唳。

　　房企嗷嗷待哺，民间资本急觅去处。10月28日，在冠豫（河南）股权投资基金（有限合伙人）路演说明会上，十几位投资者意向出资6100万元，将主投住宅和商业地产。抬望眼，私募股权基金已悄然显现，成为部分房企挺过难关的重要工具。

　　

　　借贷危机袭来

　　国家统计局数据显示，今年1~9月份，房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长22.7%。其中，国内贷款9749亿元，仅占3.7%，自筹资金及其他资金已是房企们的主要来源。

　　上半年，信托产品大行其道，向房地产企业抛出橄榄枝。“但是，随着下半年迎来较为密集的兑付期，企业无法如期兑付的不在少数。短期借贷的长期化，会使企业面临很大的危险。这也是房地产信托步伐减缓的原因。”一位业内人士指出。

　　公开数据显示，包括保障房在内，第三季度共发行了233款房地产信托产品，发行规模为620.91亿元，与第二季度相比，发行数量下降33.05%，发行规模也下降了46.15%，而当季房地产信托产品占比是一年来首次低于40%。

　　“信托、公募、私募、彩票……中国根本不缺少投资渠道、投资产品，缺的是规范的、可持续的、放心的渠道。”河南第一支股权基金发起者、永安信（河南）房地产股权投资基金董事长王胜起说，郑州的借贷危机也已经开始出现了。最近两个礼拜，河南的担保公司在相互挤兑，潜藏不安定因素，导致资金收缩。民间资本市场混乱对房地产的冲击更为巨大，尤其中小型房企的压力会越来越大。

　　

　　私募基金“初长成”

　　据清科研究中心统计，截至2011年第三季度，今年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元（约合206亿元人民币）。

　　私募股权基金作为一种“舶来品”，进入中国多年但发展缓慢。在今年特殊的市场形势下，许多房企“蠢蠢欲动”。

　　万通地产日前发出公告称，拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立规模为3.726亿元股权投资基金。而一个月前，远洋地产宣布与KKR联合成立地产基金。

　　“私募股权基金在国外已经有上百年的发展历史，但是在中国一直没有法律依据。直至2007年6月1日才有一条合伙人协议，算是私募运行运作的唯一依据。”王胜起说。

　　天津是全国私募股权基金的第一个试点，是私募基金的集散地。很多企业在天津注册空壳，而钱和项目都在当地运作。私募在河南的发展也不可阻挡，是民间资本转型的唯一出路。

　　直至今年8月17日，河南省发改委发布《关于促进河南省股权投资基金业发展的通知》，对私募股权基金的管理、设立、成立、发展进行了明确，但细则尚未落实。

　　“异地注册可以将合伙人门槛降低，河南要求单个投资者出资不低于500万元，而外地200万元即可。”冠豫基金董事长马燕介绍说，冠豫股权投资基金的管理公司是在北京注册，参加此次路演说明会的多为河南安徽商会和管城区企业家联合会的会员，不管是以企业的身份还是以自然人的身份都可以投资。

　　

　　地产仍为主投

　　在路演说明会上，河南金尊置业有限公司财务负责人李新丽认为，私募股权基金可以投资也可以融资，是一种非常好的渠道，公司意向投资500万元合伙进入。

　　“私募股权基金更为规范和系统，有多方面优势。相较而言，其资金可不断集聚，其风险有银行的监控，可以保证资金的安全性。”马燕说，私募股权基金合伙人可优先获得投资。同时,房地产是目前唯一可支撑高额利息的行业，仍是私募基金的主投方向。

　　尽管作为不动产投资，房地产曾因其风险较小而广受欢迎，房价一直到现在都在攀升，但是今年严厉调控导致的房地产市场的冷清分外明显，使很多基金意向合伙人对上述观点充满疑惑。

　　王胜起说，房地产业上下游相关的有近50个行业，占财政收入的40%~80%，个别地方甚至占到了95%以上，其支柱的地位不会改变。另外，提高城镇化率是大方向，也预示着房地产行业永远不会倒掉，投资收益不可能为零。