沪前10月卖地收入同比降300亿 大量地块事实流标

　　陈纾洁 柳九邦

　　当土地流标像病毒一样迅速蔓延全国土地市场时，地产巨头们的必争之地上海也难以独善其身。

　　《第一财经日报》记者在上海规划和国土资源管理局官方网站上看到，仅10月17日至11月3日的14个工作日内，上海就有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。有意思的是，上述19幅地块推迟出让的理由均为“在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请”。出让方对低迷市场的失望情绪已溢于言表。

　　一位不愿透露姓名的开发商向记者透露，看似还未出现地块流标的上海土地市场，实际早已暗流涌动——“近期市场中部分土地出让终止和押后的公告，或许正在掩饰地块已经流标的事实”。

　　隐藏流标事实？

　　无法摆脱底价成交噩梦的上海土地市场背后，更严酷的行情正在渐渐浮出水面。

　　上述开发商透露，今年以来，开发商拿地兴趣寥寥，上海经营性用地市场又回到了2008年时空前萧条的境地。“上海土地市场的行情已经跟2008年时一样差了，之所以还没有地块流标，主要是因为出让方有了之前的经验，现在已经懂得如何‘处理’可能流标的地块。”

　　他举例指出，10月下旬，上海西部地区一幅普通住宅用地的出让方发布了终止该地块挂牌出让活动的通知。“外行人不知道以为只是简单的终止挂牌，但就我所知，这块地是保证金到账截止时间过了也没人交保证金。没交保证金是不能申请竞买的，如果不是出让方及时终止挂牌，这块地最后估计逃不了流标的命运。”

　　值得一提的是，记者统计发现，上海土地推迟挂牌出让的现象从今年第三季度开始就已密集出现。据本报记者统计，今年7~10月，上海规划和国土资源管理局网上公布的土地推迟公告数分别为11、21、15和12个。11月刚过去3天，土地推迟出让公告数又新增3个。

　　也就是说，撇开终止挂牌活动的公告，过去4个月间，仅是土地推迟公告一类，就已逾60个，其中包含了大量商、住以及工业用地。

　　昨日，又有一幅嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块被终止挂牌，公告甚至没有阐述终止挂牌的理由。

　　一位不愿透露姓名的业内人士亦认为，近期土地市场总是因为“仅有一家开发商竞买”而推迟出让，可能是出让方为了避免流标而采取的“迂回”策略。“据我了解，在拿地之前，开发商和土地出让部门之间一般都会进行一些沟通，所以如果真有至少一家‘意向’客户，出让方收回不卖的可能性比较小。”

　　市场人士纷纷指出，就算撇开“事实流标”嫌疑，大批地块由于“仅有一家竞买申请人提交竞买申请”而推迟出让的现象，也足以折射出上海土地市场空前冷清的现状。

　　土地收入同比锐减300亿

　　事实上，记者发现，就在下半年初，政府卖地的急切心态还十分明显。

　　据机构提供的2011年1~10月上海土地市场成交数据，今年上半年上海共推出土地323块，涉及金额为494.72亿元。而仅7~10月的四个月中，上海就已推出土地318块，涉及金额超过上半年达到561.59亿元。

　　但是，充斥着低溢价率、底价成交、终止挂牌、推迟出让的低迷行情，已将开发商的拿地热情吞噬殆尽。伴随土地供应放量的并不是活跃的交投，而是更低的溢价率和一再被押后的出让计划。

　　据同策咨询提供的数据，今年1~10月上海出让土地的平均溢价率为17.85%，其中住宅用地的溢价率为21.63%。而7~10月的土地平均溢价率均未超过10%，10月的土地平均溢价率更是仅为1.22%。

　　“土地供应从下半年开始明显在冲刺，推地量突然增加了很多，但基本没有什么溢价，底价成交的案例也越来越多。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是说。

　　此外，加上价格相对较低的工业用地、保障房用地成交比重增加冲击，今年1~10月上海土地出让金额较去年同期大幅缩减了300多亿元。

　　上海土地交易市场官方网站数据显示，今年截止到10月底，上海土地收入约1056亿元、出让面积约2305公顷。记者发现，同比去年前10月，出让面积出现了9个百分点的增长，但出让收入金额却出现23%的大幅缩减——去年1~10月，上海土地出让收入金额1363.02亿元、面积2114.73公顷。

　　汉宇地产市场研究部土地最新数据进一步显示：今年前10月，上海住宅类用地出让金规模为361.1亿元，出让面积为336.9万平方米，同比分别减少了51.4%、 29.8%；商办类用地出让金规模为298.7亿元，出让面积为230.7万平方米，同比减少31.1%、 21.4%。

　　开发商坐等土地降价？

　　同策咨询研究中心高级分析师许之静介绍，土地收入同比大幅缩减300多亿元，给地方政府财政收入带来影响，同时也会给保障房建设带来资金压力。

　　值得一提的是，记者发现，今年上海住房供地计划1200公顷，其中商业住宅为360公顷，从目前土地出让情况来看，已经完成了目标的八成左右。

　　而汉宇地产市场研究部经理付伟指出，受限购、限贷政策的影响，全市一手房成交量出现了明显的下跌趋势，买卖双方进入胶着状态，从10月开始，“降价”成为楼市常态。上述这些，还在进一步影响开发商对后市的预期。“最近有5幅住宅类地块停止交易，其中4幅为南桥新城板块，出让面积合计为26.6万平方米，也可以看出未来上海土地市场交易并不乐观。”

　　也就是说，今年上海土地出让金收入极有可能在大幅缩水中画上句号。

　　“如今，开发商拿地更趋谨慎，尤其是中小开发商，由于融资能力弱，项目销售困难，库存压力大，基本已经退出上海的土地市场。市场中房价下跌过快、土地溢价率较低、流拍等现象，可能影响政府未来的供地情况。”付伟如是说。

　　不过，张宏伟认为，目前土地市场的行情，对于一些周转比较快的房企，会是一个不错的拿地时机，但是一些定位比较高端的房企就显得比较尴尬。“政策从口径上来看是越来越紧，但是，资金链比较宽松的房企选择逆势扩张也是合情合理的。”

　　一位房地产企业相关负责人亦透露，因公司发展需要，依然会适当增加土地，但目前显然未到时候，地价太高是第一个制约因素。

　　市场中有分析人士大胆预测，为了迎合开发商的抄底需求，近期被上海土地市场集中终止和押后出让的地块，很有可能会被修改价格后再次入市。