北京通州降价三成仍未见底

　　阴雪

　　“开发商将期待市场的反弹，至少在封盘半年之后才会考虑以更高的价格推出项目的二期。”一年之前的2010年11月18日，通州楼盘京贸国际城的销售员曾如此对《第一财经日报(微博)》记者表示。

　　彼时，京贸国际城曾以19800元/平方米的价格推出100套特价房，相比其此前26800元/平方米的均价，大幅下调7000元/平方米。

　　然而，被称为“通州第一跌”的京贸国际城开发商或许没想到，封盘长达近一年，并没有等来市场的反弹，其最新推出的一批房源成交均价仅14600多元/平方米，较其巅峰高价已下跌超过45.5%，几近拦腰价。

　　降了又降

　　京贸国际城可以说是北京通州楼市中最为敏感的一个项目，其售价的涨跌颇具戏剧性。

　　京贸国际城作为纯新盘面世是在2010年1月23日，该项目1号楼取得销售许可证，成交均价14073元/平方米，390套住宅全部售罄。

　　该项目开盘几日之后的2010年1月底，北京市两会召开，会议释放出了通州的重大利好消息：北京市市长郭金龙当时在政府工作报告中明确：“今年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”

　　令人意想不到的是，通州新城规划的发布，成为通州房价快速上涨最大助推器。

　　2010年3月11日，当京贸国际城2号楼取得预售许可证，再度推出280套房源时，其成交均价已涨至18686元/平方米，竟也迎来旺销。于是，京贸国际城一蹴而就，于3月28日再度推出3号楼575套房源，此时，其拟售价格陡增至26000元/平方米，成交均价也达24095元/平方米。

　　2010年4月底，“国十条”发布，中央针对房地产业宏观调控的大幕由此拉开。而通州楼市由于规划利好概念的热炒、售价的节节蹿升，在宏观调控之后面临的便是销量的急剧萎缩。

　　“19800元/平方米的价格是抄底价，我们这是顺应市场，把价格一步降到位。”彼时，京贸国际城项目销售员小江对本报记者表示。与此同时，该项目还对前期购房销售均价高于20000元/平方米的业主，给予差价返还。按照公布的差价返还方案，开发商为此付出的资金超过1.3亿元。

　　然而，随着宏观调控的逐渐深入，一次性降价7000元/平方米也没能令京贸国际城的销售有太大的起色。截至目前，该项目4号楼入市已近一年，仍余155套房源没能售出。

　　期待封盘半年之后才会考虑以更高的价格推出项目二期的开发商并未如愿。今年10月23日，其5号楼取得预售许可证，拟售均价再次下探至约16000元/平方米。

　　“现在我们最新一期推出的房源均价是14600元/平方米，一次性付款还可以再打9.8折。”11月3日，京贸国际城的销售人员如是说。尽管销售价格比16000元/平方米还要低，但并没有换来理想的销量。根据北京市房地产交易管理网的信息，目前京贸国际城5号楼仅售出21套房，成交均价为14638元/平方米。

　　经过不到两年的急涨急跌，京贸国际城如今的售价已接近项目刚入市时的开盘价格。

　　底在哪里？

　　“史上最严厉的限购政策是对通州市场最大的打击。”通州一位不愿透露姓名的开发商表示，其所在的通州一项目曾经做过分析，该项目的目标客户60%以上工作在CBD及东五环以内，而其中无法满足连续5年以上在北京缴纳社保或个税这一条件的有80%。

　　“我们的一栋楼在开盘前蓄客时曾经积累了四千多的诚意客户，但是限购条件加上后，就只剩下一千出点头。”该开发商如此描述。

　　由限购带来的成交量的急剧萎缩，成为包括京贸国际城在内的通州项目降价的原动力。

　　据北京中原统计，自今年7月以来，通州房价逐月下降，目前其在售楼盘的成交均价已从7月的23595元/平方米降至16577元/平方米，降价幅度接近三成。

　　短短4个月的时间，区域成交均价出现了三成跌幅，不禁令人产生疑问：究竟哪里才是通州房价的底部？

　　“其实，通州很多项目拿地时间都比较早，土地可以说几乎是零成本，因此，对于一些小开发商来说，只要有利润就可以卖，他们的项目的价格也就会随行就市、一降再降。”前述通州开发商表示。

　　据了解，通州降价“急先锋”京贸国际城的土地取得时间是在1994年，甚至早于土地执行招拍挂的“8·31”大限10年，距今已有17年。当时开发商的拿地方式多为划拨，仅需付出极少的土地款。

　　“我们的通州项目在销售之初，公司定出的底线是11000元/平方米，这个价格并不是成本，还包括了一定程度的合理利润，如果每平方米卖到13000元以上就能保证不错的利润。”上述开发商表示。这位开发商所在的项目也加入了通州的降价队伍，其降价后的成交均价仍然接近16000元/平方米。

　　北京中原市场研究部分析师张大伟认为，目前通州的房价调整仍然没有到位。“从2009年至今，通州一共有417.5万平方米的住宅开发面积，其中90%以上的项目土地成本在5000元/平方米以下，建安成本一般在3000元/平方米，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。”

　　不过，在一片“跌跌不休”的通州楼市中颇显尴尬的是，在2010年通州楼市最为火爆的时期，开发商的拿地成本也水涨船高。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，2010年，北京土地市场共成交位于通州的住宅用地10块，平均楼面价达6906元/平方米，相比2009年4191元/平方米的楼面价，上涨了45.5%，甚至比2011年至今通州成交的6幅土地的平均楼面价4833元/平方米，还要高出42.9%。2010年成交的地块中，还不乏楼面价超过10000元/平方米的地块。

　　明年或将成为上述土地集中入市的时点，以目前通州楼市的成交均价及市场走势来看，上述项目的命运恐将多舛。