银行对楼市调整需做足准备

　　韩雪萌

　　近期中国银行业协会发布的调查报告就称，67.2%的银行家认为“房地产市场大幅调整带来的风险”是其面临的最主要风险。

　　根据银监会最新的房地产压力测试，我国银行业房地产风险总体可控。即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。但是，无论是出于对经济形势的研判，还是出于对风险的认识，银行对房地产信贷风险不可不提前布防。

　　记者韩雪萌在房地产“调控将长期持续”预期压力下，开发商资金吃紧，楼市已经出现降价的松动迹象。具体表现是开发商打折出售，或者优惠出售。在多重压力下，房地产风险的广度和深度在进一步加强。在楼市调控的敏感时期，我国银行业当前风险防控能力如何？是否为楼市的调整变动做足风险准备了呢？

　　房地产业是个资金密集型的行业，财务杠杆通常比较高，一旦房地产市场的泡沫破灭，房地产企业的现金流会很快枯竭，从而导致房企资金链断裂，并把风险迅速传递给银行，进而传递给整个社会，导致系统性风险爆发。因此，在楼市持续调控政策之下，房地产业的风险自然成为银行家们最为关注的风险。在近期中国银行业协会发布的调查报告就称，67.2%的银行家认为“房地产市场大幅调整带来的风险”是其面临的最主要风险。报告指出，房地产市场的风险主要有三方面，流动性风险、资金链断裂风险和房地产风险带来的连锁效应。

　　在我国现有以银行间接融资为主的融资格局下，银行业的经营行为已经渗透到社会经济发展的各个细微领域，并形成了银行业同社会经济运行的高度正向关联性。由于很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款。为了应对这个风险，银监会要求银行一方面要切实贯彻中央政府对于房地产方面的一些宏观政策，另一方面也要求他们做好房地产风险的防控，对于房地产贷款的一些差异化的政策进行很好的贯彻落实，对于房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，并对房地产贷款风险防范采取有效措施。对贷款成数、抵押品都有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地；要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；要求新发贷款考虑借款人之前的还款记录。

　　作为监管部门，银监会一直十分关注房地产贷款风险的防范，早在2004年就启动了压力测试，较早地督导银行业金融机构关注商品房控制面积居高不下、部分城市房价快速上涨、土地闲置面积上升等问题。2009年以来，通过实施差别化房贷政策，动态审慎管理首付款比例，严格执行利率风险定价等办法，对房地产领域的风险防范取得了明显成效。2010年，银监会按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关房贷新政要求，进一步提出强化房地产贷款管理的要求。严控房地产开发贷款风险，对房地产企业开发贷款实行名单式管理。严控向存在土地闲置及炒地行为的房地产企业发放开发贷款，对存在土地闲置1年以上的，一律不得发放新开发项目贷款。去年开始，银监会一直实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，动态审慎管理首付款比例，严格执行利率风险定价。2011年，从年初的工作会议开始，银监会就反复强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。在今年7月出台的《商业银行资本充足率管理办法》（征求意见稿）中，银监会又将房地产开发贷款风险权重上调到150％。这说明，监管部门对于房价的未来波动，房地产开发贷款不确定性增大等情况已经早有预期，虽然当前资产风险权重对银行业实质影响尚未显露，但房地产贷款资产风险权重备受关注。

　　除了监管部门之外，商业银行对房地产贷款的态度又是如何呢？最新公布的上市银行三季报数据显示，截至三季度末，工农中建的资产减值损失余额分别为243.83亿元、414.39亿元、162.37亿元和208.30亿元，分别同比大幅增长36.83%、27%、45.47%和64.89%。四大行的资产减值损失余额总计已超过1000亿元之多。中小股份制银行三季报显示减值损失情况也是如此。其中招商银行在今年前三季度的资产减值损失余额为55.73亿元，较去年同期大幅增长87.08%，增幅甚至超过四大行的水平。招行方面对此解释，房地产贷款减值准备计提增加是主要原因。

　　房地产贷款减值准备计提增加，说明银行业对房地产贷款风险已早作预防。事实上，商业银行已经对房地产贷款的风险考虑在先了。今年以来，银行在实行利率风险定价和差别化房贷政策上已经按照市场化的原则在“出牌”。在贷款额度和指标均紧张的情况下，对房贷利率不少银行都实行了上浮政策，增加了贷款定价的话语权，也从另一个方面为房贷违约做了准备。

　　同时，在监管政策的引导下，房地产行业贷款开始紧缩，银行对其风险有所警觉。按照监管要求，银行从去年下半年起开始压缩房地产开发贷款规模。今年以来，房地产信贷资金再度收紧。尽管银行对于开发贷款没有全面叫停，但房地产开发商已经难以从银行贷款。商业银行从贷款投向上对过去的优质客户房地产开发商进行了现在的“名单式”管理，对开发贷款的投放更为审慎。反之，对中小企业和小微企业贷款则采取了侧重和倾斜的政策，增加了贷款资金。譬如，中国银行表示，中行对地方政府融资平台、产能过剩行业贷款占比下降，房地产行业信贷增速同比大幅降低。有银行业人士表示，前三季度对地方在贷款投向上，地方政府融资平台贷款余额较上半年进一步下降。交通银行的报告则显示，前三季度交行减退有潜在风险的贷款人民币322.1亿元，其中房地产等重点风险领域减退占比达49.7%。交行重点关注并持续跟踪房地产、产能过剩和民间融资等风险，加强对潜在风险的排查，积极防控外部形势变化和突发事件可能带来的风险。

　　当前，从各项审慎监管指标包括资产质量、资本充足率、拨备率、盈利水平，以及风险防控能力、审慎经营理念等方面来看，当前中国银行业正处在历史上的最好时期。根据银监会最新的房地产压力测试，我国银行业房地产风险总体可控。即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。也就是说，我国银行业至少可以承担房地产价格下跌40%。退一步讲，即使中国的房地产价格大幅度下跌，也不至于造成美国式的危机。但是，无论是出于对经济形势的研判，还是出于对风险的认识，银行对房地产信贷风险不可不提前布防。