银信理财月末发行骤降 房产信托转冷

　　经济导报记者 时超

　　 在多重压力之下，今年以来呈爆发式增长的银信合作理财产品终于出现“降温”态势。用益工作室统计数据显示，10月的最后一周（24日—30日），银信理财产品的发行数量环比下降了28.78%，而投向房产市场的银信产品更是一款未发。

　　 用益信托工作室研究院分析师万蓓表示，三季度以来，监管部门针对银行业的“高息揽储”行为出台了一系列规章制度，限制了银信产品的发行规模。同时，在货币政策偏紧、房地产业投资受限的情况下，银信产品的投向格局也处在发生改变的过程之中。中国人民大学金融学院副教授王常龄表示，房产信托近期出现几起到期兑付难的事件，已经引起监管部门和信托公司的警惕，投向房产市场的银信产品数量减少在情理之中。

　　银信理财转型矿产

　　 “现在看来，房地产企业已四面楚歌，紧缩货币政策使之无法从银行得到大规模贷款，限购政策又使其成交量大幅萎缩，因而从市场上回笼的资金也相当有限。”王常龄对经济导报记者说道，在这个当口，房地产信托兑付难问题又逐渐显现，信托公司显然不敢再扩大房产信托的存量规模。

　　 虽然上月“银监会暂停四川信托、方正东亚信托、五矿信托、渤海信托4家公司的房地产信托业务”的消息被各方否认，但是从近期市场表现上看，房产信托的确已被打入冷宫。

　　 数据显示，三季度新增房地产信托1138.99亿元，比二季度新增的1366.67亿元有所下降。而用益信托工作室的最新数据显示，10月的最后一周，12家银行和23家信托公司发行的119款银信理财产品中，99%以上投向了金融业，房地产企业一款未现。

　　 分析人士表示，由于中小型矿企同样很难符合银行的信贷条件，而矿企对资金的需求却日益加大，且矿产信托作为平均收益仅次于房产类信托的高收益类产品，矿产资源类信托已经成为信托公司重点开展的业务。

　　 而从近期市场表现看，这种转变表现得较为明显。据用益信托工作室不完全统计，2011年第三季度信托公司共参与发行了35款矿产资源类产品，同比增长169.23%；融资规模高达223.12亿元，同比增长315.96%，融资需求暴涨。

　　曾受热捧

　　 由于银信合作产品既可以帮助企业获得融资，又可以帮助银行腾挪信贷规模，今年以来一直受到银行、企业、信托公司三方的热捧。数据显示，今年上半年国内集合资金信托产品发行1845个，发行规模为3326亿元。去年同期分别为866个和1466亿元，同比分别上涨113%和127%。

　　 “通过发行信贷类理财产品，银行可以将原来表内资产转移到表外，并将信贷风险转移给理财客户。同时，腾挪信贷额度空间，满足银行流动资金需求。”王常龄对经济导报表示，由于上述原因，银信合作产品颇受银行欢迎。

　　 而受国内政策限制、资金链紧张困扰的房地产业更是几乎把融资渠道完全转向了发行信托产品，银监会授权中国信托业协会4日公布的数据显示，今年前三季度投向房地产的新增信托资金累计达3216.67亿元，比二季度末的2077.66亿元大幅增长54.82%，房地产信托余额也比二季度末增长了12.32%。

　　 “房地产企业很难在银行贷出资金，只有借道于信托渠道，甚至不惜承担高额的发行成本。”长期关注信托市场的天杰投资首席顾问程强5日向导报记者表示，为了顺利融资，房地产信托的收益率高于市场平均水平。

　　 数据显示，今年上半年集合类信托产品的平均收益率为8.95%，其中房地产信托的平均收益率高达9.81%，而算上银行代销费（2%-3%）、律师费、银行托管费以及信托公司的手续费和报酬，企业的融资成本甚至超过融资额的20%。

　　 这些高息融资的企业中不乏行业巨头。有统计显示，今年1月以来，国内知名房地产企业绿城集团旗下公司发行了多个信托计划，涉及多个地区多个项目，截至今年6月，其信托融资计划已超过百亿元。

　　房产信托风险骤现

　　 不过随着银信产品，特别是房地产信托产品的爆发式增长，其风险已经引起银行、信托公司和监管层的警惕。

　　 北京大学地产基金中心主任杜猛认为，虽然房地产信托产品的收益率一路攀高，但是随着楼市调控的深入，房地产市场的不确定性增加，对于那些过于依赖信托融资而又销售不畅的地产公司来说，风险正在逼近。规模巨大的存量信托如何“解套”，已成为悬在金融机构和开放商头上的达摩克利斯之剑。

　　 9月份，市场传出消息，银监会对绿城等公司的信托融资进行了调查，此闻一出，立即引起了轩然大波。消息人士透露，此番调查，源于“长三角”区域部分房地产信托出现了兑付困难。随后，上市房企嘉凯城（000918）表示，因无力回购到期信托产品，将楼盘项目部分股权转让纾困。还有开发商试图依靠“以新还旧”来解决兑付问题，四川信托日前被叫停的“川信青岛凯悦”信托计划，正是这样一个典型，该产品的资金就是用于偿还凯悦此前对中融信托的兑付款。

　　 这可能只是风暴来袭的“前奏”。有分析指出，房地产信托从2009年开始膨胀，按照大多产品的期限计算，从今年下半年开始，将迎来房地产信托产品的密集兑付期，且这种兑付压力会持续到2013-2014年，而且由于发行规模是不断增大的，因此，未来的兑付压力会不断增大。