专家问诊复杂格局下楼市博弈降价潮能否带来拐点

　　□晚报记者 劳佳迪 报道 制图 任萍

　　似乎还没有一个时刻如楼市在当下般纠结着多重博弈：政府、开发商、银行、新老业主，甚至媒体都被裹挟其中。降价潮引致最近一周成交面积的大幅回升，不仅可以视作房企向低迷市场的一次不得已的妥协，也被有些观点看成调控可能转向的微妙信号。

　　面对空前复杂的动态格局，限购令究竟退不退出、何时退出？开发商难再力挺的房价降势能够持续多久、降到什么程度？对于这些盘踞于公众心头的疑问，万通集团董事长冯仑、中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年、中国国民经济研究所所长樊纲观点纷呈。

　　各方博弈加剧

　　“房地产市场比股市更加复杂，因为有更多人的利益参与其中。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年的演讲标题就是《多方博弈之下的房地产》。在他看来，博弈的主体囊括了中央政府、地方政府、金融机构、新老业主等多个利益参与者。

　　“同样是城镇居民，没有房子的希望能够获得自己的房子，而有了房子的已经选好了楼盘地段，热切期盼房价上升。在政府层面上，中央政府的诉求是小康社会的健全，但地方政府近年来越来越多的依赖卖地收入和与房地产有关的税费弥补日益扩大的财政赤字。”许小年认为，当下楼市博弈的复杂性正是体现于此，“地方政府希望房价高、地价高，中央政府希望房价低、地价低。”

　　找到了优质客户和个人客户的银行也被视作博弈方。曾经是银行优质资产的按揭贷款，如今成为坏帐风险。记者注意到，随着房地产贷款坏账风险明显加大，多家上市银行的资产减值损失余额已经出现大幅增长。截至三季度末，工农中建四大行的资产减值损失余额总计已超过1000亿元之多，中小股份制银行的情况也不容乐观。

　　“金融机构卷在了房地产市场里，其他的行业就更不用说了。钢铁行业、水泥、建材、家电，多少行业的兴衰取决于房地产市场的状况。”许小年表示，“实际上还有一个最大的利益相关方，但由于他们的声音微弱，理所当然的被其他利益参与者削弱了，就是中国的农民。”

　　对于楼市泡沫会否剧烈破灭，中国经济会否“硬着陆”的尖锐问题，中国国民经济研究所所长樊纲乐观回应。“硬着陆就是一个大泡沫，泡沫破了，危机大面积倒闭、破产，中国经济可以肯定的是没有硬着陆。”他认为，2010年初就开始采取措施的房地产调控政策，防止了全国大泡沫的产生，“几个大城市，加上若干小城市也许有一点泡沫，但没有扩散到全国的二三线城市，所以价格调整不会有大风大浪，像美国那样。”

　　地方政府主导

　　而在庞大的利益博弈迷局之中，各级地方政府成为理所当然的主导者，这一点毫无争议。事实上，据相关监测，10月最后一周（10月24日-10月30日），整个商品房成交面积环比前周上涨了38.6%，商品住宅成交面积环比前周上涨了46.3%。长达一年多的楼市博弈终显波动背后，政府调控一直是最强有力的作用者。

　　中央与地方两级政府间错综的利益冲突却也招致学术焦虑。一方面是中央政府以限购和限贷为核心的有史以来最严厉的调控组合拳，其触发的地产商被迫降价销售的策略神经在近一两周内的积极显现，另一方面却是近期逆势传出的政策松动信号。

　　面对全国人大常委会委员对住房限购行政色彩太强的询问，住房和城乡建设部部长姜伟新近日坦言，这实属不得已的办法——这一表态也被广泛解读为限购令迟早将退出的讯号。“为什么有史以来最严厉的调控政策在刚刚出现效果的时候，就传来了松动的信号？我个人猜测有可能是地方政府的游说。”许小年表示。

　　这样的猜测并非没有根据支撑。截至目前，全国31个省区市的地方前三季度财政收支情况正式公布完毕，记者统计发现，只有北京、上海、浙江、江苏、广东5个省市财政收支实现盈余，剩余的26个地区皆出现负债，且最大“赤字”规模为其收入的近5倍。记者翻阅2010年的数据也显示，去年地方政府的财政收支状况同样入不敷出，其中四川省赤字规模居榜首，高达2681.5亿元。

　　“地方和中央在房地产市场上博弈目标的不一致，我认为是将来决定调控政策还要持续多长时间，是最主要的原因。”许小年强调，进入调控期后，地方政府财政究竟紧张到什么程度，将起决定性作用。

　　双轨制逻辑

　　相比许小年的学术身份，万通集团董事长冯仑的地产商身份更具争议。实际上，他还是中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员、全国工商联住宅产业商会轮值主席、中国首家房地产策略联盟机构——“中城联盟”的发起人和“新住宅运动”的倡导者之一，在地产界早已有“思想家”之称。

　　这种综合身份也让他在昨天年会上抛出的观点显得平衡。在他看来，上述种种博弈的解决之道，在于向哪个国家的制度模型倾斜选择。“地球上凡是市场经济国家，可以解决住的问题的，历来有三种制度安排和政策取向。”他表示，包括美国式、新加坡式和德国式。

　　据他介绍，美国式是绝大部分依靠市场规律。“哪怕是你低收入人群，也得通过市场解决，房地产商里面就有人做最微利、最便宜的出租房和销售房，通过市场供求关系自己会调节。”而新加坡的方式则是70%、80%政府提供保障，30%、20%市场来解决，“这是双轨制，保障归保障，市场归市场。”

　　“德国的方式则是50%、60%的人都去租房，大部分人在租赁的房子中生活。剩下不到50%的人只能买一次房，还不能随便卖，你卖出去超过20%溢价就扣重税，超过50%就有坐牢的风险。”

　　有趣的是，在他看来，最近十七八年的房地产政策逻辑正是走过上述三个国家的“旅行”。“1999年到2006年，所有政策都全部靠市场，没有政府分配；2006年到2010年，我们来到了新加坡，政府一直讲两句话，抑制房价过快上涨，推动房地产持续健康增长。”冯仑表示，2010年之后便来到德国。

　　“我们旅行下一步到哪里呢？要看政策走向。我对未来政策的发展，在住宅领域里还是充满期待的，就是因为我们还会继续再回到新加坡。在新加坡这样一种住宅的环境下发展我们自己住宅的房地产业。这就是我们在房地产领域旅行的故事。”冯仑诗意语言的背后，很显然是对于市场、保障双轨制的政策建议。

　　顶层设计

　　许小年也认为，单纯行政手段调控价格并非终极努力。“这里面有一个社会公平性的问题。如果A股市场上价格下跌，股民会不会去砸证券公司营业部？两者的区别在于市场的涨涨跌跌那是市场力量决定的。而楼市的涨涨跌跌在一定撑到上是由政策决定的，老百姓习惯于买房后就上涨的惯性思维，而忽视了应有的契约精神。”

　　在他看来，当前多元利益的形成是市场经济的必然，而关键在于是否有与之匹配的顶层设计。“以限购和限贷为主的调控政策，不仅无法协调各方利益，每次调控之后，房价出现短暂的下跌，下跌之后又是报复性反弹。”他表示，在多方利益博弈的房地产市场上，还应该建立一个协调各方利益的公平、公正的平台。

　　“市场经济的国家是承认和尊重多元利益的，打破现在的僵局就是要建立一个新的利益博弈平台，一个大家都能够认可的，认为是符合社会公正原则的利益平台，建设法规体系的第一步是关键的转变。”按照他的构想，在法制体系中，每一个利益群体都有着平等的发言权，博弈的各方根据一致同意的规则和程序进行决策。

　　他还强调，在市场经济国家中，价格应该是由市场的供给和需求决定的，是由预期的控制和需求决定的。“调控政策暂时压制了需求，但是需求还在那儿，只是暂时地压制住了，随着人口收入和城镇化提高，对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上，价格肯定是一路上涨。”

　　“调控政策不可能使人口增长下降，不可能使收入增长下降，不可能使城镇化的速度下降。要想抑制房价，关键是要有足够的供给。我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应的控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩红线。起码是从预期上牢牢的建立起了土地稀缺、房产稀缺的概念。”许小年认为，应该认真考虑土地制度改革，建立起土地的一级市场。