首开前9月营收遭腰斩命系保障房 人寿用脚投票套现12亿

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　前9个月，首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份”）交出的成绩单可用惨淡来形容：营业收入21亿元、利润2.96亿，同比分别下滑52.85%、78.68%。惨淡之余，中国人寿用脚投票，通过二级市场累计减持首开股份高达7785万股，达其总股本的5.21%。

　　“首开股份无法干涉公司流通股股东减持所持股份，而减持超过5%的限额必须举牌。”首开股份董秘王怡如是向时代周报记者表示，对于前三季度营业收入、利润大幅下滑的原因，王怡认为，主要是因为本期可结算房屋销售、土地转让收入较少，而集中于第四季度。

　　但是，业内人士却依然不看好首开股份。东北证券分析师高建认为，首开股份目前京城内外的销售一般，或将难以完成全年95%增长的销售计划。而中邮证券分析师邵明慧则预计，受太原花溪龙苑、厦门领翔国际以及北京一些项目销售不佳的影响，首开股份2011年的销售业绩将在100亿-120亿元之间，将低于2010年134亿元的业绩。

　　然而，摆在首开股份面前的难题不止这些。如何平衡商品房、保障房建设的资金投入，商业板块是攻是守，京外布局的下一步棋该如何抉择，快速度之时如何化解高负债风险？这些都在考验着首开股份。

　　人寿减持套现12亿元

　　2009年6月，正值楼市如日中天，首开股份择此良机定向增发47.5亿元，中国人寿大举进入，斥资16.75亿元认购1.12亿股。增持后，中国人寿占首开股份总股本的10.44%。如今，楼市调控不断，中国人寿遂萌生“去意”，不断减持首开股份。

　　10月13日晚，首开股份发布股东减持公告。公告显示，中国人寿集团、中国人寿股份、中国人寿养老保险、中国人寿财产保险及中国人寿托管的系统外账户，在2010年7月20日-2011年10月11日期间，通过二级市场累计减持7785.0030万股，达到总股本的5.21%。据WIND数据统计的首开股份2010年7月20日-2011年10月11日15.51元/股的均价计算，中国人寿所减持股票市值高达12.07亿元。

　　受减持的消息影响，首开股份股价深度下跌：10月11日收盘价为7.87元，比减持前7月19日11.99元的收盘价下跌34%。有分析师认为，中国人寿并不缺钱，大手笔减持向市场传递负面信号。今年3月和6月，受保障房概念驱动，首开股价迎来两轮上涨行情，但鉴于“保障房毛利本来就低，再加上进度又不明确，最终被股东减持并不奇怪”。

　　中邮证券分析师邵明慧则认为，公司增发价格为13.96元，配股后的价格为10.74元，当前的股价已经显著低于增发成本价，中国人寿继续减持股票的动力不大。

　　或许，让首开股份真正担心的并非中国人寿的减持，而是大幅下滑的业绩。

　　第三季度营收下降46%

　　10月26日，首开股份发布三季度报。报告显示，第三季度，公司的营业收入约5.55亿元，与去年同期10.32亿元相比，下降了46%。

　　对于业绩滑坡，首开股份给予两点解释：一是，2010年前三季度结算土地转让收入22亿元，本报告期土地转让收入大幅减少。二是，本报告期房屋销售可结算面积和收入较少，预计四季度竣工交用面积和可确认的结算收入将大幅增加。查阅2010年财报，单是通过土地开发转让，首开股份就“不劳而获”一笔可观的利润，利润率甚至超过房地产销售业务。

　　2010年4月12日，首开股份终于收到了耀辉公司迟迟未偿还的委托贷款人民币本息合计约13.09亿元，在2009年总计本息的基础上足足多了1.68亿元。时代周报记者了解到，耀辉置业为京城第一豪宅“长安8号”的项目公司，2004年天鸿集团斥资3100万元介入该项目，随后首开股份收购天鸿集团，并同时拥有耀辉置业股权，并作为大股东借资于“长安8号”开发。无奈，“长安8号”因多种原因几度停工。2008年，首开股份以“不擅长经营豪宅项目”为由转手耀辉置业手中股份，转让金额为4.587亿元，是接盘之时的14.8倍，如此一进一出，首开股份就净赚超过4亿元。而该年度的一季报中，首开结算收入增长的原因中，望京B15地块的转让项目也列入其中。

　　然而此等“转让”不常在，首开股份还得以盖房子为生。如果说业绩下滑归因于结算周期，那么从合同销售而言，首开股份的表现也不容乐观。

　　首开股份公告指，今年7-9月，公司实现合同销售约32亿元，1-9月，共实现合同销售约87亿元，同比增长约30%。然而就全年而言，中邮证券分析师邵明慧预计，受太原花溪龙苑项目和厦门领翔国际项目和北京房山熙悦山一些项目销售不佳的影响，首开股份今年全年的销售业绩将在100亿-120亿元之间，将低于2010年134亿元的业绩。

　　走出京城升为公司战略

　　销售去化率不尽理想，但有众多券商依然给予首开股份“买入”、“推荐”、“增持”等评级。推荐理由均是“北京国企龙头”、“项目资源稀缺”、“93亿元保障房融资计划”以及“土地储备顺利进行”等字眼。

　　就土地储备计划而言，今年以来，首开股份获得7个项目，分别位于苏州、福州、廊坊、北京和葫芦岛，累计土地面积191万平方米，根据公告规划容积率面积不大于307万平方米，其中80%左右为京外土地。目前公司获得的土地储备已经完成年初计划，公司剩下2个月暂无拿地计划。

　　王怡向时代周报记者表示，首开股份目前土地储备为1300万平方米，其中400万平方米为京城内项目，目前首开入驻城市已达15个左右。

　　很显然“走出京城”已成为首开股份的战略。从公司过去几年的应收结构上看，京城外项目结算基本上都在10%以内，今年前三季度这一比例上升为30%。然而北京的房地产市场正是政策最敏感的地方，其中风险不言而喻，北京本轮限购风潮就给首开股份带来不小影响。

　　因而，公司在异地项目拓展上是否顺利，决定着公司未来的成长空间。时代周报记者了解到，首开股份在苏州地区销售良好，悦澜湾项目已经清盘，而公司年内会不失时机地继续推班芙春天和国风华府项目；而太原的花溪龙苑项目和厦门领翔国际项目则销售不够理想，邵明慧指出主要原因在于前期样板间、外立面等形象工程准备不够充分。地域扩张之余，首开股份也在为板块扩张“热身”。

　　11月3日，首开股份公告称，为设立首开商业地产公司，调整京华公司股权结构，公司拟以不高于8300万元的价格受让香港皓年所持京华公司30%股权，如此，首开股份将有京华公司100%股权。

　　据了解，京华公司成立于1985年，目前主要经营业务为商业及写字楼出租。京华公司现有两家股东，其中首开股份持有其70%股份，香港皓年持有其30%股份。香港皓年为首开股份控股股东首开集团于香港设立的全资子公司。

　　对于成立商业地产公司，以及调整京华公司股权结构，王怡向时代周报记者表示，旨在调整、优化公司资产结构。“目前，会优化现有商业资源的经营，不会在商业地产方面有新的拓展。”

　　保障房超募39亿

　　“93亿元保障房融资计划”是券商推荐首开股份的另一理由，殊不知保障房建设对首开而言，是馅饼还是陷阱？但可以肯定的是，保障房建设更易融资。

　　作为建设保障房最具代表性的企业，首开股份今年先后两次以保障房之名融资。继6月3日公告拟发行不超过43亿中期票据用于保障房建设外，公司8月4日公告，拟向银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元的非公开定向债务融资工具，募集资金用于保障性住房建设。对于后一批融资，国信证券分析师方焱认为，预计该中票及私募债为3-5年期、基准利率或略上浮，远低于目前地产公司普遍的融资成本，且期限更为稳定。

　　如此以来，首开股份今年通过保障房融资93亿元。有业内人士计算，首开股份在建和拟建的保障性住房建筑面积超过120万平方米。以4500元/平方米的建设成本计算，需要的资金规模约为54亿元。也就是说，其融资规模显然大大超出了保障房实际建设需要的资金规模。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存也向时代周报记者透露，业内存在“以保障房项目贷款，建设商品房”这一现象。

　　首开股份是否如此？王怡向时代周报予以否认，但其表示，没有一个项目是纯粹的保障房项目，都是保障房、商品房相互配建。“贷款申请下来之后，很难保证每一分钱都是用在保障房建设上，一个项目中包括商品房、保障房，投资预算都是算在一起的，很难完全分开。”王怡声称上述融资，可以保证是用于“含有保障房的项目”上。

　　虽然保障房建设不差钱，但利润不容乐观。中经联秘书长陈云锋向时代周报记者透露，目前政府承诺，保障房建设的利润在3%-5%，而商品房的净利润在20%左右，最少也会有15%。

　　或许鉴于此，首开股份也有意控制建设保障房的比例。王怡向时代周报记者表示，2011年全年计划保障房施工量占总体的1/4，以后也不会超过这一比例。