中粮5年复制30大悦城 或遇资金瓶颈

　　本报记者 肖素吟 发自广州

　　地产系整体上市卡壳 再抛千亿投资规划

　　11月1日，中粮集团宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。这是继2010年年中以来，中粮集团董事长宁高宁宣布“中粮计划未来5-10年内在全国建设20个大型商业地产项目”后，中粮集团再次加码大悦城的发展规划。

　　而此前，中粮地产(集团)股份有限公司（以下简称“中粮地产”，000031.SZ）不断拍卖金融资产，集中精力做主业，却始终未改颓势。早前财政部公告会计违规问题时，中粮地产更是榜上有名，存在资产不实、负债不实和利润不实等问题。尽管时过境迁，中粮地产的资金链问题依然不容乐观。今年3月，宁高宁参加全国“两会”时，更是透露，中粮集团拟分拆房地产业务在香港或内地A股上市，希望今年内能完成该计划。然而，距离年底只有不过一个半月，中粮系的大整合却始终未见端倪。

　　然而，因为缺钱，原定去年完成的中粮系旗下资产整合计划，已经逾期一年了还未完成。中粮地产虽然到处拆借，仍然难以缓解资金的渴求。人们担心，为了大悦城的大跃进，中粮的投资额将远超千亿元，这对于资金捉襟见肘的中粮来说，是否有点好高骛远。

　　到处拆借难解资金之渴

　　出售金融资产、辗转信托融资、频繁委托贷款—中粮地产的融资动作就不曾间断过。

　　早在2009年，中粮地产就通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等公司的股权。值得注意的是，根据2010年年报，中粮地产2010年投资收益比2009年度增长达189.43%，主要是因为出售招商银行、招商证券股票收益及收到招商银行、招商证券分红等。

　　今年以来，中粮地产已三番抛售招商证券部分股权：1月5日，出售招商证券约1651万股，补充近2.2亿元流动资金；3月30日，抛售970万股，税后利润达1.29亿元；9月30日，再次出售逾521万股，获得4000万元税后利润；合计3.89亿元。

　　据时代周报记者统计，截至目前，中粮地产持有可供出售金融资产有：招商证券8032.7112万股，若以11月7日收盘价12.25元计算，总价值为9.84亿元。

　　且中粮地产亦持有中国光大银行股份有限公司483.5354万股，若以11月7日收盘价3.02元计算，总价值逾1460.27万元；中粮地产所持有的金瑞期货经纪有限公司股权亦由10%降至4.90%。

　　不可否认的是，此类投资收益已是中粮地产报表中的一抹亮色。尽管如此，中粮地产高层却多番向时代周报记者强调，“这是中粮集团的既定方针，所持有的非主业资产，包括股票资产和期货资产，都将逐渐处理掉，在适当的时机和价格出售变现”。

　　即便如此，中粮地产依旧是大张旗鼓地腾挪资本。10月29日，中粮地产董事会同意向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借2010年8月的部分委托贷款，共计2.35亿元。

　　7月22日，中粮地产董事会同意公司向控股股东中粮集团下属公司(包括上海鹏利置业发展有限公司、上海万良企业管理咨询有限公司、中粮鹏利(成都)实业有限公司、广州侨鹏房地产开发有限公司、德鸿物业发展(深圳)有限公司以及杭州世外桃源房地产开发有限公司)申请37亿元委托贷款额度，期限3年。

　　与此同时，中粮地产再次向中粮集团连续续借自2008年8月起的20.67亿元的委托贷款中的15.75亿元，仍旧是用于北京顺义区后沙峪项目的开发与建设。

　　至此，不计中粮地产子公司贷款，今年以来，中粮地产委托贷款逾55.1亿元。

　　然而，中粮地产到处拆借来的资金，仍然难以满足其对资金的渴求。

　　回溯2010年，中粮地产共斥资62.96亿元，在北京、成都、深圳、杭州、沈阳拿下了6幅地块。2011年年初至今，中粮地产仅于10月12日斥资10.87亿元连续两次竞得上海两幅地块。另外，在2010年岁末的两个月间，中粮地产还斥资共计14.84亿元收购北京中粮万科50%股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权、上海加来房地产开发有限公司51%的股权。

　　其实，以上三项股权收购，是中粮地产自2009年11月20日拟通过配股融资议案收购整合集团旗下住宅开发房地产公司股权，计划融资35亿元。无奈，融资方案至今未能成行，中粮地产不得不自行筹资收购，然而至今，该部分资产尚未收购完毕。

　　从20个向30个大跨越

　　与近乎捉襟见肘的中粮地产相比较，中粮集团商业旗舰中粮置业却是阔绰很多。

　　“我们做第一个西单大悦城，当时北京西城区区委书记林铎已经去了哈尔滨做市长，他刚去一个礼拜，一个晚上很晚给我打电话，说高宁，我在哈尔滨，支持我一下，来这里搞大悦城。”宁高宁毫不讳言。

　　11月1日，中粮集团宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。

　　而2010年6月23日，中粮置业宣布“中粮集团计划未来5-10年在全国拓展20个大型商业地产项目（即大悦城），总资产达到700亿元规模，占中粮集团总资产的30%”。

　　相隔逾一年，宁高宁就超越了自己当初的设想。然而，由此却不难看出宁高宁的商业地产情结。

　　“近者悦、远者来。”或许，宁高宁未曾想过，夜读《论语·子路》的灵光一现竟成就了如今这般商业地产版图。

　　其实，早在1998年掌舵华润集团之际，宁高宁即在西单夺下大幅土地，希望未来开发商业地产。2003年，在宁高宁的主推下，华润万象城拔地而起，这正是宁高宁仿照东京银座建设运营的一个商业综合体。

　　孰料，2005年，一纸批文，宁高宁“空降”中粮集团。承载着宁高宁城市综合体雄心的万象城，不得不戛然而止。彼时，中粮集团在北京已经十年没有开发新的商业地产项目。这意味着，一切必须重新开始。

　　如今看来，第一个西单大悦城亦是宁高宁未竟之志的延续。

　　据透露，对比2010年的21亿元销售额，2011年，西单大悦城所有租户销售额保守估计应该能达到28亿元，稳步增长的商业份额，令西单大悦城成为中粮地产板块的样板。

　　目前，中粮大悦城在以北京、天津为核心的环渤海都市圈的基础上，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角，着力在全国范围内发展更多大悦城品牌城市综合体项目。

　　中粮置业常务副总经理韩石此前接受采访时透露，北京西部、南部两地的发展速度较快，加之这两大区域精品购物中心项目稀缺，中粮有意向在这两个区域物色地块。

　　截至2011年1月，中粮大悦城在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目。未来3年，中粮大悦城将在北京安定门、成都、烟台、深圳，以及天津中粮大道总计有5个项目面世。

　　不过，从“未来5-10年20个大悦城”到“未来5年30个大悦城”的大跨越，无疑充满了大跃进的色彩。就在简单数字更迭的背后，却是资本的暗潮迭起：20个大悦城计划规模700亿元，投资额超过600亿元，30个大悦城的投资额将远超过千亿元。

　　股权整合所剩日期无几

　　时代周报记者发现，在大悦城的扩张路径中，亦可见中粮地产的资金踪迹。

　　就在7月22日的中粮地产向集团旗下公司申请37亿元委托贷款时，中粮地产拟将不超过9.8亿元委托贷款额度划拨给成都悦城实业有限公司。记者查阅“商务高地·宜居武侯”建设重点项目计划表发现，其开发项目则是中粮成都大悦城城市综合体。

　　同业竞争的相煎、集团的一弛一张，中粮地产与中粮置业之间若即若离的微妙制衡，在整合未竟之时，还远未终结。

　　一个未经证实的消息是，中粮置地将成为中粮集团地产业务的唯一平台，涵盖旗下中粮地产、大悦城购物中心、亚龙湾旅游地产、凯莱酒店等资源，中粮地产以及中粮置业都将被置入。

　　按照宁高宁的A+H计划，即保留中粮地产内地A股的上市地位，同时在H股实现整体上市，后者极有可能是A股公司的股东。事实上，这一未来上市公司已有雏形—未来的中粮置地。

　　正略钧策管理咨询顾问康桄瑀对时代周报记者表示：“大悦城运作模式已经比较成熟，内部管理比较稳定，在这个时机打开内外融资渠道可以快速扩张。现在这个大环境还是比较不利，不过商业地产可以突破，但是要注意节奏。”

　　正如中粮相关人士透露，宁高宁经常给中粮集团地产系对标的企业是凯德置地、西蒙等开发商，中粮置地将是极富“分域而治”的凯德色彩或西蒙色彩：持有性的商业物业为主要业务，再到资本市场运作的。这与擅长思考“中粮有多少个业务单元合适？分多少个利润点”的宁高宁逻辑，几乎是不谋而合的。

　　其实，目前成立的事业管理部，可以说是中粮置地的前身。

　　2010年年底，在宁高宁的主导下，中粮集团组建“地产酒店业务板块”，涵盖集团下属的住宅开发、酒店商业运营、旅游地产运作的所有业务，即中粮地产和中粮置业的所有业务。

　　值得注意的是，该业务板块的高层则是由中粮地产与中粮置业的原高管团队交叉构成。其中，中粮置业董事长史焯炜担任该板块总裁，而该业务板块的总经理，则由中粮地产原总经理周政担纲。时至2011年1月4日，周政就任中粮地产董事长。可以说，各就各位。

　　按照宁高宁的中粮地产系“三步走”，即人员整合、股权整合、资产整合，第一步的人员整合，已经水到渠成。其中，专司商业物业的中粮集团商业项目推进小组人员已于3月陆续报到，9月全部到位，其中，近1/3来自于中粮地产，负责旗下商业项目的招商、推广和运营等。

　　除了商业项目推进小组外，还有住宅营销协调小组，主攻中粮地产和中粮置业两家公司住宅业务，前者是纯住宅项目，后者是大悦城综合体中的住宅项目。

　　然而，第二步，股权整合却非一帆风顺。

　　值得注意的是，原计划配股融资议案收购整合集团旗下住宅开发房地产公司股权中，尚有苏州苏源房地产开发有限公司90%股权和万科中粮（苏州）置业有限公司49%股权未收购。离上一轮收购，其实已逾一年。

　　实际上，这还是尚未完成的“股权整合”。也就是说，距宁高宁翘首以盼的“2011年年底完成”的整合日程，已经所剩无几。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱对此则表示：“调控的大背景下，证监会是不会批（中粮集团）赴港上市的。”