沪新房库存逼近千万平方米大关

　　创近四年来最高，主要原因是今年成交量大幅萎缩

　　商报记者 刘晓颖

　　虽然打折的楼盘越来越多，但这似乎并没有起到什么作用，申城新房的库存量还是一路攀升。截至昨晚7时，网上房地产显示，全市一手住宅可售面积已经达到916万平方米，逼近千万平方米大关。据悉，这一数据已超越2008年末850万平方米的存量水平，为近4年最高。业内分析认为，库存不断上升主要源于今年成交量的大幅萎缩。如这一情况继续延续，库存压力给房企带来潜移默化的影响，或将最终促使房价全面下跌。

　　成交低迷使库存量居高不下

　　商报记者注意到，9月份以来，市场供应量显著上升，而购买力却未现爆发，楼市库存逐渐加剧；此后10月份的开盘量有所下滑（10月份楼市新增供应面积仅为60万平方米，为近6年同期最低），但始终无法改变存量房持续增加的态势。

　　一方面限购令极大地削减了楼市购买力，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系不但发生了逆转，且两者间的差距也越发悬殊。换而言之，新房库存量不断上升的主因在于成交量的大幅萎缩。相关数据显示，今年年初至今新房成交仅为634万平方米，比去年同期的759万平方米减少了125万平方米；而今年年初至今911万平方米的供应面积则比去年增加36万平方米。

　　“往年‘金九银十’一直是楼市的黄金期，而今年整体表现来看，已经演变成为‘铁九铜十’。举例来说，今年9－10月，全市新房住宅成交量为103万平方米，而新增供应量则高达185万平方米，供销比达到1．8∶1，使得全市存量大大增加，截至10月末时已接近890万平方米。进入11月后，这种情况并未有所改观，终于使得全市存量突破900万平方米。”德佑地产副总经理罗亚东认为，宏观调控持续长达一年半之久，特别是今年1月份以来的限购令使得很多的有购房需求的客户，无论改善型还是投资型都被拒之门外。“这种库存量是经过长期的积累而形成的。”

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申也表示，今年限购和限贷政策对购买群体的打压非常明显，使得有条件入市的购房者数量大幅减少。“尤其是今年9、10月份成交的低迷造成近期新房库存量进一步放大，仅该两个月间即增加了约120万平方米的库存量。”他认为，今年市场供应明显已经出现了过剩迹象，必须降价促销才能换得成交量。

　　降价销售已成楼市解冻前提

　　商报记者发现，10月底的新房市场开始大幅降价之后，部分楼盘的热销现象也慢慢显现，一些项目甚至出现了排队叫号买房的现象。但好景不长，上周沪上楼市的成交量未能延续前周反弹的势头继续上升。

　　业内人士认为，在部分项目“暴跌”及部分开发商资金紧张到要倒闭的传闻下，市场预期或再度发生变化。到底降价多少让双方都能接受上出现了分歧，从而会导致再度陷入观望。“目前情况是，开发商推盘速度放缓，大幅降价虽然出现了，但范围有限，很难将大量观望的需求转化为实际购买。”

　　不过，促使房价回归合理在贯彻楼市调控的过程已经成为某种共识。今年11月6日，国务院总理温家宝在准备参加上合组织会议的过程中表示：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，楼市调控进入关键期，降价换量已是大势所趋，部分资金链紧张的项目以价换量也已经失去了最好的时期，需要用更大的代价才能刺激市场来换量。

　　◇[新闻链接]二手房：不让价就甭想卖

　　近期一手房降价氛围蔓延至二手房市场，不少房东表现出想早点出手的意愿，以免赶上二手房市场降价潮来临。根据汉宇地产市场研究部对于二手门店的粗略统计，让价成交的案例在整个成交所占的比重中已经超过83％。

　　二手房市场的议价空间正越来越大，不少房东只好考虑通过承担税费来减轻下家的买房顾虑，这种现象近期越来越多。根据汉宇地产中兴分行经理庄奎介绍，该店最近以320万元低于市场价5％的总价成交一套房源，房东同时还承担一半的中介费用及个调税，也就是说房东到手实际才310万元左右。

　　“成交的这套物业处于楼盘较好位置，一般情况下，挂牌价格应该是高于市场价格，房东打算将房子卖掉以后出国发展，最先挂牌价格在330万元左右，并且要求买家客户承担所有税费及中介费，但由于一直无人问津。”庄奎告诉记者，“这次好不容易迎来了买家客户，房东再也不愿意错过良机。在几天的拉锯战后，房东让步，终于达成所愿，顺利成交。”

　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，随着二手房市场逐渐冷清，具备购房资格的诚意买家越来越少，不少挂牌房源有时候连续一两个月都无人问津。“市场话语权的转变，二手房交易向上家倾斜成为必然，这实际上也是降价。绝大多数板块都出现了房源供大于求，供需双方对于房价的预期也正发生着变化，这意味着二手房市场已经完全进入到买方市场。”