陈淮： 未来30年房地产业仍处于辉煌期

　　冯雅男

　　编者按/

　　随着长三角地区经济的迅猛发展，昆山的财富走向正在吸引众人目光。

　　2011年11月6日，在昆山阳澄湖的东方云鼎度假村里，展开了一场激烈的讨论。来自住建部、民营促进会、复旦管理学院、福卡研究所等专家和各企业家对于房地产和财富的话题，争论不休，就“阳澄湖财富论坛”中的房地产话题热烈碰撞。

　　论道一

　　陈淮： 未来30年房地产业仍处于辉煌期

　　虽然中国房地产业面临着暂时的节点，但是辉煌期仍将会持续20~30年。

　　这一论断的立足点在于，未来20年中国是全世界城市化人口最多的地方，也是住房和财富增长需求最旺盛的国家，而中国的住房建设速度和交易规模同样是全世界之最。

　　两大引擎：城市化和内需

　　最近，大家常说一个不准确的词，拐点，这个词在数学意义上是错误的。这一形容事物从上升状态转为下降的转折点，不叫做拐点，应该称为极值点，或是顶点，这个词在房地产市场，没有太大意义，明天的交易量上升与否，和今天的下降没有直接关系。

　　一个简单的道理，无论是昆山、苏州还是上海，有多少小伙儿，就肯定要娶多少个媳妇。无论小伙子今年是否观望，在一个特定的周期内，要娶的媳妇数量不会变。而对住房的需求、交易量与此有相似之处。

　　如果今年房产交易量下降，那应是今年的住房提前释放，或是推迟了，而在5~8年的周期内，住房的销售量是个常数，发生变化的只是这一需求在年度和时间上的分布结构。

　　当前形势下，企业家正在进行资产优化和战略性发展。中国经济运行的趋势，既有明确之处也有不确定性。

　　中国和欧美等发达国家的经济特征最大区别在于，中国完全不缺乏经济增长和发展的内生动力，这一动力来自于两大方面，一是城市化，上海人到苏州、昆山吃大闸蟹，大量农民工向上海聚集，以及高铁建设都是城市化的体现。二是人们在城市生活中也需要有云鼎这样的会馆、旅游、商业设施，同样也是城市化发展的表现，这些基础设施、固定资产、城市结构的变化，一定会给中国经济带来20~30年长期发展的动力。

　　实际上，中国的房地产业秉承着重大的历史任务，未来中华民族能否成为世界最有竞争力的经济体，能否根本解决城乡协调发展的难题，以及克服先天的资源短缺瓶颈，关键都取决于未来20年中，包括房地产业在内的城市扩张、城市发展、公共建筑、基础设施的资产规模和资产质量。如果产业止步、萎缩或档次不断降低，未来20年经济发展的规模、速度和质量也可想而知。

　　因此，房地产的走势是可以明确的：不断盖更多、更好的房子，满足老百姓的需求。而当下，中国要解决房地产业发展的一个重大问题，要化解房价和居民收入之间的尖锐矛盾，化解来自老百姓的抱怨和质疑。

　　两种矛盾： 房价与收入

　　而化解房价与老百姓收入之间的矛盾，至少需要四个方面的调整：首先是城市结构的调整，依靠上海解决不了淞南以及长三角地区农民工进城，与城乡协调发展的问题，需要以包括苏州、无锡、常州、昆山等二三线城市的大发展，形成大中小城市协调的一个结构状态，才能从根本上解决上述矛盾。

　　另一个是土地制度的调整，以适应中国城市化的进一步发展。中国原有的土地制度中，如当前表现尖锐的城乡结合部的小产权问题、城中村问题、农民工进城以后的宅基地问题等，都属于土地制度亟待调整的内容，而政府作为土地的唯一供给者，这种状态也不能适应房地产市场化发展带来的资源优化配置的要求。

　　中央与地方税负关系的调整也是非常重要的。1993年分税制改革以后形成的地方财税体制和结构只能满足当地政府经常性支出，不能满足地方建造地铁、开世博会、建保障房，建立充足的社会保障体系和援助穷人，以及提供公共产品的要求，这需要发地方债券、征收房产税等，以调整中央、地方的财税关系，理顺这一关系对改善房价与收入之间的矛盾极为重要。

　　最后还涉及到收入分配结构的调整，要重视提高低端群体分享社会发展和经济扩张成果的能力。