商业地产库存高位，风险信号频闪

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　调控之限购，使住宅的存量积压提前显露。但如今，商业地产的库存量也在各地汹涌“攀升”。

　　公开数据显示，截至目前，北京商业地产存量面积959万平方米，上海商业地产存量也已突破1000万平方米。不仅如此，供大于求的局面也在二、三线城市迅速浮现。

　　

　　库存陡增

　　限购令出台后，商业地产的“春天”款款而来。但在住宅市场陷入深度博弈，降价潮、倒闭潮纷纷来袭之际，商业地产也不再是凯歌高唱。

　　数据显示，北京商业地产库存量面积959万平方米，按今年较快的销售速度计算，最少需28个月才能消化完，沉淀的资金金额高达2296亿元。而截至10月末，上海商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。

　　二、三线城市虽不曾站在调控的风口浪尖，但也加入到了库存大军中。现今，苏州在售的非住宅库存已经高达35578套，需3.12年才能完全消化；西安存量343万平方米需近4年才能卖完。

　　郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人称，今年5月份之后，郑州非住宅市场销量开始萎缩。第三季度，非住宅销售面积同比下降16.91%，环比下降17.14%。从库存结构看，非住宅的累积可售面积达到239.1万平方米，占库存量的38.47%，远高于24.23%的销售占比。

　　库存的增长与开发量的增长密切相关，河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析认为，开发商为了规避调控带来的市场风险，并期待借助商业地产的高回报增加利润，都不约而同调高了商业地产的开发比重。

　　市面上打着70年产权旗号的写字楼或商铺都是开发商打“擦边球”——住宅改商业的结果。

　　“开发商将商业的比重由10%调整为现在的二八分。”但是，河南兴达集团兴达国贸营销总监姚惟文认为上述库存数据未必准确。

　　“商业地产与住宅的操作手段不尽相同，开发商自持比重逐渐提升，而自持部分以及住宅底商却都被统计在内。”姚惟文说，商业地产销售的周期本身比较长，如果数据统计的时间恰逢项目集中开盘，那么则无太大说服力。

　　

　　隐患渐现

　　随着商业地产的升温，各地土地市场都加大了推出商业地块的比重，各个城市加大了对城市综合体、中央商务区的规划力度。

　　未及一年，万达在郑州的两座城市综合体便拔地而起。“今年各级政府在招商引资中，城市综合体等一些商业地产项目的引入占有很大比例。”一位业内人士说，现在在某些地段规划落地的商业地标与综合体密集扎堆。

　　“政府密集推出土地或是集中推出一些商业规划是归于大力发展第三产业的想法，另外纯商业的土地性质不一样，在地价、税收等各方面收益不一样。”刘社说，从去年开始，商业地产的开发量就比往年明显偏大。

　　但是，刘社认为现在专门做商业地产并有一定经验的开发商不多，大部分是主攻住宅的开发商盲目跟风。由于商业地产的复杂性和高度专业性，开发商在融资、规划设计、招商、运营等方面缺乏全盘掌控力，而埋下隐患。

　　“住宅调控将会持续，商业地产有更多机会，势必会有开发商大量进入商业地产。”姚惟文认为，开发量的加大会加剧竞争的激烈程度，使自然风险升级，但是市场容量也在增大，整个市场还是很好的。

　　“最忌讳开发商一拥而上，致使商业地产产生泡沫、积压，造成社会资源的浪费，商家的惨淡经营。”刘社说。

　　市场规律验证，多数商业地产如果没有3~5年的培育，很可能有场无市。因此，现在很多开发商选择大部分物业自持并统一运营，以降低“死街”、“三代养一铺”的风险。但是，自持意味着资金不能再短期内回收，要求开发商资金雄厚不急于套现。

　　“本地开发商大多是‘贫血’的，物业自持无异于是将风险揽在自己的头上。事实上，他们急于套现，将大部分卖掉，仅自持一小部分。”刘社说，如此便将风险转嫁给了投资者。

　　尽管刘社认为库存是在市场形势不好的情况下计算出来的，市场景气时或许很快就能消化，但是土地市场对商业的倾斜，加之调控形势不甚明朗，3~5内商业地产库存还将急剧上升。

　　

　　呼吁论证

　　“现在郑州的商业布局十分混乱，各级政府各自为政。单就一个城市的中央商务区而言，河南省政府将中央商务区设在郑东新区，而郑州市政府则认为应设在西区国棉六厂区域。二七区政府则要在运河新区以及火车站西广场周边分别建CBD。”上述业内人士直言道。

　　正是为了地方经济的发展，各地政府争相发展第三产业，花大力气招商引资“建窝筑巢”。

　　“‘巢’太多或者‘鸟儿’不喜欢，是郑州面临的一个现实。”刘社说，现在政府倡导的商业中心，花开了但是果子结得不大，而未倡导的地段如郑州市经三路、金水大道东却有很多企业自发聚集，有些甚至隐身于居民楼中。

　　同时，商场里“门可罗雀”是不少市民的切身感受。购买力的雄厚与薄弱、企业数量的多寡等因素都考量着商业地产的成败。

　　“第三产业的发展是有阶段性的，是不可跨越的。任何城市在一定时期，百姓的收入是一定的，能够支撑的面积在理论上是个常量。而在短期内实现对大中小企业培植、企业总部的入驻，可能性也比较小。”刘社说。

　　她认为，眼下的商业地产库存则是在警示政府提高宏观把控能力，进行省、市、区、县四级商业中心布点，同时加强对商业地产的整体管理，明确每年新增面积。对于重点项目，应该邀请多学科专家共同论证。

　　从开发商的角度来说，姚惟文认为目前商业地产对地段的选择、调研都是开发商自己做的。相较而言，政府拥有更科学的数据，对区域的把握更宏观、准确，政府组织专家论证是非常有必要的。