逆市抄底中国楼市 世邦魏理仕投资住宅用地

　　陈莹莹

　　全球最大的商业地产经纪商世邦魏理仕（CBRE）的姊妹公司、管理着948亿美元地产的世邦魏理仕环球投资（CBRE Global Investors）在11月15日宣布，将在四年来首次投资中国楼市，计划在明年二季度前购买一处土地用于住宅地产开发。

　　“短期来看，房价的萎靡会让地价越来越便宜。”世联地产市场研究部总监王海斌对本报记者表示，当下更容易与地方政府协商到低价，确实是投资买地的好时机。世邦魏理仕环球投资通常喜欢选择稳定性强的项目，庞大的中国人口对住宅地产的刚性需求会在长期内推动房价强力上涨。

　　寻内部收益率超20%项目

　　事实上，世邦魏理仕环球投资进入中国住宅地产市场由来已久。

　　今年三季度末，世邦魏理仕宣布完成了对荷兰国际集团的亚洲房地产投资管理业务（ING REIM）的收购。11月16日，一位曾就职于世邦魏理仕的员工向本报记者表示，此前世邦魏理仕主要通过ING REIM对亚洲房地产项目进行投资。

　　1996年以来，ING REIM共投资了15个中国的住宅地产项目，投资总额约15亿美元，其中最近的两次是2007年底在上海和成都的投资。

　　“世邦魏理仕环球投资在中国的优势在于其成熟的商业模式和开发经验。”王海斌认为，相比投资资金量大，投资回报周期长的商业地产，投资于住宅物业能够让公司更容易得到稳定的投资回报。

　　世邦魏理仕环球投资的中国区总经理Richard van den Berg称，公司将寻找能带来内部收益率超过20%的项目投资，而此前这一数据均值为17%。11月16日，一位从事房地产投资管理的人士对本报记者表示，20%的内部收益率对该公司而言没有难度。

　　逆市投资须谨慎选择城市

　　世邦魏理仕环球投资选择在房价不断下跌的时机进入中国住宅市场，投资者难免要为此举捏一把汗。

　　SOHO中国董事长潘石屹16日表示，对住宅市场感到悲观，因为随着土地和楼价越来越高，目前住宅市场的回报率仅约2%。

　　“当前投资住宅地产对城市的选择至关重要。”中国房地产行业分析师Willy Jason Nasri对本报记者表示，虽然一线城市的住宅地产管理标准化程度高，但二三线城市房价增值空间更大。

　　“比起北京上海等房价已高得让人无法承受的一线城市，世邦魏理仕环球投资更钟爱长沙、南京、成都和重庆等中型城市。”Richard van den Berg表示，在过去十年，中产阶级的收入增速高于房价涨幅。因此，未来的住宅项目将聚焦于中端房地产市场。

　　Richard van den Berg表示，公司通常会与中国的开发商联合竞标土地，双方各持合作项目的一半股份，目前其合作伙伴就包括龙湖地产和万科。

　　“与其他外资基金类似，ING REIM的投资通常不会直接参与房地产的实务管理，只做财务管理。”上述曾就职于世邦魏理仕的员工指出，外资基金通常通过贷款或入股房地产开发商的形式来参与中国的房地产投资。

　　“世邦魏理仕环球投资必须选择制度完善，违约风险小的上市企业为合作对象。”一位房地产投资基金董事向本报记者指出，不直接参与实务管理的经营模式决定其必须派人定期监管投资基金流向，控制风险。

　　Richard van den Berg表示，目前公司在中国市场有6个开发项目。为缓冲经济下滑对销售的影响，公司和合作伙伴计划对市场不太追捧的房屋降价不超过10%。近期，龙湖地产和万科旗下的楼盘都曾因降价而引起业主和市场关注。