万科总裁郁亮：预期宏调放松是房地产业麻醉剂
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-17 03:14 来源: 21世纪经济报道
张晓玲
“有高利贷来找过万科，万科没敢要”。
万科总裁郁亮在11月15日接受本报书面专访时提到。这与部分房企在资金链紧张状况下，热衷找私募基金托市、暂时惜售，豪赌明年调控政策放松，显著不同。
郁亮直言，预测调控可能放松，是行业的麻醉剂。
不仅融资谨慎，万科的其他策略也慎重异常。目前万科已未雨绸缪启动2012过冬模式：现金为王，卖房子会更积极，不存货不囤地，收缩买地。郁亮称，即使为此放弃“春天可能到来”的机会，也在所不惜。
环顾四周，在一系列调控措施下，中海、龙湖、万科等大型房企降价行动不再遮遮掩掩，一场“房企过冬”的大幕已然拉开。大型地产公司不能完成当年销售目标者，已确定不在少数。
即便万科已在10月份实现了超过千亿的销售额，跑赢大市。但其对后市依然很谨慎。
日前在东莞一个轻松的聚会场合万科总裁郁亮抛出“过冬论”，一石激起千层浪，热度相仿于2007年底万科董事长王石(微博)抛出的“拐点论”。
郁亮说，当前的调控是2008年调控的接续，房地产行业已告别暴利时代，房价回到合理水平是大势所趋，“不妨把环境想得更坏一些”。
告别暴利 地产行业进入下半场
《21世纪》：万科如何看待2012年的房价走势？下一年房市关键词会是什么？
郁亮：2011年关键词是调控，2012年万科发展策略是过冬。具体有几点：现金为王，现金流比利润更重要；卖房子会更积极，不能有存货、不能囤地；收缩买地。买地最浪费钱，一定不能买错地。管理整体围绕过冬来运营。
《21世纪》：万科启动过冬模式的依据是什么？目前看一些地方政府不乏放松调控的动力，明年一季度货币政策也可能放松，一些开发商也在赌明天。
郁亮：你这样说是在给我们行业输麻醉剂，当前调控初见成效，并且还在观察之中。我们做出这个选择，是想不妨把环境想得更艰难一点，当然，有可能春天也会很快到来，但万科放弃了，不值得冒险。
《21世纪》：你预计这个冬天会有多长？何时形势会好转？
郁亮：冬天有多长我不知道。房地产是经济问题，也不全是经济问题，我现在刻意不去想形势好转这件事情，这会影响我们进行过冬的准备。
《21世纪》：就是说，你宁愿把未来想得更困难一点？
郁亮：万科从来不去预测，不去赌政策和未来。我想每种调控政策的退出一定有替代政策，会有有序的政策安排，过去那种“一放就乱，一收就死”的恶性循环不太可能再出现。
我们现在只想怎么去应对。房地产行业已经进入了下半场，这和上半场不一样。过去指望好产品就可以卖高价，这个逻辑已不成立。下半场才刚刚开始，没有任何一家房企稳操胜券，包括万科在内，在下半场都要继续练好内功。
《21世纪》：你说下半场万科要盖“有人住”的房子，这是否意味着未来房地产的投资属性将被抑制？
郁亮：居住是房子的基本属性，投资是附属属性。投资属性在未来不可能得到很好的利用，这个行业不太可能再有暴利，政府的基本政策，让这个行业赚取不合理利润的情形不再出现。
开发新融资模式 行业“雪崩”不会发生
《21世纪》：当前房地产行业的融资模式正在被颠覆，传统的银行贷款开始“抛弃”房地产，开发商资金紧张成为全行业的问题，万科的资金状况如何？
郁亮：万科已经5年没有在资本市场融资，也没影响万科发展。虽然说过冬，但我们也不太悲观，这个行业银行贷款少了，但总会放的，而且会放给有钱的，这是银行的特点。万科自己有比较多的钱，目前手头现金300多亿，让我们可以在未来更灵活安排一些事情。
借钱要看成本，钱多了就少借点，钱越多越好借，万科远远没有到需要借高利贷的地步。
《21世纪》：目前大量房企去借信托、私募，利率都很高，有些私募预期回报率达到30%、40%，民间资本进入房地产开发环节，一定会推高成本吗？行业利润一定会降低？
郁亮：现在社会上有批钱想做房地产，万科可以与他们合作，把他们引进来，他把地钱付了，我们来做后面的事情。这样资金成本肯定会高了，也需要分利润出去。既然是股权投资，分利润给别人也应该。
但利润是不是一定会降很难说。万科追求给股东最大的回报，会用更少的本钱做更多的事情。
《21世纪》：那是否意味着万科会在类似的方面展开越来越多的合作？这算不算一种融资？
郁亮：这个结论可以有。我们通过合作发挥资金效率，这是万科的长期策略。
《21世纪》：万科有没有尝试房地产私募基金等融资方式？年初与华润签订的44亿融资协议中，有和华润旗下私募的合作么？
郁亮：基金、信托，境外境内的，我们都有合作，有条件的融资都会去做，但要看成本。有高利贷来找过万科，但万科没敢要。
跟华润的议案是为了预防可能的融资合作，每年都会通过一个议案。
《21世纪》：当下有没有一些企业和项目来找万科收购？你认为行业兼并潮到来了吗？
郁亮：还没有项目来找万科收购或并购。目前行业集中度确实在提高，但提高是个渐进的过程。因为绝大多数同行都能吸取2008年的教训，雪崩式的倒下不会出现。
回应老业主闹事 坚持市场原则
《21世纪》：你怎么看待很多老业主因为降价闹退房这样的事件？比如万科在深圳的清林径项目？
郁亮：价格本身是波动的。对那些因为价格调整而遭受影响的客户，我非常理解他们的心情。但是市场有一定的规则，市场混乱对任何人都没有好处，所以一定要坚持原则。对万科来说，始终会坚持积极定价策略。
《21世纪》：万科如何应对老业主因为降价而产生的纠纷？万科如何进行危机管理？
郁亮：(老业主不满)万科会认真处理好，但不需要放到危机的程度；我们愿意跟客户耐心沟通，哪怕被他们骂了也要有耐心，但一定要坚持市场原则。
《21世纪》：在当前这种大背景下，你认为房价会降到什么程度？何谓合理水平？
郁亮：真的不好说，一些城市通过限价，就把房价控制在合理水平了吗？控制住了，也未必是合理水平。这个很复杂，每个地方不一样，有没有泡沫很难判断。
对于企业来说，降不降价是愿望问题，不是能不能降的问题，难道降价是根据利润来降吗？好像一些超市每天做特价时，都是亏本在卖吧。降价跟利润和成本没关系，是每个公司的经营决策问题。
对于万科来说，我们要求一个月卖出开盘房源60%的房子，已经坚持了两年左右。