潘石屹：开发商年底有道坎

　　嵇晨

　　近来房地产市场喧嚣不断，太多的房价走势预测并无实质意义，而开发商降价销售的背后根本逻辑，只为一个字“钱”。

　　近日在英国《金融时报》主办的2011中国高峰论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博)接受《第一财经日报(微博)》专访时表示，从银行贷款到IPO再到房地产信托乃至发债，面向开发商的各种融资渠道几乎被卡死，对许多开发商而言，随着年前工程款结算日期的临近，今年年底将是第一道坎。

　　不过，潘石屹也表示，SOHO中国并不缺钱。“现在账上还有200亿现金，我觉得有钱了心里就踏实了！”

　　缺钱！

　　融资渠道卡死 二级市场乏力

　　在中国，房地产项目几乎是被现金流绑架的产业。潘石屹感慨创业初期最大的压力就是缺钱，而今缺钱的压力非但没有改变，甚至更大。

　　“现在房地产开发商融资特别难。”潘石屹对记者表示，在过去几年，开发商最优质、最有效的融资渠道是上市IPO，赶上这班车的房地产企业都实现了比较好的融资效果，而这些企业也大多成为了国内地产行业的龙头开发商。

　　“比如我们SOHO中国当时就通过IPO融到了127亿港元。”潘石屹说，二级市场融资不仅成本低，而且钱是“无限期”的，和现在市场上的地产融资成本相比，性价比简直太高了。在潘石屹看来，年利率15%的地产融资成本已经非常高了，之所以还有开发商愿意承受，只缘“攸关生死”。

　　但是，随着之后监管机构对内地房地产企业上市喊停，开发商IPO融资窗口已被关闭。

　　对于在港上市的SOHO中国目前股价，截至周四收盘报5.19港元，潘石屹认为“还可以”，同时也不否认“即便已经上市，但当前二级市场的融资功能几乎已经失效”。

　　至于银行贷款，潘石屹表示：“银根收紧就是限制房地产开发商贷款，也不期望从紧政策会在短期内有所改变，而之前银行和房地产开发商组合做房地产信托贷款，也随着传言‘绿城破产’，基本上目前房地产信托融资的管道也渐渐被封锁，国外发债基本也没有可能性。”

　　潘石屹表示，对于开发商来说，回笼资金最根本的还是通过销售。当下，在明年2、3月很多房地产信托融资产品的到期还款压力之下，开发商只能下调价格，促销卖房。在此之前，由于年前要结算工程款，今年年底就是许多开发商面临的第一道坎。

　　不缺钱？

　　算着过冬 兼并谈何容易

　　那么，寒冬当下，地产开发商如何过冬？潘石屹把开发商分成三类：跑路的“大雁型”、冬眠的“乌龟型”和膘肥的“北极熊型”。

　　“现在，有些开发商撑不下去了，就索性清盘移民走人；有些采取收缩策略，停止扩张，进入休眠；或者是资本实力相对较强，就能挨过这段艰难时期。”潘石屹说，SOHO中国努力成为第三种“北极熊型”。

　　“现在我们账上还有200亿现金，估计还能收一两个项目。”潘石屹表示，会非常谨慎地处理这笔资金，因为“还有很多在建项目仍然会有成本支出”。据透露，SOHO中国计划继续收购上海、北京的高档优质商业物产，此前已经在上海收购9个项目，投资总金额达到180亿元。

　　对于未来地产行业可能出现的兼并重组机会，潘石屹认为，“对实力雄厚的大开发商来说，当然是个机会，但是具体操作上也并不是很容易。”

　　公开信息显示，今年6月，SOHO中国获得汇丰、渣打、工银澳门等十家非境内银行共约6亿美元贷款，期限三年，利率为Libor加每年3.55厘。

　　对于这笔“比较划算”的融资，潘石屹透露：“由于种种原因，钱始终没有进入境内，已经被用于收购项目了，由于项目股权都在境外，整个交割也都在境外完成。”

　　对于市场近日盛传的“索罗斯在港基金公司欲抄底中国房地产”，潘石屹认为分析上是认同的，“因为索罗斯不看好欧洲和美国，所以他比较关注新兴市场”，但具体操作方面却依然存在技术性壁垒。

　　至于这股房地产行业寒流中可能出现的倒闭潮，潘石屹对记者表示：“由于中国目前仍然处于高度的城市化进程中，内地并不会重演香港在90年代末‘几百家开发商变成几家’的房地产风暴。”

　　最后，潘石屹称“近几个月的商业地产租金回报率在持续上升”，并强调“SOHO中国不会降价”。