经济日报：银行应该能够扛得住房价下跌

　　本报记者 王信川 实习生 程 辞

　　国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市中，9月份新建商品住宅价格环比下降的城市有17个，持平的城市29个——

　　每一个待售的商品房楼盘，都离不开银行信贷资金的支持。最近几天，多个城市相继传出商品房成交量及成交价“双降”的消息，很容易让人联想到房地产企业正在承受巨大的资金压力，进而对商业银行的房贷风险深表关切。

　　抑制房价过快上涨，引导房价合理回归，是去年以来宏观调控政策的重要目标之一。与此同步，货币信贷逐步恢复正常水平，商业银行在新增房地产贷款逐步回落的同时，进一步强化风险管控。总体上看，个人住房贷款资产质量良好，房地产开发贷款占比较小，商业银行房地产贷款风险总体可控。

　　房贷不会拖累银行

　　不管在哪一个城市，房价总是最热门的话题，高企的房价让不少人难圆自己的“安居梦”。而事实上，房屋的销售价格总是高出其综合成本的若干倍。这说明，房价确实虚高，房地产行业存在巨大的利润空间，进入房地产业的资金可以获得高额的回报。

　　央行公布的最新统计数据显示，截至今年9月末，银行业机构房地产贷款余额为10.5万亿元。其中，个人住房贷款余额为6.4万亿元，房产开发贷款余额为2.6万亿元，地产开发贷款余额为7887亿元，以及一部分证券化的房地产贷款。与此同时，房地产贷款对商业银行的利率贡献率也相当高，在2008年末时为50%左右，去年以来逐步降低，但目前仍占三成左右。

　　有关专家认为，银行在房价高位运行时获得了丰厚的利润，有能力应对房价一定幅度下跌。另一方面，央行今年以来6次上调存款准备金率，还扩大了存款准备金的缴存范围，进一步回收了流动性。商业银行在信贷规模受限的情况下，进一步收缩房地产贷款，也一定程度上降低了房地产市场波动带来的风险。数据显示，今年前三季度，银行业机构累计新增房地产贷款9923亿元，同比少增7439亿元；房地产贷款新增额占各项贷款新增额的18.3%，比上半年低1.4个百分点，比上年全年水平低8.6个百分点。

　　据中国银监会有关负责人日前介绍，目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比高达50%的情况有很大不同。同时，监管部门一直严格控制商业银行推出房地产金融衍生产品，证券化产品数量不多，规模最大的集合信托也只占房地产贷款余额的4%左右。这也消除了房地产金融业务引发衍生性风险的条件。

　　从房地产贷款具体结构看，据银监会统计，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过二分之一的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的。这有利于商业银行控制房地产贷款风险。截至目前，银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。

　　“开发商资金来源早已不以银行信贷为主，银行业的房地产贷款不存在太大的风险。”交通银行首席经济学家连平表示，银行信贷在开发商的资金来源中的占比不到20%，即使房地产企业在未来出现一轮调整，对商业银行的影响也基本可控。事实上，陡然升温的民间借贷，火爆的银行理财产品和信托产品，以及不少大型企业开展的委托贷款业务，都直接或间接地引导大量资金进入房地产行业。从这个意义上说，房价下跌将逐步挤出这些“游资”，有利于巩固信贷调控的成效。

　　房贷增速持续回落，进一步增强了商业银行抵御房地产贷款风险的能力，也相应地影响其盈利能力。但从长远来看，这是贯彻落实“有保有压”政策的需要，也是商业银行优化信贷结构、促进转型发展的需要。商业银行把有限的信贷资金从房地产领域“腾挪”出来，用于支持“三农”、小微企业、战略性新兴产业的发展，也有助于进一步降低信贷集中度，培育更加广阔的业务发展空间。

　　扎紧风险防控“篱笆”

　　作为一个资金密集型行业，房地产业对金融有很强的依赖性。住房按揭抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以实现，开发企业获得的开发贷款使一个个新建项目得以顺利推进。然而，当国家对此进行宏观经济调控时，作为主要调控工具之一的金融手段，不可避免地要对房地产业产生影响，金融业也会在所难免地承受相应的压力。

　　“总体来看，银行业在房地产调控过程中表现比较平稳。”连平说，近年来有关部门采取多项措施，有效降低了房地产贷款的总体风险水平。

　　今年1月，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步落实地方政府责任，调整完善相关税收政策，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，要求各地从严制定和执行住房限购措施，房地产市场出现了积极变化。

　　中国银监会也从抑制投机、增加供给等方面入手，始终把防范房地产贷款风险放在重要位置。比如，对于土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款，银监会分别提出了严格的监管要求和信贷标准，严控大型房企集团贷款风险；同时，严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策，着力抑制非理性的投资和投机需求。同时，银监会还要求各银行业金融机构本着商业原则和审慎性要求，加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，有力缓解中低端住房压力。此外，银监会还督促银行不定期开展房地产贷款压力测试，根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。

　　各商业银行的风险管理策略也更加严格。今年以来，工商银行根据房地产调控政策导向及市场变化，及时调整完善房地产行业信贷政策，实施行业限额管理，严格控制房地产贷款投放，优先支持在建、续建项目。同时，该行严格执行房地产贷款封闭管理制度，加强销售资金专户管理，严格按照项目销售进度回收贷款。今年前三季度，工行房地产贷款增长537亿元，较年初只增长3.32%，增速明显放缓。“房贷中主要是个人按揭贷款，远高于开发贷款，前者是后者的2.5倍。”工行有关负责人说。

　　“交行个人房贷质量还要好于公司贷款，除非全国房价出现大面积大幅下跌，否则对交行贷款质量影响不大。”交通银行副行长钱文挥日前在三季度业绩报告会上表示，交行抬高了房地产企业贷款的准入门槛，加强了贷款审查，今年房地产贷款总体不良率持续下降。同时，交行三季度加大了正常关注类贷款的减退力度，减退了有潜在风险的贷款322.1亿元，其中房地产等重点风险领域减退占比达49.7%。

　　中国银监会有关负责人认为，近几年来银行业加强了房地产贷款风险的“事先预防”，建立了一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险以及资产安排、开发实力等进行有效评估，提高了风险预警能力。当然，各商业银行还需扎实做好房地产开发贷款重点环节的管理，尤其要加强对开发商贷款资金使用及商品房销售收入的监控，确保信贷资金高效、安全地使用。