房价下跌多少才该出手

　　徐绍峰

　　观望和等待房价下降的购房人，显然被吓坏了！

　　“今年7月单价还是1.8万元的毛坯房，现在全部精装修后售价普遍只在1.4万元左右。”10月中旬，上海某楼盘的老业主，因房价下跌、找开发商讨要说法无果，怒砸了售楼处。

　　“上半年的售价一度超过1万元，而现在七折八扣之后，实际成交价只有9000元左右，每平方米便宜了1000元。”11月中旬，南京某楼盘的老业主同样因为房价下跌、找开发商讨要说法无果，愤而打砸了售楼处的样板房。

　　随着一起起因房价下跌、资产缩水、利益受损而来的“老业主维权事件”的连续发生，那些潜在购房人在感受老业主愤怒的同时，现在正变得不知所措：房价究竟下跌多少，才该出手？是跌20%、40%，还是50%，甚至更多？

　　这些潜在购房人的担心和犹豫并不多余。在房价似乎已经进入下降通道、“降价潮”山雨欲来之际，他们可不想在房子刚刚到手后，就忙着找开发商讨说法、闹“维权”。更何况，有人经过与曾经的日本楼市泡沫破灭阶段的比对，言之凿凿地说，“中国房价泡沫破灭日是2012年6月5日”；还有人说，“房地产泡沫正在破灭，2014年房价下跌50%”。既然房价泡沫已经在破灭，破灭的具体日期也有了，房价跌幅50%的时间也“确定”了，谁还敢在这个时候逆市购房呢？

　　目前渐近年关、资金趋紧，调控政策不见丝毫松动，可能确实不是出手买房的最好时机。种种迹象显示，如果楼市调控政策严厉依旧，那么，迫于成交量持续低迷、融资渠道“路路断绝”而来的资金链危机，一些实力不济的开发商，可能会不得不选择“以价换量”的方式断臂求生，局部房价下跌将不可避免，下跌幅度取决于开发商资金紧张程度；一些上市房企，为了做“靓”年报，也会随行就市，降价促销。目前各地零星出现的打折推盘、特价卖房、降价销售尾房等名目繁多的“甩卖”策略，可以视为一些开发商在这方面的应对之举。除了开发商主动降价外，那些原本缺乏上涨基础、仅仅是人为炒作或跟风上涨、泡沫很大的楼盘，将会因为缺乏买盘支撑而踏上价值回归之旅，泡沫破裂后的价格重挫将难以避免。目前一二线城市某些边缘地区和远郊县房价出现的大幅下跌，就属于这一类。通常，这类楼盘的下跌，甚至并非来自开发商的降价，而仅仅是投资客急于套现的大量抛盘。

　　尽管目前不是买房的最好时机，但可能离最好的买房时机也相距不远。毕竟，土地价格在涨，钢材、水泥等建材价格在涨，人工成本在涨……这么多的成本上涨，注定了开发商可以降价的空间越来越窄。何况，一如李稻葵(微博)所言，在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下，算上通胀因素，假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长，平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相当于房价降了30%到50%，以前买不起房的人就可以买得起了。

　　正是从这个意义上说，温家宝总理日前在俄罗斯圣彼得堡讲话中有关“房价总的形势还处于僵持阶段”的最新判断，基本符合“房价基本保持稳定”的楼市调控目标；而其有关这一个月来房价也“开始松动”、强调“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇”的言论，正是呼应其观点“要使房价回归到合理的价格”。显然，购房人期待房价普遍暴跌的情形可能难以出现。道理很简单：在物价上涨的背景下，名义房价不涨、实际房价已经在下跌，这半年来名义房价僵持的效果已基本等同于实际房价的小跌；而如果名义房价再大跌，那么，实际房价将近乎“崩盘”了。