回调大幕开启 楼市变局加速

　　记者 李文龙

　　进入冬季，一线城市楼市成交量颓势尽显。北京市房地产交易管理网数据显示，11月上半月北京新入市的13个商品住宅项目仅预订14套。随着成交量持续走低，碧桂园、万科、中海等龙头开发商已经率先推行降价促销。而根据北京市房协发布的数据，今年1至10月北京新建普通住房成交均价比去年全年低5.1%。种种迹象显示，房价即将进入一个前所未有的回调周期，那么这会促使楼市格局发生怎样的变化？

　　房价回调首先意味着投资泡沫行将破灭，供需形势迅速逆转。尤其在一线城市，房价泡沫过大，市场里不乏高位入市的投资者，被困在市场里无法套现，随着二手房挂牌量增多，购房者持币观望，成交量在接下来的冬季可能会更加低迷。

　　除去一线城市，温州、鄂尔多斯等民间资金充裕的地区，也是房地产投资泡沫严重的地区，很大部分游资通过民间借贷渠道流入了楼市，民间借贷链条断裂可能会给房地产业带来较大冲击。此前由于温州的部分小企业出现了资金链危机，温州炒房团开始在广州、福州等城市集中抛房。显然，这些地区的炒房火焰燃尽后，楼市泡沫随时有被戳破的可能。

　　而其他二三线城市又有明显不同。尽管许多二三线城市已经实行了限购，但是城镇化进程仍在快速推进中，随着土地升值，涌入人口增多，房价仍然有需求支撑，而且大部分二三线城市投资泡沫不大，房价仍将呈现温和的上涨趋势。

　　除此之外，房价回调还将促使房地产业加速洗牌。据了解，江浙一带小企业主进军房地产业的另一种方式是成立开发公司，尽管这些开发商规模不大，但是市场的迅速扩容仍然给了它们生存甚至获取暴利的机会。当前销售不畅以及企业背后复杂而庞大的债务负担，却让许多开发商脆弱的资金链面临被压垮的风险。

　　资源类价格和人工成本上升，使得开发商的建安成本随之升高，加之今年民间借贷和信贷利率都有所升高，资金成本同时加大。但是随着房价回调、泡沫消失，利润率会有所下滑，部分资金实力弱的小型开发商可能会被挤出市场。临近年底，开发商也将迎来贷款集中还本付息的时刻，各种工程款项需要结算，销售款能否迅速回笼将直接影响到明年的开发建设。

　　过去两年，许多城市地王频现，一些开发商手里握着不少高价地，以往可以“炒地皮”坐等土地升值，如今却成了烫手的山芋，尤其对于激进拿地的小型开发商而言，可能陷入后续资金不足的境地。江苏泗洪县民间借贷崩盘的导火索就是，石国豹等人拍得土地后因无力开发导致资金链断裂。

　　众所周知，一线城市的商品房定价有很大泡沫，即使房价下跌后，开发商的利润率仍有保证，但是成交量低迷带来的回款困难却是开发商躲不过的“寒冬”，“由于开发贷款获取难度很大，更多企业被迫利用短期借款”，中信证券分析师陈聪表示，这使得目前全部上市房企的货币资金和一年内到期借款规模已经基本相当。迫于资金压力，一些小型开发商已经开始出售资产，大型房企则会趁机扩张版图，拓展市场份额。北京产权交易所数据显示，当前共有25家房企转让资产或者股权，其中单笔最高挂牌价达到18亿元。

　　去年以来，在调控大幕持续笼罩下，楼市进入一个较长时间的调整周期，势必也将会对相关行业产生影响。而房贷一直是银行的优质资产，那么房价回调会否对房贷质量产生影响？工行北京市分行的一名信贷人士告诉记者，个人按揭贷款大都以所购买住房设定了抵押，抵押率一般在七成左右，有着变现能力极强的第二还款来源，银行对于个人住房贷款有着严格的追索程序，抗风险能力较强。而且由于银行贷款审核的严格性，运用信贷杠杆购房的多是刚性需求，因而不会产生太大风险。

　　事实上，从去年调控开始以来，银监会就一直在向银行警示房地产类贷款风险。国家统计局数据显示，今年1至10月，房地产开发企业资金来源中国内贷款仅同比增长1%，自筹资金却同比增长30.8%。比如招商银行等股份制银行，对房地产开发项目的准入标准进一步提高，并严格控制房地产贷款在全部贷款中的占比。正如市场的火热曾经超出人们的想象，房价回调幅度和速度也可能超乎预期，近些年银行业的抗风险能力大为增强，随着渐行渐近的房地产调整大潮的到来，市场显然已经在未雨绸缪，提前布防风险。