需求在降，这对土地市场是好事——访中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云

　　记者：“限购令”等一系列房地产调控措施，目前已经初见成效。我们看到，在北京，无论是新房还是二手房，都进入了下行轨道。您认为哪些是促使房价下降的有效措施？应该如何看待这些措施？

　　邹晓云：“限购令”最大的作用就是抑制房地产需求，现在取得了一点成效，说明我们的市场是需求主导型的。而“限购令”所限的主要内容是二套以上的购房，这进一步说明房地产市场现在的情况是，投资性和投机性需求的成分太大，居住型需求被挤压得太厉害，这也正是要调控的原因所在。

　　以前的调控都没有太奏效，现在有了一点起色，说明路子走对了，那就是想办法去遏制投机性购房需求。当然，这次除了“限购”之外，还有融资政策方面的调整，应该也发挥了不小的作用。

　　有人说，“限购令”不是市场手段，甚至有人说限制购房不公平。但是我认为，因为我们的房地产供给是一个“有限的供给”，土地和房屋都是一样的，我们的资源有限，我们的供给方式也是限制性的。在这样的情况下，如果需求没有限制，那就是一个“不对等的”供给与需求关系，不可能达到平衡状态。土地资源是有限的，在现在的房地产开发及供给方式下，限制性购房是必然选择，否则有限的房屋都会被用于投资或投机去，这对居住性购房者显然是不公平的。

　　所谓公平，应该先谈住房公平，才有市场上投资的公平。我们显然不能在大多数人睡在马路上的情况下让少数人去恶炒房地产。所以，如果仅从投资上谈公平，这是无政府主义，也没道理。

　　一些地方政府对“限购令”有抵触情绪，可以理解。但是，不要盲目抵触，要好好研究当地的市场需求，不要简单地因为房子不好卖了就判断不应该限购。

　　记者：您认为，严厉的调控政策会继续推动房价下探吗？

　　邹晓云：调控政策的目的其实并不是要房价绝对地下调，关键是要回归到一个合适的位置，让大家买得起房，让居住型购房需求成为主导，减少泡沫，减少风险，确保经济平稳。

　　我也并不认为现在的调控政策真正严厉，其实尺度还在地方政府手上。仅仅是“限购”这一项，中央给地方的选择也是多样的，地方实际的做法也并不一样，还有很大的空间。

　　如果“限购令”能够长期坚持，短期内房价肯定会有一定下调，但当购房需求稳定之后，房屋供给与“有限的需求”会达到一个新的平衡。在这种情况下，金融政策就会成为关键因素。如果继续保持贷款购房的高融资成本，居住性购房需求就可能进一步减少，房价才有进一步下探的可能性。

　　记者：调控政策在未来是否有继续收紧的空间？

　　邹晓云：从长期看，进一步收紧未必会发生，但是限购会在一定时间段长期坚持，因为我们的土地还没有多到可以敞开供应，没有敞开供应的土地就不应该有敞开购房的需求，否则会形成“饥饿效应”。即使是将要开征的房地产税，对调控房地产市场来说，也只能是一个辅助工具，因为不可能无限制地收税。所以，税收的调控作用是有限的。

　　从将来看，限制性购房的政策仍是最有效的。

　　记者：房价下跌，开发商拿地更加谨慎，这是否对平抑地价有帮助？

　　邹晓云：房屋需求控制了，带来了土地需求的下降，这对土地市场是一件好事，也有利于平抑地价。

　　地价本来是与收益相关的，现在炒得太高，完全脱离了收益，显然不合理。买地的钱最终从哪里来？肯定还是从购房者手里来。如果购房者的收益没有跟上来，地价炒得那么高，不仅没有意义，而且很危险。

　　土地需求是引致性需求，平抑地价最有效就是让购房需求回归到正常状态。买房的人少了，地自然也就不好卖了，想高价也实现不了。

　　记者：怎么看待房价下跌后的风险？

　　邹晓云：现在的调控政策很温和，房价的下跌很理性，也很温柔，风险究竟有多大，要好好研究，不好轻易判断。

　　其实，简单说房价下降的风险没意义，谈风险要比较地看，从大的视野看。如果继续保持高房价，风险又会是什么？这才是问题的关键所在。

　　从土地的角度看，有一点值得注意，由于开发商资金瞬间减少，可能出现项目推迟开发、降低开发速度，甚至停止开发的现象，势必会使土地闲置，导致“半拉子”工程和烂尾楼增加，储备机构的土地可能卖不出去，这些都会造成土地浪费。

　　记者：您认为目前房价高企的根本原因是什么？对从根本上遏制房价，有何建议和意见？

　　邹晓云：从某种意义上说，房价高企的根本原因就是房地产供需两端的政策不对称，导致供需关系严重失衡。土地供应一端，由于资源有限，不得不采取节约集约式的方式。但购房需求这一方，完全是敞开式的，离开了居住的基本目的，没有制约的单项炒作，而且将需求越放越大，最后导致供需关系的严重失衡。

　　所以，要有效控制高房价，就要想办法遏制过分的投资投机性需求。手段不外乎就是金融、税收和行政措施等。其中，我认为“限购令”是必须长期坚持的，而且应该成为基本措施。在此基础上，再使用金融和税收手段进行调整。

　　虽然“限购令”被诟病为非市场手段，但从公平的目的出发，“限购”是符合多数人利益的，如果经过多数人的同意，又对市场具有积极意义，何乐而不为呢？