楼市冰冻：年底房地产投资将骤降

　　赵飞飞

　　楼市进入冰冻状态。

　　北京、上海等一线城市楼市连续数月交易量跌幅超50%，其中，北京11月份前两周新开盘的13个楼盘甚至维持零成交。

　　在此背景下，诸多政府背景专家开始建议，需注意维持楼市稳定性，防止大起大落，尤其对首套自主性购房需求要注意维持，防止调控“误伤”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，在保障房开工率完成和商品房成交暴跌的情况下，年底到2012年第一季度，房地产投资将会大幅度下降，需要警惕这种变化。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在房地产商会成立十周年发布会上透露，该商会正在准备2012年的“两会”提案，准备就房地产调控的一些“漏洞”问题提出建议，尤其是对于银行目前暂停或限制个人首套自主性房贷的问题，建议调控部门密切关注。

　　楼市冰冻

　　中国指数研究院11月14日公布的数据显示，上周(11月7日至13日)全国楼市成交延续低迷走势，在监测的35个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。

　　国家统计局11月18日发布数据显示，新建商品住宅，10月份价格较9月份环比下降的有34个城市，但涨幅回落的有59个。二手房，70个城市中，环比下降的有38个，持平的有19个；与去年同比下降的有13个，涨幅回落的有43个。

　　数据虽然出现全面下调，但是限购城市的跌幅明显大于非限购城市。限购的40个城市跌幅为0.215%，非限购城市跌幅为0.047%。

　　对于地方政府而言，土地收入形势不容乐观。中国指数研究院的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。

　　其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身，广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交。

　　多数城市的土地收入也在下降。据中房信系统监测，今年前10个月，上海的土地成交金额同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、长沙等地更是同比下跌超过五成。

　　11月19日，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，由于土地财政及房产税收不符合预期，明年季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略。

　　德意志银行亚洲投行部主席蔡洪平日前透露，其曾与一位省长聊天，对方担心明年的地方财政收入、土地出让金怎么预算，怎么拍都不知道，因为这样下去，地方财政收入都没有了。

　　误伤刚需

　　聂梅生表示，本轮调控政策最发挥效果的依然是货币政策，而货币紧缩政策执行上仍有漏洞。例如，在资金紧张的情况下，银行更多去参与住房抵押贷款，担保贷款等一些高利息贷款项目，对于首套住房按揭贷款的支持力度减弱。

　　今年11月份以来，大部分银行将首套住房按揭贷款利率提高到了基准利率的1.1倍。这无疑对刚性购房需求有负面作用。如果在楼市冰冻的时期，没有刚性需求购房作为支持，整个行业必然面临全局性崩溃。

　　“一旦房价跌到断供、开发商抛弃项目破产的情况，对整个社会必然有负面影响。”聂梅生表示，虽然目前统计数据显示房地产投资和销售面积依然很大，但是其中包含了相当比例的保障房部分，如果剔除掉，房地产投资等各项指标就到了很危急的地步。

　　“我不认为房价跌掉50%银行还能坐得住。”聂梅生表示，目前急需关注银行贷款政策对楼市平稳性的影响。

　　与此同时，银监会发布的一份报告指出，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。因此，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。

　　银监会同时强调，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。

　　目前，首套房个人贷款的首付款至少为三成，利率则为7.05%，并且部分上浮5%-20%。信贷政策的打压，难免误伤了刚需一族和改善型购房者。