鄂尔多斯楼市崩盘3折卖房 高利贷绑架开发商

　　近日，有媒体报道称，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，鄂尔多斯再次成为关注的焦点。

　　

　　【中国经营网综合报道】从“中富危机”到“苏叶女案”，近期频频爆发的鄂尔多斯民间借贷案，无不与房地产领域密切有关，而随着楼市入冬，近日，有媒体报道称，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，鄂尔多斯再次成为关注的焦点。

　　鄂尔多斯楼市崩盘

　　据中国企业报消息，身处风暴边缘的鄂尔多斯，正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。

　　近日，获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘!据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在30 00多元。

　　以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。

　　“房子卖不出去，开发商扛不住了。”上述该消息人士说。因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。

　　“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家称，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

　　康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。

　　2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。

　　直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金;煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市;稀土储量65亿吨;天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。

　　2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一;人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

　　康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。

　　新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。

　　据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。

　　然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。

　　“煤矿稀土最富有”是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。

　　据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。

　　房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。

　　据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。41234>>

　　近日，有媒体报道称，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，鄂尔多斯再次成为关注的焦点。

　　刘先生称，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米;2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米”。

　　由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。

　　美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场充斥着泡沫吗?

　　多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。

　　自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。

　　在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座“鬼城”。

　　最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。

　　按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

　　康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以“鬼城”名号，但现在，这座新城仍是“空城”。

　　据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。

　　康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里;其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，“352平方公里是包括县 (乡)在内的康巴什总体面积。”

　　即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。

　　鄂尔多斯首现差价补偿楼盘

　　据新浪房产消息，受整个房地产市场的影响，从10月份以来，整个鄂尔多斯市的房地产销售几乎处于停顿状态，各个售楼处里门可罗雀，高端楼盘市场也是如此，通过对鄂尔多斯的楼盘项目进行调查，了解到目前鄂尔多斯很多项目都为零成交。与房产开发的火爆相比，房产销售却仿佛进入冬天，基本无人问津。短短半年时间，鄂尔多斯由“钱多”向“钱荒”的转变。

　　数据显示，鄂尔多斯人均拥有住房3-4套。鄂尔多斯房价是6年前的6倍，新建别墅单价超2万。整个鄂尔多斯都淹没在一片房产开发的火热浪潮中。街头随处可见在建的大楼和住宅区。开发火热的背后，是鄂尔多斯近年来一路飙升的房价。抢房潮随之带来的是房价直线飙升。据了解，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市出现短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，现在康巴什新区房屋均价已经超过6000元，东胜区则在8000元左右。一些新开的别墅楼盘，售价甚至高达2万元以上。可见房地产供应上存在着泡沫。

　　“有钱人”是近年来外界对鄂尔多斯人描绘最多的词。在北京、上海，整单元、整幢楼购买地产的是鄂尔多斯人;国内大型车展买走价值几千万的迈巴赫、布加迪等豪车的也是鄂尔多斯人。鄂尔多斯是一个靠资源迅速暴富的地区，据统计，2010年鄂尔多斯实现地区生产总值2643亿元，固定资产投资1898亿元，城乡居民收入分别达到25205元和8756元。随着人们手中的资金不断增加，多余的流动资金投向房地产，近几年鄂尔多斯房地产形成了爆发式的发展。连续9年，内蒙古经济增速全国第一;连续9年，鄂尔多斯市经济增速全内蒙古第一。人均GDP已超过香港。一个只有150多万人口的城市，2011年财政总收入，按匀速增量保守计算，预计将达近千亿。毋庸置疑的是，一个主要原因就是这个城市踩在中国最大的一块煤炭资源上。4<<1234>>

　　近日，有媒体报道称，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，鄂尔多斯再次成为关注的焦点。

　　11月21日，位于鄂尔多斯东胜区天誉房地产的高端楼盘——天誉国宝，推出全额差价补偿公告，2011年6月20日至2011年11月9日，凡在鄂尔多斯天誉国宝购房的179组认购和签约客户，按新折扣标准执行优惠，并根据折扣后总价进行差额补偿。如在2012年5月1日前项目出现价格调整，天誉国宝将全额补偿差价金额。对于此次折扣活动和全额差价补偿，走访了天誉国宝项目，也证实了这一点。

　　没人看得懂的鄂市房产

　　据东方早报消息，与上海、北京相比，当地房地产市场还有自己的特色，基本上只卖一手房，二手房市场极少。

　　公开资料显示，2010年鄂市二手房成交面积仅有17万余平方米，在当地找不到一家二手房中介公司。二手房市场缺位，当地房产的租赁价格却远远高于国内其他城市。一套一百平方米的房子年租金在3.5万元左右，年收益甚至达到5.7%，远高于银行存款。尽管如此，当地很多业主对租金的那点收益却毫不在意，大多选择空置等待升值。

　　与住宅相比，鄂尔多斯人更热衷于投资商铺，其核心区域的商铺价格与北京、上海等一线城市相仿，且一铺难求。商铺的租金水平甚至超过北京很多核心商业区域，一般租金均价可达到7至10元/平方米/天。

　　另外，与北京、上海等大城市项目紧凑的房型设计不同，这里的房子青睐大户型，三房是最常见的。尤其是新开发的别墅等高档房产，将房型做到了极致。每个别墅的车库至少可以停两部车，最小的户型也超过600平方米，稍大一点的，则超过1000平方米。

　　在当地，最受富人欢迎的就是大户型的房子。

　　今年一个名为华府世家的项目开盘，均价高达2.3万元/平方米，据售楼小姐介绍，该项目推出的主力户型是 580平方米到1000平方米的平层大宅。其中580平方米的户型只有3个房间。小户型则非常稀少，而且是特指300平方米的公寓。

　　如此疯狂的开发浪潮之下，鄂尔多斯究竟造了多少房子?每个人又有多少房子?

　　根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%;完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。全市新开工面积1626万平方米，同比增长27.23%。2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。

　　今年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。尽管今年第一季度受国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯商品房成交量有所下降，但总销售面积仍达到98.22万平方米。

　　鄂尔多斯的城区人口仅65万，这意味着平均到每个市民，仅仅在去年到今年第一季度，每人平均购买了近17平方米的住房。而这仅仅是不到一年半时间的人均购买量，再算上建成或者在建的房产存量，数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中，鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3-4套房，“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位，按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数，人均将至少达到10套。”那位石姓房地产老板在接受采访时如是表述，“没有人能看得懂鄂尔多斯。这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价”。

　　只是谁也未想到，形势在今年急转直下。“现在卖不动了。”这是当地几乎所有房产开发商的共同叹息。

　　导致房产滞销一个很重要的原因是国家的宏观调控，主要是政府的限贷政策。据当地银行介绍，目前当地购房首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。

　　而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前还有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，三口之家甚至拥有六七套房产，如限购则掐到了命门。

　　但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区。“鄂尔多斯的房产已经严重供过于求，楼市进入滞销状态，房产商的资金链开始紧张，还贷压力巨大。”4<<1234>>

　　近日，有媒体报道称，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，鄂尔多斯再次成为关注的焦点。

　　房产商的资金链一旦发生断裂，不少房产商将面临破产境地，或许将再次出现王福金第二。

　　 鄂尔多斯房价是6年前的6倍

　　据第一财经日报消息，在鄂尔多斯，财富的直接源头是煤矿，间接源头则是征地，按照目前每年近5亿吨的煤炭开采量，鄂尔多斯每年因煤炭新增财富2250亿元。

　　在鄂尔多斯的房地产界，最有名的故事是潘石屹来过，却没能进入这片荒漠的土地，最后带走了很多鄂尔多斯煤老板，把他们变成了自己的客户。

　　如果走在鄂尔多斯的街头，你会发现不少的楼盘广告中，有来自北京、浙江以及广东的项目。

　　有开发商去年曾经去一个客户的家里拜访，他睡在客户老家的炕上，一个晚上几乎被熏得夜不能寐，第二天早上急忙起床想洗把脸回家，发现客户家竟然没有水。

　　这是现有大沙漠中真实的故事，这就是一夜暴富的来源，这座能源型城市，瞬间让许多外地老板心甘情愿来掘金。

　　土地更多的是一级开发，只要有好的项目能和政府谈好，土地，就是鄂尔多斯最多的资源，这座城市的面积，比浙江省的土地面积，只稍微小一点而已。

　　据了解，鄂尔多斯新近引入的环球嘉年华项目，这家以往常年在世界各地进行移动式游乐项目运营的公司，将鄂尔多斯作为最终的落地点，计划在铁西开发区建造一座占地面积达1300亩的游乐园综合体项目，并将进行大规模的商业、旅游、住宅等项目开发。

　　这只是这个项目的一部分而已。在这里，开发商才真正体会到什么叫地大物博。比较多的一级开发，也让许多开发商有了施展的余地。“现在的项目算下来，每亩成本价只有不到100万，这个市场，当然比其他一二线城市的市场好做多了。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，这个价格，当然不是最便宜的。康巴什新区的一块地，在2006年的一次土地拍卖中，仅拍出82万元/亩的价格，这个价格，在当时已被视为高价。

　　倒是房价，发生了翻天覆地的变化。

　　有个北京的开发商，来鄂尔多斯淘金之前，做了一个调查，找了这里的100个业主做了一个面对面的访谈。他们告诉业主，项目定位很简单，在鄂尔多斯建比北京还要好的房子，但是价格只有北京的一半。

　　正是这些不断逐梦的开发商，把房价一路推高。2005年，当地民用住宅均价仅为1200元/平方米，今年老城东胜区的均价已达8000元/平方米以上。

　　鄂尔多斯从2004年起开始了一轮大征地运动，巨额的补偿让一些农牧民瞬间成为了千万富豪。实体企业发展所引发的资源溢价，使鄂尔多斯人成为暴富一族，拥有了资产价格上涨的底气。

　　与房价并行的是民间借贷的高企，2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%;各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。鄂尔多斯成为金融企业争夺重镇，2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，除企业自有资金及其他融资渠道外，初步估算，鄂尔多斯市民间借贷资金运作量在500亿元左右。

　　所以，鄂尔多斯人买房子都只是首付四成左右，其他能贷款的都贷款，全民放贷和全民买房几乎可以与温州人齐肩。

　　不同的是，鄂尔多斯人买房并不是为了让钱滚动起来不断升值。数据显示，2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上的二手房中介非常稀少，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

　　在施工面积和销售快速增长的同时，鄂尔多斯房价亦出现了快速上涨。在鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。

　　这里人买房的速度也让人惊讶，太古广场二期项目的一座高层酒店和底层商铺，直接被一位当地人以近5亿元的总价一次性买走。

　　“现在还属于培育市场的阶段，要培养他们的消费习惯。”在鄂尔多斯开发的三江置业总经理陈伟告诉记者，在这个市场上，只有最高端的和最低端的产品，才有销路。

　　这个市场并不是被“金刚罩”罩着的，在楼市调控之后，这里的投资速度同样也按下了暂停键，很多售楼处几乎就很难见到前来看房的购房者。

　　这个市场上充斥着各种传奇，也有跟政府谈好一起开发项目的开发商，用低廉的价格拿到土地合作开发的区块，在开发商看来，这里简直就是一座活生生的金矿。但是，也有折戟沉沙的开发商。（编辑：海绵）4<<1234