房价下跌方看出谁在裸泳

　　李庶民

　　房价看来是真跌了。国家统计局日前公布的数据显示，与9月相比，10月份70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。这是2009年3月以来，首次下跌城市超过上涨城市。与理性的数据相伴的，是更多感性的现象，如交易冷清，中介关门，开发商降价，业主退房维权……这些都说明，有越来越多的人看跌后市。

　　与房价拐点相比，这种公众预期的拐点更为明显，也更为重要。曾几何时，没有人相信房价能下跌，也少有人相信政府的调控能见效，“早买早合适”、“越调越涨”等说法倒是深得人心。尽管对下一步房价能跌多少各界还存有分歧，但不能否认的是，曾经不为人所相信的“房价下跌”这件事，确实发生了。此时，我们不妨回过头来看看这些年房地产市场上流行的种种观点，看看是大实话还是大忽悠，也许会别有一番感受。

　　“房价只涨不跌”。这些年楼市中言论种种，最根本的就是这条。然而，当前的房价走势已将这句“箴言”打破，其实，在2008年的房价调整中，房价只涨不跌的神话就已不再，只不过那次调整太短暂，被人们有意无意地忽略。

　　“刚性需求可以支撑房价上涨”。房地产市场上“刚性需求”的概念一直在被滥用，经济学中的刚性需求是指基本不受价格影响的需求，如粮食，而房产作为一个家庭最重要的财产，人们显然不会漠视价格因素，如果预期房价下跌，会有很多人愿意推迟购房或选择租房。如今各地成交量的大幅萎缩，正是对“刚性需求”说的最大反驳。

　　“自住购房者不必在乎买房时机，早买早合适”。其理由是，自住购房不像投资，不用考虑房价走势，买完之后涨与跌都与己无关，房价就只是个数字符号。不过，眼下各地闹着退房维权的业主却给了此观点一个耳光———如果不必在乎房价走势，为什么他们急迫地要求“还我血汗钱”？对于任何理性消费者来说，只要花钱购物，就都要在乎价格走势。如果预测商品价格将下跌，自然要持币观望，即使是自用，在低价位买入也更划算。

　　“地价不降，房价不可能降”。理由是，面包不可能比面粉便宜，拿地成本居高不下，房价难有下降空间。然而，商品价格是由供求关系而非成本决定的，在沙漠里种菜拿到平原卖，就算成本再高，也要按照平原的价格出售，否则就滞销。很多炒房者当初购房时成本很低，但照样会高价转卖。就算政府让利，开发商低价拿地，但只要需求旺盛，开发商照样会高价卖房，把节省的土地成本化作自身利润，而不是让利给消费者。

　　“国家只想让房价慢点涨，不会让房价跌”。一段时间内，调控政策一直强调“遏制房价过快上涨”，很多人据此认为，中央政府只是让房价慢点涨，而不是下跌。而最近温家宝总理关于“使房价回归到合理的价格”的表态，终于打破了这种幻想。今年7月国务院常务会议也提出“促进房价合理回归”，而最近半年房价一直僵持，调控却并未收手，这也说明，调控并不满足于房价“不涨”或“慢涨”。

　　“地方政府不让跌，房价就不会跌”。很多人认为，中央政府调控决心坚定，但地方政府依赖土地财政，会想方设法阻止房价下跌。如今，楼市调控显然已上升到“讲政治”的高度，控制房价已成为一项政绩。在问责压力下，在官位与开发商利益之间，他们会选择谁？不久前佛山放宽限购令而又“朝令夕改”的事情，就是一个绝好注解。

　　有名言道：海水退去，才知道谁在裸泳，同样，房价下跌，方看出谁是忽悠。同样的观点，境况不同，感受也不同。温总理关于让房价回归合理水平的最新表态让人感到如此铿锵有力、字字千钧。这意味着，调控不会放松，而且政策“预调微调”也不会包括房地产。