黑龙江绥化市廉租房缩水之路探究

　　刘彦昆

　　原本按照4%～6%比例配建廉租房的棚户区改造项目，却缩水一半；以建广场的名义少建廉租房，而广场却杳无踪迹；开发商与政府签订协议期限已到，却未按期足额交付廉租房。

　　这些问题发生在黑龙江省绥化市，由鹤岗市峰威伟业房地产开发有限公司(下称“峰威伟业”)自2008年承建的四个棚户区改造项目中。

　　棚户区改造廉租房

　　2005年，在振兴东北老工业基地的背景下，原建设部下发了《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》；2009年底，首个全国性棚户区改造规范《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》出台，提出“用5年时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取3年完成”。

　　今年，棚户区改造又被赋予了新的意义。住房和城乡建设部副部长齐骥在今年两会期间曾表示，今年1000万套保障房建设计划中，有400万套左右是各类棚户区改造，这一类政府主导的棚户区改造，中央政府、省级人民政府、市县人民政府都要拿出一定的补助资金，其中，今年中央将提供400亿元左右的资金支持。

　　东北地区大规模的棚户区改造在此背景下拉开大幕。无论是国家文件，还是地方法规，都将“政府主导，市场运作”视为基本原则。实际操作中，“城市棚户区改造与经济适用住房、廉租房建设相结合，与房地产开发相结合”成为最普遍的做法。

　　绥化市的棚户区改造肇始于2008年。《第一财经日报》记者调查显示，峰威伟业以“招商引资”的方式进入这个城市，成为首批棚改项目的开发商。从2008年到2010年先后开发了四个棚改住宅小区项目：峰威南苑A区、B区(清真小区)、峰威北苑(交通组团)、峰威南苑C区(人险组团)及峰威东苑，房屋总建筑面积超过20万平方米。

　　在北林区峰威南苑A区和B区两个商品房住宅小区之间，清真胡同以东，有两幢红白色相间的六层小楼。每间住房格局、大小几乎相当，47平方米左右，白墙白色地砖，房门统一漆成了蓝色。

　　这是绥化市棚改项目中的首批廉租房，51岁的刘淑华在今年10月搬进了这里，她说，现在108套房子住进了100户，其中不少人家属于绥化市最困难的群体，但住进新房只需要预存水电费和缴纳减半的物业管理费。

　　事实上，据绥化市住建局向本报记者提供的资料，这108套、建筑面积5200余平方米的廉租房却是峰威公司承建的超过20万平方米的棚户区改造项目中仅有的已交付使用的廉租房，配建比例仅有2.5%。

　　这与《绥化市城市规划控制区域内棚户区改造实施办法》“棚户区改造项目，按房屋开发总建筑面积4%～6%的比例配建廉租住房”的要求相去甚远。

　　廉租房与商业开发相结合的过程中，是如何被挤占，甚至“缩水”的呢？

　　廉租房减免之路

　　在绥化，本报记者得到了三份峰威公司向绥化市政府提交的关于减免、置换廉租房的请示报告。

　　第一份报告提交的日期是2009年6月12日，指出：“清真小区(峰威南苑A区、B区)动迁遇到了很多疑难问题”、“回迁居民密度较大”、“由于地段位置、宗教信仰、百姓的生活习惯等问题的影响，清真小区目前一户未售出”，因此“请政府免除1272平方米的廉租房”。

　　时隔不到20日，2009年7月1日，峰威公司又提交了第二份报告，提出将原计划峰威南苑B区11号楼2至10单元122户、建筑面积5998.37平方米置换为人险组团(峰威南苑C区)7号、8号楼和峰威南苑B区11号楼10单元14户。

　　然而，知情人、峰威南苑的建筑商李剑英、路占江却向本报记者指出“峰威公司说了假话”，清真小区并不存在“一户未售出”的情况，而是在第一份报告提交的4个月后全部售罄。更为离谱的是，第二份报告中提及的用于置换的峰威南苑C区(人险组团)7号、8号楼，“根本不存在”。

　　同样在2009年7月3日，峰威公司又提交了另一份报告：“我公司开发建设的清真组团(峰威南苑A区、B区)面积是104000平方米，配建廉租房用房面积为6237平方米，因政府在清真寺南侧建设广场，要求我公司退回用地1万余平方米，我公司申请减少廉租房配建面积”。

　　本报记者了解到，峰威南苑原址，曾是绥化市回民聚集区，坐落于此地的清真寺已有一百多年历史。环顾清真寺四周，全部是峰威公司开发的住宅楼，却没有前述报告中提及的“1万余平方米”广场。只有在清真寺北侧还余下一块长约75米，宽度50米，面积不超过4000平方米的空地，杂草丛生，被人用铁栏杆圈了起来。

　　清真寺的负责人告诉本报记者，2009年清真寺曾被规划过一个大型广场，但后来考虑到宗教习惯就搁置了这一方案。现在清真寺北侧的这块空地原来是一片“垃圾山”，是清真寺雇人雇车清理出来的，他们准备在此地建一座二楼的老年回民公寓，这片面积不超过4000平方米的空地，清真寺拥有地契，并在建国初期就得到了政府的认可。至于“峰威公司退回用地1万余平方米”的说法，清真寺的负责人予以否认。

　　而在本报记者的调查中，绥化市住建局和绥化市规划局也给出了截然不同的两种说法。住建局称峰威公司的确退回了1万平方米广场用地，而规划局一位不愿透露姓名的人士则验证了清真寺负责任人的说法，广场用地不在峰威公司棚改项目的范围内，“建不建广场，与峰威南苑都没有关系”。

　　峰威伟业副总经理胡忠喜则提供了第三种说法，他将“广场退地”一事指向了清真寺北侧这片杂草丛生的空地，说：“没有退1万平方米，大概7000平方米，具体数字说不清。”

　　由此，峰威伟业是否退回土地，退了多少，规划中的广场用地到底在哪里变成了一笔糊涂账。但这样一份糊里糊涂的报告仍然得到了批示“同意”，该建的廉租房因此而免建了。

　　历经三份减免、置换报告，峰威南苑A区、B区项目究竟少建了多少廉租房？

　　一个月后，峰威公司与绥化市棚改办签订的棚改项目协议书给出了明确的说法：“配建廉租住房建筑面积4480平方米，89套”。这样，峰威公司将廉租房的建设面积成功缩减了1757平方米。

　　这份协议书还透露了这样的讯息：峰威公司因为参与棚改项目而得到了丰厚的优惠政策——“行政事业性收费及政府性基金一律免收，经营性和服务性收费减半收取”。

　　本报记者调阅峰威伟业与政府签订的其余棚改项目的协议书，还关注到这样的信息：峰威东苑，开发建筑面积31287平方米，不配建廉租住房，峰威南苑C区(人险组团)开发建筑面积28050平方米，配建廉租房930平方米、19套，竣工时间为2008年10月30日；峰威北苑37950平方米，配建廉租房1518平方米、31套，竣工时间同为2008年10月30日。

　　事实上，在实际建设中，峰威伟业也没有按照协议书的要求去建廉租房，不论是住建局，还是峰威伟业都承认这一点。

　　建筑商李剑英、路占江说，峰威北苑、峰威南苑C区(人险组团)在设计施工中根本没建廉租房，峰威南苑原本设计成廉租房的B区11号楼10单元，因为超建，大于廉租房要求的50平方米，而变成了商品房卖掉了。

　　棚改项目的特例

　　但这并不是绥化市进展了近4年的棚改的全部，某种程度上，绥化市的棚户区改造，更有借鉴意义。据本报记者调查，绥化市棚户区在全黑龙江省规模最大，但商品房均价却只有2500元左右，全国地级市房价最低，这也相当于开发商的建设成本。

　　在这场以商品房开发、市场运作牵动棚改及保障房的过程中，绥化市的处境很艰难。按照绥化市住建局副局长王振勇的说法，鹤岗峰威伟业这样的开发商其实是解了政府的燃眉之急。

　　王振勇说，棚改结合保障房建设是目前绥化市的头等大事。按照2010年的标准，每配建一平方米廉租房，中央补助400元，黑龙江省补助100元，地方政府则从土地出让金、行政事业性收费及经营性收费中补充一部分，而其余的部分则需要像峰威伟业这样的开发商以市场运作的形式补齐，“建廉租房的资金主要靠市场运作解决，占到六成以上。”

　　四年时间，已完成需改造棚户区拆迁面积764.2万平方米，占到全部棚改计划的85%，其中需建保障房977万平方米13.5万套，廉租房和公租房又占据60万平方米1.2万套，王振勇介绍说，这部分保障房的开工率达到100%，竣工率70%。另一个喜人的数据是，今年绥化市整体保障房的开工率高达109%，在黑龙江省乃至全国，都走在了前列。

　　住建局房产科科长张景文则告诉本报记者，绥化市还形成了一套完成的程序。棚改项目从建设立项一直到竣工验收都需要向黑龙江省相关部门报备，如果项目进展过程中出现规划变更也需要向省里批准。如果开发商不能如期足额并保质量地交付廉租房，相关项目将不能通过综合验收，也无法取得商品房出售许可证。

　　即便程序严格如此，峰威伟业的棚改项目仍然成了特例。本报记者在峰威伟业的售楼处了解到，四个棚改项目小区除了峰威东苑还有少部分房源，其他的小区商品房早已销售一空。

　　由绥化市住建局提供的廉租房交接书显示，峰威伟业到目前为止向政府交付了122套廉租房，除了清真寺胡同两栋红白相间的小楼108套，在原本不配建廉租房的峰威东苑挪出14套，南苑B区在今年10月又交了6套房子，总数量仍相差11套。

　　张景文的解释是：在具体建设施工中采取“一事一议”的做法，不可能与规划完全一致。他认为峰威伟业免建部分廉租房或者挪建廉租房，都有政策依据，不存在违规。他还说，峰威伟业仍没有交付的11套廉租房“一套也差不了”，不然峰威伟业就需要向政府退回享受到的棚改优惠政策。

　　峰威伟业一方现在也的确感受到了来自政府的压力，副总经理胡忠喜说，未能按期交付11套廉租房，是因为在峰威南苑C区(人险组团)西南一角还剩下11户平房未拆迁，“碰上了钉子户”，他们计划明年春天动迁完毕并盖起一栋4000平方米左右的楼房，明年12月完工，用于安置回迁户和补齐11套房子。

　　曾经担任峰威南苑拆迁办主任的乔春晖告诉本报记者，峰威南苑C区(人险组团)西南一角其实是当初被峰威伟业故意甩出来的区域，因为面积太小，盖了楼只够回迁户和廉租房，峰威伟业无利可图。对于胡忠喜“明年动迁盖楼”的说法，乔春晖表示疑问，峰威伟业在绥化市内的全部开发项目都已结束，工程部和项目部都撤了，谁来建楼呢？

　　而仍住在峰威南苑C区(人险组团)西南一角平房的袁芬(化名)，眼看着邻居们都住进了楼房，自己却手握着一纸动迁令空等了三年。她去过绥化市信访局、找峰威伟业协商，都没有得到明确的说法。四年棚改，这座去年全市财政收入只有70多个亿的城市，发生了日新月异的变化，袁芬也在期盼着，这将是她在棚户区度过的最后一个冬天。