应健全保障房建设投融资管理长效机制

　　万荃

　　地方投融资平台通过发行保障房企业债的方式或可成为保障房建设融资渠道，保障房建设资金瓶颈有望借此得到缓解。但要选择一些经营比较规范、各方面条件比较好的融资平台，资金管理上要做到透明化和清晰化，应当把这些资金与融资平台的其它项目隔离开来，防止这些资金转移到其它项目中去。探索建立多层次、多渠道、可持续的融资机制，在审慎规划和严格管理的前提下引入保险、社保、信托等民间资金势在必行。

　　记者万荃日前，国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会时指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。各地要统筹谋划，做好项目安排、资金筹措和土地落实等工作。要增加政府投入，加大金融支持，拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。

　　目前，我国保障房建设在激励机制、融资渠道等方面建设已初见成效。国家发改委在6月制定下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中规定，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要。承担保障性安居工程建设项目的其他企业，也可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于保障性安居工程建设的，优先办理核准手续。9月末，国务院下发指导意见，给予保障房更为细化的政策支持，包括“确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持、落实税费减免政策”，以求突破保障房建设中的资金瓶颈。央行之前公布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年金融机构对保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。住建部日前公布的数据显示，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超1000万套，实现了年初计划的目标任务。

　　目前来看，在财政和金融信贷政策的扶持和激励下，保障房建设加速推进。但应注意，未来引导更多社会资金积极、有序地参与保障房建设的任务仍然艰巨。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，保障房建设资金来源（负债）和资金使用（资产）期限不匹配，虽然用于出租的公房是一项资产，其收益的现金流表现在长期，当期仅以租金或资产折现的形式体现，而开发过程的负债结构通常是一次性支出。因此，平衡公共项目的资产负债结构的配比关系是这里的重点，发达国家的经验在于债券融资或资产证券化。业内专家表示，由于保障房属于非商业地产，资金回报时间长，没有商业可持续性，因此银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持；否则如果无法偿还信贷本息，将形成新一轮平台贷款风险。探索建立多层次、多渠道、可持续的融资机制，在审慎规划和严格管理的前提下引入保险、社保、信托等民间资金势在必行。

　　央行日前在《2011年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，将继续加强信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构着力优化信贷结构，切实做到有保有压，保证国家重点在建、续建项目的资金需要，重点支持符合产业政策的中小企业，支持民生工程尤其是保障性安居工程。接受本报记者采访的专家普遍表示，政府应着力推动、引导社会和企业资金进入保障房建设。一是尽快出台保障房项目贷款贴息管理办法，降低社会资金投资保障房的融资成本，充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营租赁住房的积极性。财政可给予银行一定比例贴息，发挥信贷资金的杠杆效应。二是发行专项债券以弥补资金缺口，银行在落实政府回购协议后，可以按照政府出资额适度投放一定比例短期信贷资金。同时，建立保障房抵押贷款和资产债券市场，修订完善资本市场相关法律法规，尽快出台支持和规范各类社会资金参与保障房建设的细则，逐步建立健全保障性住房建设的投融资运营管理长效机制，明确保障房收益模式和社会资金参与、退出的具体办法。

　　业内专家认为，相较于股权融资、平台贷等其它融资工具，企业债券具有融资快捷、利率低、期限长、市场化的优势，加上主管部门“优先办理保障性住房项目融资企业债核准手续”的政策许诺，地方投融资平台通过发行保障房企业债的方式或可成为保障房建设融资渠道，保障房建设资金瓶颈有望借此得到缓解。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对此表示，要加强对投融资平台的监管和风险控制，确保融资平台资本金充足，规范运作程序，提高经营性收入，努力使收入能够覆盖贷款本息。同时应注意在平台的选择上下工夫，要选择一些经营得比较规范的、各方面条件比较好的融资平台，资金管理上要做到透明化和清晰化，应当把这笔资金与融资平台的其它项目隔离开来，防止这些资金转移到其它项目中去。

　　采访中，中国银行战略发展部高级经济师周景彤对本报记者表示，与教育、医疗等改革类似，我国住房制度改革的道路依然漫长，促进房地产市场长期平稳健康发展、实现住房制度改革的目标还远未完成，亟待建立健全促进楼市健康平稳发展的长效机制，包括住房保障制度、土地制度、城市规划、税收制度、金融支持、商品房开发、二手房和租赁市场的建立和完善等等。