泡沫散去：鄂尔多斯楼市坍塌

　　荆宝洁

　　“死”一般的冷寂。鄂尔多斯楼市已陷入冰封状态。

　　“五月份时每天还有几十组客户看房，但进入11月，不仅没人买房，连看房的人都没有。”11月29日，鄂尔多斯当地一高端楼盘项目负责人韩平(化名)对本报记者说。

　　很多楼盘的售楼处都接近关闭。施工的现场也不再有人。因为当地冰冻期来临，鄂尔多斯所有的房地产项目都已经进入停工状态，到处是不再转动的塔吊和未完成的房地产项目。

　　“再开工可能要等到明年4月春暖时。”韩平说。从11月1日起，工人陆续离开鄂尔多斯。“最近鄂尔多斯的人越来越少，车也越来越少。”当地人王银说。

　　更可怕的是民间借贷危机爆发给人们带来的心理震颤，以及开发商自杀事件出现后，人们对开发商资金链状况的全面质疑。

　　外界传出消息称，鄂尔多斯主体城区东胜区已经在计划实施总额为75亿元至100亿元的“救市”方案，由政府牵头从银行贷款为市场注资。

　　但本报记者向当地开发商求证，都称暂未收到相关通知。

　　鄂尔多斯的冬天，格外寒冷。

　　期房销售的尴尬

　　当地多位销售员告诉记者，现在大幅度降价的大多是期房开发商，为了回笼资金，现房开发商降价者只有天誉国宝一家。

　　即使降价，接盘者也寥寥。鄂尔多斯人和其他区域不同，他们更相信看得见摸得着的，画张图纸就开卖的模式在鄂尔多斯普遍行不通，许多项目都是盖到准现房状态，接近封顶时才进行开卖。

　　此外，在鄂尔多斯的用工成本也较高，富起来的鄂尔多斯物价水平水涨船高。据当地开发商透露，一个绑钢筋的熟练工人日工资500元。开发商背负着巨大的资金压力。

　　当地业内公认，天誉给出了目前当地市场的最低折扣。11月底本报记者暗访时，天誉国宝相关销售人士对本报记者说，6月20日开盘时的价格在13000元/平方米-14000元/平方米之间。对于当时的高价，她不无感慨，如果当时以10000元/平方米的价格开盘，可能全都卖出去了。

　　此番降价活动从11月1号开始，一次性付款6.6折，按揭贷款7.6折，最高降幅达到5000元。为了防止老业主闹事，天誉国宝承诺降价补偿。

　　“最多的一套补偿了100万。”前述销售人士透露，与大多数开发商不同的是，天誉国宝在销售时已经是现房。据透露，降价活动开始后，天誉国宝仅卖出了20多套。

　　更多的楼盘选择硬撑。

　　在鄂尔多斯最知名的两豪宅，星河湾和伊泰·华府世家，暂无公开降价的打算。星河湾销售人士告诉本报记者，现在部分户型19000元/平方米起，没有大的降价。但星河湾最近一次的开盘认购，销售情况不复往日的辉煌。

　　由于当地没有网签数据统计，同行大多只能猜测星河湾的销售情况。据某业内人士透露，其一期开盘只卖了不到十分之一，这是星河湾当初进入鄂尔多斯始料未及的情况。

　　在鄂尔多斯老城区的伊泰·华府世家，也暂时没有降价的打算。项目负责人对本报记者说，按现在的市场状况，高档住宅降价是没有意义的，一旦降价，反而会更加伤害市场，现在能做的只有把项目建设好。

　　最新数据显示，目前康巴什内核心地区的新房价格依然为每平米8000元左右，即使是周边地区的新房价格也只跟核心地区的房价每平米相差一两百元左右，并无大幅下降。

　　观望的气氛已经形成。“无论怎么优惠，怎么做活动，就是没人买。”韩平感叹市况艰难。

　　在成交僵持期，各种消息在市场游走，人心惶惶。11月中旬，鄂尔多斯新区、著名的鬼城康巴什楼市崩溃，项目跌至3000元/平方米的消息在网络上“沸腾”。

　　但本报记者调查发现，前述报道所称“3折”涉及的楼盘，如“大兴花园、华莹万佳等楼盘低至每平方米4000元以下”，皆与事实有出入；至于“3750元/平方米的金信翰林苑”，有当地分析人士认为，可能原因在于，该小区一些无产权房的报价；也不排除一些人欲利用鄂尔多斯狂热的地产炒作风，故意制造类似低价假房源。

　　供需危机来临

　　而当下的冰冻期，并不是偶然，这和之前积聚数年的投机资本持续推高楼市供应直接相关。

　　采访中多位当地人告诉本报，随着这个能源城市的崛起，当地人荷包逐渐鼓胀，高利贷和楼市是鄂尔多斯人投资理财的两大出口。韩平告诉本报记者，鄂尔多斯人贷款是习惯，有钱没钱都贷款，然后放贷或投资；而90%以上的人买房子都会从银行贷款。一些炒房者甚至从高利贷借款。

　　但眼下随着宏观信贷政策及楼市调控政策的收紧，鄂尔多斯人的资产腾挪术失了魔力。

　　按限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款，大大削弱了鄂尔多斯人的购买力。

　　而楼市和高利贷盘根错节的纠缠，使得最近民间借贷危机全面爆发，又进一步循环影响了房市。

　　9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司(下称“中富”)法定代表人王福金的自缢，掀开了当地民间借贷危机的冰山一角。

　　中富成立于2007年10月18日，王福金为公司的法定代表人，持有公司30%的股权。

　　调查中了解到，中富资金链断裂，与其急于出售住宅但又套现未果有关。据初步统计，中富集资借贷中的2.1亿元多用于房地产，相当比例用于提前垫付购房人70%的购房贷款。

　　然而，在紧缩的信贷政策下，“出钱卖房”的中富至今未拿到银行按揭贷款，资金缺口到了无法归还民间借贷本息的地步，导致公司正常的运营受阻。据测算，中富总计2.63亿借款，每月仅支付利息一项就需要789万元。

　　事实上，有许多开发商资金都处于岌岌可危的状态中。据高和投资调研，大约今年8月份，为防止民间借贷系统崩盘及债权人追债，鄂尔多斯很多房产项目仍在勉强维持开工；但由于长期拖欠建筑工程款，且民间借贷危机最近接连引爆，大量项目已停工。

　　有开发商深度怀疑，鄂尔多斯现在是否还有那么多有钱人，足够消化供给如此庞大的市场。

　　此前曾有数据称，当地每217个人中就有1个亿万富翁；每15个人就有一个千万富翁。

　　而现在当地人愁眉深锁地说，许多人在这场民间借贷危机中资产缩水。当地一位生意人向本报记者透露了一个细节，以往朋友聚会时，大家每顿饭花四五千很正常，现在大家兜里都没钱，每顿饭花几百块。

　　个案和面上的调研都显示，当地房地产需求在不断萎缩，据高和投资统计数据显示，2010年鄂尔多斯商品房销售面积高达1009.4万平方米，而2010年北京商品房销售面积为1639.5万平方米，前者为后者的近62%。

　　而从人口规模看，鄂尔多斯目前常住人口有194.07万人，北京常住人口为1961.2万人，前者仅为后者的约10%。

　　“鄂尔多斯仅为北京人口十分之一，却供应了相当于北京商品房销售面积六成多的规模。”数据昭然若揭。走在鄂尔多斯很多新楼盘附近，空空荡荡，一些媒体报道将鄂尔多斯康巴什新区称为“鬼城”。

　　虽然当地官方予以辟谣，但不可否认的是，康巴什新区的造城速度确实够快——去年康巴什新区的开工面积为271万平方米，今年冲高至514.4万平方米，增幅近90%。

　　一些当地人也坦言，新区的楼房虽好，但配套还不够完善，暂无新区购房打算。

　　许多进入鄂尔多斯的开发商还曾试图吸引陕西神木和榆林区域的有钱人，但事实证明来鄂尔多斯购房的外地人较少，鄂尔多斯的楼市还主要由本地人支撑。

　　“许多投资购房者若干套房都砸在手里，出不了手。”有知情者称。

　　救市策

　　现在，一些有资金实力的开发商大多选择撑下去。同时经营房地产和煤炭两个业务板块的伊泰集团就是如此。该公司财报显示，2011年中期，其煤炭占整个业务利润比例的95%以上，毛利率高达62%，这为其房地产板块提供了充裕的现金流支撑。据了解，伊泰集团还会力保在鄂尔多斯的两个项目竣工。

　　而在鄂尔多斯投入了重金的星河湾的销售员对本报记者说，星河湾在其他城市销售情况还不错，可以支持在鄂尔多斯的项目。但一期大部分项目滞销会影响后续的施工进度，二期定会放缓上市的时间。

　　企业和炒房者都纷纷希望政府出手救市，抑或政策作出松动。鄂尔多斯市政府秘书长奇巴图在近日召开的会议上表态，对具有一定实力、有土地等资产而暂时出现资金周转困难的企业，政府正在积极协调贷款银行，帮助其渡过难关。

　　此外，该市还将推进现有房地产开发企业进行整合重组，鼓励综合实力强的大型房地产企业兼并、收购、重组中小型房地产公司。

　　对于鬼城康巴什新城空置率奇高、泡沫严重等如潮的质疑，奇巴图解释称，按照鄂尔多斯发展总体规划和人口增长趋势，预计到2015年中心区人口将达到115万人，新增人口48.2万人左右，保守估计共需住房11万套左右；而全市中心区目前累计建成房屋23.54万套，在建11.15万套，基本符合未来建设需求。

　　高和投资预计，“由于存量严重过剩，假如信贷政策持续吃紧，一年左右，鄂尔多斯市场可能出现大量楼盘烂尾的窘境”。

　　但高和预计，作风较为强势的当地政府不会坐视不理，将会像温州出台一系列救市政策，并鼓励大型能源企业对目前可能出现危机的项目进行并购。

　　“鄂尔多斯需要信心，而不是墙倒众人推。”当地一位炒房者对本报记者说。他关注到中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。他认为也希望，这或许是转暖的开始。