土地市场入冬

　　张晓玲

　　 11月，全国35个重点城市土地流标率环比飙升432%，土地市场的寒冬已然到来。

　　 11月23日，自佛山下调土地出让价格后，北京也下调了两幅土地的出让价格，业内称，这是此轮调控首次出现地方政府下调地价。地价的实质性下跌，将促使房价更快下调。

　　 北京中原市场研究部统计数据显示，11月全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432%。北京、上海、广州等城市均有土地流标，其中广州流标达到32宗，而北京则分别将大兴、房山的各一宗挂牌数月的住宅用地“下架”。

　　 各地业内人士认为，土地价格并未明显降低，部分土地起价过高是流标的主要原因。以上海为例，11月10日及12日，上海原计划出让5幅地块，其中，嘉定南翔板块一幅优质宅地因出让人要求终止挂牌。公告显示，这块土地面积为8.6万平方米，挂牌总价近10亿元，折合楼板价为7300元/平米，接近曾经的地王——华润置地（HK.1109）嘉定项目的7935元/平米。

　　 土地频频流标，地方政府的土地出让金收入大幅减少。中国房地产信息集团提供的数据则显示，截至11月20日，其监测的全国67个城市有公告可查的今年土地交易总成交金额为12535亿元，比去年同期的17387亿元减少28%。其中仅上海依然突破千亿元——1151亿，但同比也下调了16%。

　　 土地市场的清冷，与住宅市场密切相关。

　　 10月销售数据显示，前十大房企的销售金额均出现明显下滑。开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。包括万科A（000002.SZ）、龙湖（0960.HK）等近期促销积极的开发商在内，认为目前土地市场的底部没有到来，很多房企甚至宣称年底前不再拿地。统计显示，十大标杆房企今年前十月购地金额相比销售款，仅占21%，创造了历史最低，甚至低于2008年31%的最低值。

　　 地产商纷纷延迟开工速度。根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，将对一级市场土地的公开出让形成压力。

　　 粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。而北京上海等一线城市的住宅库存量都有明显上涨。

　　 在土地不断流标的尴尬中，在开发商驻足观望的氛围中，部分地方政府被迫下调土地价格。继10月佛山之后，11月23日，北京市土地整理储备中心发出通告，调低了2宗地的挂牌起始价格。世联地产研究总监王海斌认为，年关将至，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标日趋严重的现象。