国资潜行 “调控效应”考验行业健康

　　田新杰

　　 记者注意到，当一些资金紧张的民企在忙着打折降价过冬时，不少国企则忙于资产整合、继续拿地或扮演资产收购者角色。

　　 调控的初衷是什么？于市场层面，挤压泡沫进而稳定房价，尚相对明确，但于行业层面，似乎并非“国进民退”。

　　 易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成明确表示担忧，这种局面的形成，往往并非因国企竞争力强，很大程度上恰是各级国企在各类资源领域的垄断优势所致。“就整个行业的长远健康发展而言，国资占比过高并不是件好事。但以目前的局势看，这种趋势很难遏制。”

　　 国资在调控中扩大份额

　　 又一单地方国企逆市拿地。11月28日，广州地铁联合体以底价30.7亿拿下广州荔湾大坦沙地块，刷新了广州2011年单幅土地总价。

　　 据当地知情人士透露，广州地铁联合体即属国资背景。该地块出让公告显示，地块所处区域地质条件复杂，且须按规划涉及地铁施工，所以要求竞买人具有处理溶洞等复杂地质条件和地铁上盖物业、地下空间开发的能力和经验业务。“这样的门槛，基本上非这样的国资企业拿地莫属了。”

　　 国资捧场拿地，正在逐渐成为各地土地市场的一个共同点。今年以来，调控力度一再收紧，上海国资房企老大绿地集团却依然在马不停蹄圈地。

　　 10月份，绿地集团在浙江嘉兴一口气拿下5宗地块，合计240多亩，成为当地近期土地市场上鲜有的一次高潮。

　　 记者注意到，和大部分房地产企业不同，今年绿地集团依然实现快速增长，除了在主业以外领域加速投资，房地产主业的投资同样大项目不断上马，单个项目往往动辄上百亿元。例如在高层建筑领域，绿地今年依然延续了近几年的快速扩张势头。

　　 “土地市场的这种情况，仅仅是国资扩张的一个表现层面。在其他多个层面，例如融资层面，保障房领域、行业整合层面等，这样的表现才刚刚开始。”周建成坦言。

　　 有某国有商业银行上海机构的有关人士就向记者明确表示，目前银行严格限制房地产发贷，仅有的额度发放，主要集中在大型央企、国企群体中，一般的民营房企基本在考虑范围之外。

　　 在保障房领域，据记者了解，尽管不少地方政府部门鼓励民营房企参与，但更多的地方保障房项目，由于开发门槛要求、土地获取渠道等因素，实际上绝大部分是各类国企负责。

　　 同样是国资背景企业唱主角的，还有一些地方重点工程和重点开发区域。上海官方最新消息披露，预计将于2016年开园迎客的上海迪士尼乐园，近日已经启动以迪士尼项目为核心的上海国际旅游度假区的大规模招商，目前有超过10家国企及更多央企与上海国际旅游度假区管委会已经或即将签订战略合作合同，这些企业涉及旅游、地产、电信、体育、娱乐、创意、交通等领域。

　　 而上海世博园区域土地，据不少业内人士透露，基本上将悉数落入各类央企、国企手中，民企参与的机会并不大。

　　 地产行业健康存忧

　　 “明年，这种现象会更加明显。”周建成指出，在土地市场，地方政府卖地难度越来越大，国企拿地托市在一些地方成了公开的秘密；保障房领域，民企自身难保，参与的可能性反而越来越低。

　　 周预测，在整个行业整合过程中，被整合的对象往往会以民企居多，或出售项目或出让股份，而这些项目、股份的接盘方中，各类国企将扮演重要角色。“据我了解，目前在接触中的类似整合并不少见，大多还处于潜水状态，不为外界所知。”

　　 但是，调控持续发挥作用下，国企所体现出来的强势，并非传统商业意义上的优势。“这种优势，恰恰主要是体制形成的。”周建成直言，例如在土地层面，地方国企“捧场”当地政府土地出让，后者往往会通过其他渠道对相关企业进行相应补偿。

　　 有业内人士担忧，这种类似于“关联交易”的操作，除影响调控实际效果体现外，也可能将行业整体的风险掩盖，但风险并未因此消失甚至进一步加剧。

　　 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍还担忧，一些国资背景房企敢于逆市购地、并购资产，除了体制内的因素外，或许还存在对风险本身的认识的不足和过于乐观的因素，和民企相比，国企对风险的敏感度并不相同，“国资占比过大，行业的发展将令人担忧。”