中场休息 多因素支撑楼市白银十年

　　杨红旭

　　 很多人对当前房地产市场调整的态势充满了悲观情绪，笔者认为，虽然短期市场确实已经入冬，房价还将持续下跌一段时间，但大可不必担心中国楼市的长期命运。1998年实行全面房改，2000年全国市场复苏，至2010年，基本可定性为房地产“黄金十年”。当前正处于“中场休息”，预计2013年之后，还会有一个“白银十年”。城镇化、经济发展、人口结构、旧城改造、置业观念等诸多基本面因素决定了这一发展前景。

　　 从住房需求上分析，首先，城镇化进程创造大量首次置业需求。根据国际经验，当一个国家的城镇化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，我国的城镇化水平1996年达到30.48%。1990-2009年期间我国城镇化率呈直线上升态势，但城镇化增长幅度存在逐步减缓的趋势。虽然增幅呈下滑趋势，但未来十年，每年城镇人口新增量仍能保持超千万人。即便剔除约20%的新增城镇居民属于“带房转户”，仍有大量的首次置业需求。

　　 其次，人均GDP及收入水平增长带来的住房改善需求。2010年我国人均GDP达4700美元左右。发达国家发展经验表明，人均GDP迈过3000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，住宅将成为消费热点。数量日渐庞大的中产阶层家庭正经历着居住升级，小房换大房、公寓换别墅乃大势所趋。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

　　 再次，持续旧城改造带来新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。“十二五”期间，全国规划城市棚户区改造340万套和非城乡棚户区改造180万套，合计520万套。拆旧房，建新房，折小房，补大房，这类需求未来几年规模很大。另外，到2015年末，基本建立贫困农户基本居住安全保障制度，完成贫困农户危房改造1000万户。

　　 最后，投资投机性购房需求。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机比重偏高，平均达三成左右，三四线城市偏低。随着去年以来国家调控政策重点抑制投资投机需求，当前市场中这类需求大幅萎缩，随着以后房产税全国性的开征，预计未来十年，这类需求的比重将会明显低于过去十年水平。

　　 从住房总量情况分析，当前我国刚刚告别短缺时代。截至2010年底，我国城镇人均住房建筑面积为31平米，离35平米的小康标志尚有一段距离，更别提达到富足水平了。

　　 总体而言，我国住宅仍将处于数量型发展阶段，未来10-15年，我国将经历发达国家上世纪60年代中至80年代的房地产业发展阶段，“白银十年”绝非空中楼阁。

　　 （作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）